Quand un duplex en décrépitude se vend plus de 730 000 $ sur le Plateau Mont-Royal, à quoi bon investir quelques milliers de dollars dans la mise en valeur de sa propriété (communément appelée home staging) ? La surchauffe du marché change-t-elle la donne pour la valorisation résidentielle ?

Valérie Simard Valérie Simard
La Presse

Il y a une dizaine d’années, quand la valorisation résidentielle a commencé à devenir une pratique populaire en immobilier, poussée par des émissions télévisées, le marché était certes à l’avantage des vendeurs dans la plupart des secteurs de la grande région de Montréal, mais les offres multiples et la surenchère étaient beaucoup moins courantes qu’aujourd’hui. Les propriétés en manque d’amour pour lesquelles des offres multiples sont déposées ne sont, de nos jours, plus l’exception, du moins sur l’île de Montréal. 

Aujourd’hui, le pouvoir s’est inversé. Dans plusieurs régions du Québec, particulièrement dans l’île de Montréal et dans ses couronnes nord et sud, le nombre d’inscriptions est en baisse et les prix augmentent. Les propriétés en manque d’amour pour lesquelles des offres multiples sont déposées ne sont plus l’exception.

PHOTO FOURNIE PAR MARIE-JOSÉE LEBLANC

Avec un budget de 2000 $, Marie-Josée Leblanc de Le Blanc Home Staging a désencombré et réaménagé ce condo d’Outremont, mis en vente en octobre dernier. Prix affiché : 545 000 $

PHOTO FOURNIE PAR MARIE-JOSÉE LEBLANC

Une offre (sous conditions) a été acceptée trois jours plus tard. Prix de vente : 565 000 $. En général, un condo situé au 2e étage à Outremont se vend entre 500 000 $ et 550 000 $, selon la courtière Randi White.

Mais pourquoi se contenter de trois offres quand on pourrait en avoir neuf ? illustre le courtier immobilier Simon Léger, directeur d’agence et directeur des ventes chez Bardagi, équipe immobilière, à Montréal. « Quelqu’un qui ne fait pas de staging, généralement, la maison va se vendre quand même, remarque-t-il. Ce n’est pas une obligation dans le marché actuel, étant donné que l’inventaire est à un bas niveau. » 

Mais marché bon ou pas, je pense qu’on peut toujours étirer l’élastique quand on est vendeur, et le home staging fait partie des solutions pour obtenir le meilleur prix.

Simon Léger, directeur des ventes chez Bardagi

PHOTO OLIVIER PONTBRIAND, LA PRESSE

Marie-Josée Leblanc en action

« Dans un marché qui surchauffe à Montréal, les principes de base restent quand même, soutient Anouk Vidal, courtière immobilière dans les Basses-Laurentides et porte-parole de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec. Pour vendre plus rapidement et au meilleur prix, la présentation du produit, c’est vital pour un vendeur. »

« Les gens ne réalisent pas qu’en dépensant 3000 ou 4000 $, ils vont vendre au-dessus du prix demandé », affirme Maude Gélinas, courtière immobilière sur la Rive-Sud de Montréal pour l’enseigne RE/MAX.

Pas d’études concluantes

Pour appuyer leurs affirmations, les courtiers immobiliers se basent sur leurs propres expériences de vente. Il n’existe pas d’études indépendantes concluantes sur l’impact concret de la valorisation résidentielle sur le prix et le délai de vente d’une propriété, et encore moins en fonction de la vigueur du marché.

Cet impact est d’autant plus difficile à évaluer qu’il existe plusieurs degrés de mise en valeur, qui peut aller d’une simple opération de désencombrement et de dépersonnalisation à des rénovations plus importantes.

PHOTO FOURNIE PAR CATHERINE ROUTHIER

Catherine Routhier, propriétaire de la Boutik Urbaine, a mis en valeur cette maison de Greenfield Park avec un budget d’environ 2000 $. Prix affiché : 399 000 $

PHOTO FOURNIE PAR CATHERINE ROUTHIER

Les propriétaires ont principalement dépersonnalisé les lieux, notamment en enlevant les masques africains sur le mur de l’entrée, repeint les murs et changé les luminaires. La propriété s’est vendue, en offres multiples, 21 000 $ au-dessus du prix demandé, indique la courtière Maude Gélinas.

L’esthétique d’une propriété n’est également pas le seul facteur qui en influence la vente. « On a beau faire le plus beau staging de la planète, il y a aussi le travail du courtier, souligne Marie-Josée Leblanc, styliste et présidente de Le Blanc Home Staging. Si le vendeur décide que le prix doit être 100 000 $ de plus [que la valeur réelle], la maison ne va pas nécessairement se vendre. »

Selon Unsal Odilek, spécialiste du marketing immobilier, la pratique est là pour de bon, bien que dans certains cas, son effet puisse être amoindri. « Ce facteur peut s’amenuiser lorsqu’on cherche à acheter à tout prix parce que le bâtiment ne nous intéresse pas, qu’on veut juste le terrain et qu’on le fera à notre goût. Et ça ne va pas marcher pour tout le monde », observe le professeur à l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal et directeur du programme en immobilier.

Jeu de perceptions

Des études ont néanmoins démontré qu’un travail de valorisation résidentielle a un effet sur la manière dont les acheteurs perçoivent une propriété. Unsal Odilek explique qu’il s’agit d’un nouvel élément dans l’ensemble des facteurs qui influent sur la valeur d’une propriété, comme la superficie habitable, la localisation, le nombre de chambres. Or, il appelle les acheteurs à la vigilance, puisque ce nouvel attribut influence leurs perceptions, et l’effet est temporaire. 

PHOTO FOURNIE PAR CATHERINE ROUTHIER

Située à Repentigny, sur le bord du fleuve Saint-Laurent, la maison de Gaétan Campeau a été sur le marché pendant un an avant qu’il fasse appel à Catherine Routhier pour la mettre au goût du jour. Le devis présenté totalisait plus de 12 000 $. Puisque des rénovations ont aussi été réalisées, le budget total des travaux s’élève à beaucoup plus.

PHOTO FOURNIE PAR CATHERINE ROUTHIER

Remise sur le marché en octobre, la résidence est toujours en vente. « On était conscient que ça prendrait du temps à la vendre, mais on peut voir qu’il y a plus d’intérêt depuis qu’on a fait les rénovations », remarque Gaétan Campeau. Prix affiché : 895 000 $

Il faut faire une évaluation plus réaliste et s’attarder sur des éléments qui demeurent, comme la localisation. Les éléments qui peuvent être créés facilement à peu de coûts ne devraient pas trop jouer sur notre système d’appréciation.

Unsal Odilek, spécialiste du marketing immobilier

« Ce n’est pas une valeur qu’on peut considérer comme acquise et valoriser au moment de la revente », ajoute-t-il.

Du côté des spécialistes en valorisation résidentielle, la demande ne faiblit pas. Marie-Josée Leblanc et Catherine Routhier, propriétaire de la Boutik Urbaine, constatent toutes deux que la clientèle change. Désormais, on fait surtout appel à elles pour l’aménagement de propriétés vacantes. « Il y a trop de compétition. Les gens veulent se distinguer », constate Catherine Routhier.

Réaménagement virtuel

Aménager une propriété vacante peut s’avérer coûteux, puisque le mobilier et les accessoires sont offerts en location, sur une base mensuelle. Pour une propriété habitée, les coûts varient. Selon Marie-Josée Leblanc, le chiffre de 1 % de la valeur de la propriété, qui circule beaucoup, provient des équipes de production d’émissions télévisées et ne représente pas la réalité. « Je pense que le 1 % correspond à un profil : le bungalow bien entretenu qui n’est pas trop dépassé, mais doit être rafraîchi et est habité. »

Une nouvelle technologie offerte depuis quelques années permet même un réaménagement virtuel des pièces, à moindre coût. Sur les photos qui seront mises en ligne, on peut ainsi intégrer les meubles de son choix à une pièce vide ou même déjà meublée. 

Le résultat est plutôt réaliste, ce qui pose des questions éthiques. « Il faut faire très attention parce qu’il ne faut pas faire de la fausse représentation, remarque Simon Léger, dont l’agence offre le service à ses clients. La ligne va devenir mince. La technologie est rendue au point où on pourrait rafraîchir des décors existants. Il faut que ce soit mentionné sur la photo et que l’acheteur soit capable de voir la photo de ce qui est présentement à l’intérieur. »