« Il ne pouvait pas imaginer déménager »
Quand Julian L. a emménagé dans son appartement de Verdun, le maire de Montréal s’appelait Jean Drapeau et le Stade olympique était encore en construction. À 73 ans bien sonnés, il adorait sa famille, ses voisins, et avait une passion pour le football. Le 4 février 2019, il a mis fin à ses jours. Deux mois auparavant, il avait reçu un avis d’éviction de la part de son nouveau propriétaire.
« Il ne pouvait pas imaginer déménager », dit sa voisine Sarah John, qui a elle aussi été évincée de l’immeuble de cinq logements, situé à Verdun. « C’était trop pour lui. »
PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE
Sarah John, ancienne résidante du même immeuble que Julian L. dans Verdun
La coroner Marie-Pierre Charland, qui a fait enquête sur sa mort, n’a relevé aucun antécédent médical pertinent en lien avec le décès. Pas de maladie mentale, pas d’accès dépressifs dans le cas de Julian L. Pas de présence de drogue ou de médicaments.
« Selon le proche qui a découvert la dépouille, celui-ci était un homme qui paraissait très heureux jusqu’à la réception de l’avis, à la suite de quoi, tout a basculé », écrit la coroner Charland dans son rapport, qui vient d’être rendu public.
À partir de la réception de l’avis, « il a perdu beaucoup de poids, écrit la coroner. Il a paru avoir le moral dans les talons ». Même si sa famille a évoqué des solutions avec lui, « il a dit à ses proches de ne pas s’inquiéter, qu’il n’aurait pas besoin de nouvel endroit où rester ».
À la demande express de la famille, qui tient à vivre son deuil dans la plus stricte intimité, nous n’identifions pas Julian L. ni l’emplacement exact de son immeuble. Chose certaine, la mort de l’homme a été un choc immense pour ses proches.
Quand on dit que les évictions brisent des vies, ce n’est pas juste au figuré. Moi, ce que je vois tous les jours, c’est de la détresse très prononcée.
Annie Lapalme, du Comité d’action des citoyens et citoyennes de Verdun
Pourtant, en tant que locataire âgé, Julian L. aurait dû être protégé contre toute éviction, si on se fie à la loi. Il répondait à tous les critères de protection d’un amendement adopté en 2016.
Que dit la loi ?
Depuis 2016, un locataire de plus de 70 ans qui vit depuis 10 ans dans son logement et a un revenu qui le rend admissible au logement social ne peut être évincé de son immeuble. Deux exceptions sont prévues à la loi : si le propriétaire de l’immeuble ou le nouveau bénéficiaire du logement a lui-même plus de 70 ans.
Sarah John, qui vivait elle-même dans cet immeuble de Verdun depuis des années, avait noué des liens étroits avec Julian L. et aussi Shirley M., une autre voisine âgée de plus de 80 ans. « Nous nous fréquentions beaucoup, les trois voisins. Shirley était comme une grand-mère pour mes enfants. »
L’achat de l’immeuble par une société à numéro, en novembre 2018, est venu tout changer, relate-t-elle. Mathieu G. était l’interlocuteur des locataires. « Il était très insistant. Il appelait constamment. Il mettait beaucoup de pression pour que nous partions. »
Nous avons choisi de ne pas identifier les propriétaires par leur nom complet, puisque dans ce dossier où il y a eu mort d’homme, nous n’avons pas la démonstration hors de tout doute d’une conduite malveillante de leur part.
Le propriétaire se dit « extrêmement attristé »
En entrevue avec La Presse, Mathieu G. qualifie ces évènements de « tragiques ». Il se dit « extrêmement attristé » de ce qui est arrivé. L’entrepreneur, qui se spécialise dans la conversion d’appartements locatifs en copropriétés indivises, dit que « jamais, jamais, jamais » il n’aurait pu imaginer qu’une reprise de logement puisse produire un tel effet.
Il estime avoir fait ses démarches dans les règles de l’art, et a soumis à La Presse une copie de la lettre envoyée à Julian L. en décembre 2018. Dans la missive, Mathieu G. encourage le locataire à « faire toutes les démarches nécessaires » en vue d’en arriver à une entente cordiale « gagnant-gagnant ». La lettre propose d’aider l’homme âgé à trouver un nouvel appartement et propose une compensation financière non chiffrée.
Mathieu G. réitère son regret devant la tournure des évènements, mais précise qu’il ne se sent « d’aucune façon » responsable de la mort de l’homme âgé. Il dit qu’il ignorait que Julian L. était âgé de plus de 70 ans – et donc qu’il était protégé d’une éviction par la loi.
Le règlement, c’est en cas de chicane. Moi, j’essaie toujours d’arriver à des ententes à l’amiable avec les gens.
Mathieu G., entrepreneur qui se spécialise dans la conversion d’appartements locatifs en copropriétés indivises
De son côté, Sarah John a fini par conclure une entente de plusieurs milliers de dollars avec Mathieu G., dont nous ne révélons pas la teneur exacte puisqu’elle est confidentielle. Après avoir longuement cherché un appartement, Mme John a fini par en trouver un à 1200 $ par mois. Elle payait 840 $ pour son cinq et demie à Verdun.
Neuf immeubles et quarante logements
Les propriétaires de Julian L., Dominic G. et Mathieu G., ont acquis neuf immeubles résidentiels depuis 2018, tous dans le quartier Verdun. Ils ont procédé à l’éviction des locataires qui habitaient une quarantaine de logements.
Jeannie Trottier, qui vivait jusqu’à tout récemment dans un immeuble de la rue Richard, fait partie de ces locataires évincés. La femme de 51 ans habitait depuis 18 ans dans l’immeuble, qui compte quatre logements. Elle payait 625 $ pour un cinq et demie.
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Jeannie Trottier, locataire évincée
Tant dans le cas de l’immeuble de Julian L. que dans celui de Mme Trottier, c’est la même société à numéro qui est devenue propriétaire. Une entreprise uniquement détenue par Dominic G. : le nom de Mathieu G. n’apparaît nulle part au registre des entreprises.
En novembre 2020, Mme Trottier reçoit une première correspondance signée par Mathieu G., qui se présente comme l’un des deux propriétaires. Il lui dit vouloir « reprendre le logement » afin « d’y effectuer des rénovations majeures, de l’agrandir substantiellement, et possiblement l’habiter ». Il lui offre 2550 $ en compensation.
Mme Trottier consulte rapidement le Comité d’action des citoyens et citoyennes de Verdun (CACV). « L’avis était rédigé pour être confus, observe Annie Lapalme. On mentionne trois raisons différentes pour l’éviction ou la reprise. » Le CACV a épaulé plusieurs locataires évincés par ces deux propriétaires.
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Laurence Delaunoy et Annie Lapalme, du Comité d’action des citoyens et citoyennes de Verdun
Un mois plus tard, voyant que Jeannie Trottier résiste, Mathieu G. lui fait parvenir une seconde correspondance. Il indique s’être récemment séparé, et l’informe qu’il désire en fait habiter son appartement. Sauf qu’en vertu de la loi, une entreprise n’a pas le droit à la reprise de logement.
Si vous trouvez une façon de contrer nos démarches au niveau de notre compagnie, je peux transférer l’édifice en mon nom personnel et je vais tout simplement reprendre votre logement pour l’habiter ou y loger ma mère.
Mathieu G., entrepreneur qui se spécialise dans la conversion d’appartements locatifs en copropriétés indivises
Il lui donne une semaine pour répondre à l’offre.
Questionné sur le fait qu’il s’est présenté comme le propriétaire de l’immeuble, Mathieu G. estime avoir agi de façon légitime. Si son nom n’apparaît pas dans l’actionnariat de l’entreprise, dit-il, c’est pour faciliter l’accès de celle-ci au crédit.
« Mes intentions étaient vraiment de possiblement aller habiter cet édifice-là, et peut-être même avec ma mère, a-t-il dit. C’est notre plan de famille qu’on a depuis toujours. »
Après avoir négocié pendant des semaines, Jeannie Trottier a obtenu une compensation de plusieurs milliers de dollars, elle aussi confidentielle.
« Un jour, j’ai demandé à Mathieu G. comment il faisait pour dormir la nuit en faisant ça à des gens. C’est très stressant, tout ça ! raconte Mme Trottier. Et vous savez ce qu’il m’a répondu ? “Moi, je me considère comme un fournisseur de drogue. Si c’est pas moi qui le fais, ça va être quelqu’un d’autre.” »
« Un gros problème », dit le maire de Verdun
L’arrondissement de Verdun a adopté l’été dernier un règlement qui interdit la transformation d’immeubles locatifs en condos. La réglementation ne touche cependant que les condos communément appelés divises, où les différents acheteurs sont propriétaires de la partie de l’immeuble qu’ils occupent. Les promoteurs se sont donc tournés vers le mode indivise, où les acheteurs sont collectivement propriétaires de l’immeuble. L’arrondissement limite aussi la reprise de logements pour le motif de subdivision. « Là où on a pu agir, comme arrondissement, on l’a fait, fait valoir le maire de Verdun, Jean-François Parenteau. Mais on ne gère pas la totalité de l’équation. » Les évictions, convient-il, sont « un gros problème » dans Verdun. « La pression est énorme, avec les prix qu’on a présentement. Honnêtement, ça me fait capoter. »
Agent de « gentrification »
Le dossier des « rénovictions » fait la manchette depuis des semaines à Montréal, avec des cas de reprises de logements à grande échelle, notamment dans le Plateau Mont-Royal et dans l’est de la ville.
Mathieu G., qui se présente sur sa page Facebook comme un « entrepreneur social spécialisé en conversion d’édifices à Montréal », a accepté de rencontrer La Presse pour expliquer son modèle d’affaires la semaine dernière, avant que nous ayons été informés du cas de Julian L.
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Mathieu G. concentre ses activités à Verdun, où Dominic G. et lui ont converti une quarantaine d’appartements en copropriétés indivises depuis 2018.
Il fait une distinction nette entre son modèle d’affaires – la reprise de logements pour les transformer en copropriétés indivises – et l’éviction à grande échelle de locataires en vue de relouer leurs appartements beaucoup plus cher.
« Quelqu’un qui fait une rénoviction, tu prétextes de rénover pour sortir un locataire de longue date, dans le but de prendre son logement qui était à un prix bien en bas du marché, pour ensuite le relouer au prix du marché, explique-t-il. Quand tu fais ça, tu vas à l’encontre de l’essence du règlement. Moi, c’est quelque chose que je n’ai jamais fait de ma vie, parce que je ne suis propriétaire d’aucun appartement. »
Mathieu G., qui travaille en partenariat avec Dominic G., actionnaire principal d’une société à numéro, se voit plutôt comme un agent de « gentrification » de quartiers moins favorisés.
Il concentre ses activités à Verdun, où le duo a converti une quarantaine d’appartements en copropriétés indivises depuis 2018.
« Mes acheteurs et moi, on représente le nouveau Verdun, dit-il. Je vais tout le temps retirer une fierté de prendre des édifices qui sont tout maganés et de les faire devenir les plus beaux édifices dans le quartier. Et en plus, je les remplis de gens, de petits couples qui sont à leur affaire, ils sont des bons voisins, ils encouragent les commerces locaux. »
L’homme d’affaires affirme avoir presque toujours trouvé des ententes de gré à gré avec les locataires dont il a repris les logements pour les transformer en condos. Il dit prôner le « respect » et « l’empathie ».
L’entrepreneur estime que ça n’aurait pour lui « aucun sens » de se lancer dans la rénovation de logements en vue de les louer ensuite, en raison de l’explosion des prix de l’immobilier ces dernières années à Montréal.
Dans l’île de Montréal, le prix médian des « plex » de deux à cinq logements est passé de 352 000 $ en 2009 à 685 000 $ (+ 95 %) en 2020, selon des données fournies par la firme immobilière JLR. Dans certains quartiers centraux, il n’est pas rare de voir des duplex affichés à plus de 1 million de dollars ces jours-ci.
Le loyer moyen pour un quatre et demie est passé de 669 $ à 903 $ pendant la même période (+ 35 %), selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), même si les prix qu’on trouve actuellement sur le marché sont souvent bien plus élevés.
Un parc locatif délabré
Hans Brouillette, porte-parole de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), fait valoir que la crise actuelle du logement est en partie attribuable aux règles très strictes entourant les hausses de loyer. Celles-ci découragent les propriétaires de réaliser des travaux importants.
Pour chaque tranche de 1000 $ de travaux, les propriétaires d’immeubles locatifs peuvent demander une hausse de 2 $ par mois à leurs locataires, selon les normes fixées par le Tribunal administratif du logement, souligne M. Brouillette.
Cette situation a contribué à un déficit d’entretien majeur au fil des décennies. Résultat : les acheteurs de « plex » qui désirent faire des travaux majeurs se retrouvent souvent devant un choix difficile s’ils veulent les rentabiliser. Parmi ceux-ci : offrir une compensation au locataire pour qu’il quitte les lieux, en vue de relouer plus cher ou de revendre l’appartement une fois rénové.
Annie Lapointe, porte-parole de l’Association des propriétaires du Québec (APQ), souligne que les cas où l’on peut procéder à l’éviction d’un locataire sont « bien restreints ».
La porte-parole de l’APQ préconise les ententes de gré à gré avec les locataires lorsque vient le temps de reprendre un logement, tout comme son collègue de la CORPIQ.
« Selon nous, à partir du moment où chacun est au courant de ses droits, s’il y a une entente qui est prise, c’est une bonne chose pour tout le monde, dans le sens où ça évite d’engorger le tribunal du logement, et il y aura bien souvent eu des compensations importantes versées aux locataires », dit Mme Lapointe.
Un cas célèbre
Le cas d’un immeuble de 90 logements situé sur l’avenue Papineau à Montréal, en face du parc La Fontaine, fait la manchette depuis un mois. Le propriétaire Hillpark Capital a demandé à tous les locataires de l’immeuble de quitter les lieux en vue de faire une rénovation majeure.
Ce dossier hautement médiatisé a causé une levée de boucliers jusqu’à l’Assemblée nationale – et est devenu pour beaucoup un exemple criant de « rénoviction », ce dont se défendent les propriétaires.
Dans une déclaration transmise à La Presse, le dirigeant de Hillpark Capital, Jeremy Kornbluth, a fait valoir que l’immeuble acquis il y a deux ans a besoin de « travaux majeurs » et qu’il n’y aura « aucune éviction » au terme de la relocalisation temporaire des locataires.