Cominar étant appelé à disparaître prochainement avec sa privatisation et son démantèlement annoncés, l’investisseur à la recherche d’un fonds de placement immobilier (FPI) québécois peut jeter son dévolu sur le fonds BTB, de Montréal.

André Dubuc
André Dubuc La Presse

Discrètement, BTB a atteint un cap symbolique à la mi-octobre : la valeur de ses immeubles en portefeuille a franchi le milliard de dollars.

C’est un objectif que son président et chef de la direction Michel Léonard avait dans sa ligne de mire depuis au moins 2013.

Lisez « Le fonds BTB vise le milliard d’actif »

« On veut se rendre à 2 milliards dans les cinq prochaines années », se fixe-t-il comme nouvelle cible de croissance.

Ces trois dernières années, BTB a fait tourner son portefeuille en disposant d’actifs à Sherbrooke et ailleurs en région et en en acquérant de nouveaux, concentrés géographiquement à Montréal, Québec et Ottawa. La répartition géographique est dorénavant de 80 % au Québec et 20 % en Ontario.

« On achète des immeubles plus grands qu’à nos débuts », souligne M. Léonard, dont le fonds a été créé en 2006. L’immeuble convoité est désormais d’une valeur supérieure à 15 millions et d’une superficie d’environ 150 000 à 200 000 pieds carrés.

Ce mois-ci, BTB a acheté de Broccolini deux propriétés de bureaux de catégorie A, les meilleurs immeubles et les plus modernes, vouées aux sciences de la vie et aux technologies et situées aux 2344 et 2600, boulevard Alfred-Nobel dans le Technoparc, dans l’arrondissement de Saint-Laurent. Le prix d’achat s’élève à 74 millions.

BTB est déjà propriétaire de deux immeubles dans le Technoparc : le 2250, boulevard Alfred-Nobel et le 7150, rue Alexander-Fleming. Le futur Réseau express métropolitain s’arrêtera à quelques minutes de ces propriétés.

La banlieue, promise à un bel avenir

BTB se spécialise dans les immeubles de bureaux de banlieue et dans les bâtiments industriels.

« Il va y avoir une décentralisation qui va suivre la pandémie. Les gens vont vouloir retourner au travail, mais ne voudront pas faire la navette entre la maison et le centre-ville. Le centre-ville sera moins vendeur pour l’embauche et la rétention des employés, moins fidèles qu’autrefois. Les bureaux en banlieue seront prisés. Je prévois que les grandes entreprises vont se décentraliser pour accommoder leurs employés tout en s’assurant qu’ils retournent au bureau. C’est le compromis qui sera fait », croit M. Léonard.

Environ 20 % du portefeuille de BTB est composé de centres commerciaux de proximité avec des supermarchés d’alimentation et des pharmacies comme locataires piliers, comme celui de Saint-Bruno-de-Montarville.

L’acquisition la plus onéreuse pour un seul actif de son histoire a été l’achat en juin 2019 du Méga Centre Mont Saint-Bruno de près de 29 000 mètres carrés avec un Walmart comme locataire principal. BTB avait payé environ 50 millions à Cominar, le vendeur.

Portefeuille résilient, mais sous-évalué par la Bourse

Le portefeuille de BTB a su bien résister au choc économique causé par le confinement du printemps 2020, soutient M. Léonard. « Nous avons continué de percevoir 99 % de nos loyers », se réjouit-il.

Parlant de COVID-19, le titre de BTB (BTB.UN à Toronto) à la Bourse semble malheureusement souffrir de la version longue de la maladie quand on regarde le prix de la part, qui se vend sous sa valeur comptable. De 2012 à 2019, le prix de la part a varié entre 4 et 5 $. Il a culminé brièvement à 5,50 $ le 21 février 2020. La pandémie l’a ensuite fait plonger. Le creux a été atteint le 23 mars de la même année, à 2,33 $. « Encore aujourd’hui, notre titre boursier est vraiment dévalué par rapport à sa valeur intrinsèque, indique M. Léonard. La valeur comptable, valeur de l’actif moins le passif, est supérieure à 5 $ la part. »

Un FPI comme BTB est un véhicule boursier qui donne la possibilité au petit investisseur de diversifier ses avoirs dans l’immobilier commercial sans avoir à gérer lui-même les immeubles tout en profitant de généreuses distributions.

Contrairement à une société par actions, le FPI n’est pas imposé sur les bénéfices qu’il distribue à ses détenteurs de parts. Ceux-ci profitent en plus d’un traitement fiscal avantageux, n’étant pas imposés immédiatement sur la partie de la distribution qui constitue un remboursement de capital. Le rendement annuel varie de 5 à 10 %, selon les titres.

Chez BTB, les distributions annuelles sont de 0,30 $ par part depuis 2020, ce qui donne un rendement annuel de 7 %. Les années antérieures, elles étaient de 0,42 $ par part.

BTB détient 65 propriétés totalisant environ 502 000 mètres carrés.