Parti de zéro en octobre 2006, le fonds de placement immobilier BTB, de Montréal, est longtemps resté dans l'ombre de Cominar, un fonds québécois bien connu des investisseurs.

Sur le point de passer le cap des 500 millions d'actif, BTB attire désormais les regards des investisseurs. Il vise même le milliard d'ici 2018.

BTB se spécialise dans les immeubles non résidentiels d'une valeur de moins de 30 millions dans les marchés primaire et secondaire de catégories A et B. Les immeubles de catégorie A sont généralement des constructions récentes offrant plus de confort aux locataires; la catégorie B regroupe des immeubles plus âgés ayant des attributs moins désirables aux yeux des utilisateurs.

À titre d'exemple, BTB détient le 1400, Antonio-Barbeau, à Montréal, où la ferme urbaine Lufa a installé ses serres de 40 000 pieds carrés sur le toit.

«Il y a moins de concurrence dans cette niche du marché, a expliqué Michel Léonard, président et chef de la direction de BTB, à l'occasion d'un déjeuner-causerie organisé par le Cercle finance et placement du Québec, en septembre. Les institutionnels ne sont pas intéressés parce que ce genre d'immeuble est trop petit pour eux. Ce qui nous permet d'acheter à meilleur prix par rapport à la concurrence», a-t-il ajouté.

Caractéristiques

Les immeubles recherchés par BTB doivent être bien loués et afficher un faible taux d'inoccupation. Des baux de longue durée lient les locataires, et ceux-ci doivent être de qualité «Nous aimons beaucoup le gouvernement», a-t-il indiqué. Près de 30% de ses revenus de location proviennent d'ailleurs de ministères, d'agences et d'organisations gouvernementales.

Au cours des prochains mois, M. Léonard lorgnera particulièrement les centres commerciaux linéaires et les centres de grande surface. «Environ 15% de notre portefeuille est investi dans le détail. Je regarde beaucoup à remonter ce pourcentage», a-t-il précisé à La Presse Affaires. Il se montrera actif dans la région d'Ottawa, dans toutes les catégories d'immeubles.

La dernière année a particulièrement été profitable aux fonds de placement immobilier (FPI) comme BTB (BTB.UN), dont le prix de la part a atteint un sommet de 5,04$ en mai. Le prix des FPI, considérés presque comme des titres à revenu, a toutefois commencé à glisser en août après la déclaration de la Réserve fédérale américaine (Fed) au sujet de la fin possible de ses rachats massifs d'obligations.

Un FPI est un véhicule boursier qui donne la possibilité au petit investisseur de diversifier ses avoirs dans l'immobilier commercial sans avoir à gérer lui-même les immeubles tout en profitant de généreuses distributions. Le rendement annuel varie de 5 à 10%, selon les titres.

Contrairement à une société par actions, le FPI n'est pas imposé sur les bénéfices qu'il distribue à ses détenteurs de parts. Ceux-ci profitent en plus d'un traitement fiscal avantageux, n'étant pas imposés immédiatement sur la partie de la distribution qui constitue un remboursement de capital.

Croissance

En un an, le portefeuille de BTB a crû du quart. Aujourd'hui, BTB dispose de 66 immeubles non résidentiels d'un total de 4,5 millions de pieds carrés. Les 35 employés du fonds gèrent des immeubles commerciaux, industriels, de bureaux et polyvalents. La moitié du portefeuille est à Montréal, le quart, à Québec et 17%, à Ottawa.

Bâtir BTB de zéro ne fut pas une sinécure, a souligné son président dans son allocution. Dans les premières années d'existence, il a dû faire face à la crise financière de 2008-2009, pendant laquelle l'accès aux capitaux a été fermé. Les distributions ont dû être réduites. BTB a néanmoins réussi à avancer dans la tempête.

Aujourd'hui, BTB est rentable. Qui plus est, le refinancement des dettes hypothécaires de 70 millions dans la prochaine année ouvre la possibilité à une baisse des coûts d'emprunt du fonds de placement, malgré la hausse récente des taux de long terme. «Notre taux d'intérêt moyen sur nos dettes qui viennent à échéance est de 5,39%, et on est capables de signer à 4% aujourd'hui», a précisé M. Léonard en entrevue. Une réduction de 1% représente un apport de 700 000$ au bénéfice d'exploitation de BTB.

Pour un troisième trimestre consécutif, les distributions à ses détenteurs de parts sont inférieures à ses profits distribuables, ce qui est de bon augure pour la pérennité des distributions de 0,40$ par part, donnant un rendement annuel de 8,9%. Le prix de la part de BTB varie de 3,75 à 5,00$ depuis 2011. Le titre a été incorporé à l'indice S&P/TSX des petites capitalisations après le 20 septembre.