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Prévoyance !
Que se passera-t-il quand viendra le temps de faire des travaux d’entretien ou de réparation sur les parties communes ?
« En indivision, ce n’est pas comme en copropriété divise. Depuis 2019, on n’est pas obligé de cotiser à un fonds de prévoyance », rappelle Stéphane Daigneault, représentant hypothécaire chez Desjardins.
« Je suggère très fortement aux futurs acquéreurs de prévoir un fonds de prévoyance à même des frais de copropriété. »
Une convention, même entre amis
Même entre proches, il est préférable de signer une convention en bonne et due forme.
Souvent, on va voir des gens qui achètent ensemble sans faire de convention d’indivision parce qu’ils sont des amis. Puis vient le moment de vendre. L’un d’eux a investi 50 000 $ dans son appartement. Comment sera attribuée cette somme, qui peut avoir apporté une plus-value, ou pas, dans l’unité ?
Geneviève Barbe, notaire chez Barbe & Cimon Notaires
Sans convention d’indivision formelle ni hypothèques indépendantes pour chacune des quotes-parts, l’indivisaire, fût-il le meilleur ami du monde, ne pourra pas vendre son lot indépendamment ni permettre à son acheteur de financer son acquisition. « À défaut, il faudra vendre l’immeuble au complet. Comment alors pourra-t-il établir la plus-value qu’il a apportée avec ses fonds ? », demande la notaire.
Même lors d’une vente consensuelle de l’ensemble de la propriété, l’amitié entre les indivisaires n’apporte aucune garantie.
« Ils ont contribué avec des sommes différentes au moment de l’achat et, au moment de la vente, s’ils n’ont pas convenu comment ces sommes seraient partagées, il va y avoir une dispute, ajoute Me Barbe. On le voit presque à tout coup. »
Hypothèques entrecroisées
Une convention d’indivision en bonne et due forme instaurera des hypothèques entrecroisées.
« C’est un mécanisme pour protéger et copropriétaires les uns des autres », explique Me Barbe.
De façon similaire aux dispositions du Code civil à l’endroit de la copropriété divise, « on vient dire que si un copropriétaire ne paie pas ses charges communes et qu’un autre copropriétaire doit payer pour lui, celui-ci aura des recours pour se protéger – prise en paiement, vente en justice, vente de gré à gré ou administration. Ça donne une garantie au niveau du remboursement. »
En indivision, toutefois, les indivisaires font une cession de rang à leur créancier. « L’institution financière serait la première à être remboursée et les copropriétaires en deuxième », explique-t-elle.
Mais parce que la formule impose une mise de fonds minimale de 20 %, chaque quote-part est tout de même assise sur un actif conséquent, donc rassurant.
« C’est quand même une propriété où on a des bons mécanismes de protection. »
Voir petit
Pour une copropriété indivise, mieux vaut se limiter aux petits immeubles de deux ou trois logements. « L’indivision peut être intéressante parce qu’il y a de la flexibilité, mais elle est moins appropriée, par contre, pour plusieurs unités », constate Me Barbe.
Le problème se pose notamment pour l’entretien ou les rénovations.
« À deux, ça va quand même relativement bien, mais vous avez des projets à 4, 8 ou 12 copropriétaires, comme j’en ai vu dans le passé, où il y a toujours quelqu’un qui n’a pas d’argent en même temps que les autres », constate Stéphane Daigneault.
Voir grand
Un projet de maison intergénérationnelle doit avoir de solides fondations.
« Les parents qui ont 65 ou 70 ans ne veulent pas vendre leur maison pour aller dans un sous-sol, observe le courtier hypothécaire Stéphane Girard. Je conseille plus des logements côte à côte ou au-dessus du garage. »
Un peu d’intimité
Le logis jouit d’un terrain partagé ?
« Il est toujours préférable d’avoir une cour qui permet l’intimité des deux couples », énonce Stéphane Girard.
Des règles de vie claires
Les maisons intergénérationnelles ne sont pas non plus exemptes de claquements de portes.
Stéphane Girard recommande « de faire une liste de règlements signée par tous, une entente entre les parties ».
Il faut clairement établir « des règles de base de vie », dit-il, en donnant l’exemple de « parents qui n’étaient plus capables d’entendre la musique de leur beau-fils au sous-sol, parce que c’était trop fort ».
Prévoir la séparation
Le courtier suggère également d’envisager les circonstances et conséquences d’une séparation.
« Les parents se trouvent souvent désemparés parce qu’ils ont vendu leur maison pour partir en intergénération avec leur enfant et son conjoint, et ceux-ci se séparent. Qu’est-ce qu’on fait à partir de ça ? »
Un mandat de vie commune
En définitive, Stéphane Girard suggère de consulter un notaire pour établir l’équivalent d’un « mandat de vie commune ».
Même les détails les plus anodins peuvent finir par empuantir l’atmosphère. « J’ai un cas de poubelle dans la tête », dit-il.
« Le gendre mettait son sac d’ordures à côté de la poubelle. C’était toujours les beaux-parents qui ramassaient les sacs, et ça a mal viré. »
Il ajoute l’exemple d’un gendre – encore un ! – qui s’est trouvé en arrêt de travail en raison d’une invalidité temporaire couverte par son assurance. « Il a refusé de payer sa part d’hypothèque parce qu’il disait être en maladie. »
L’indivision « est devenue une grosse séparation, finalement ».