Le retour du balancier
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Plusieurs types d’ententes ont toujours été possibles entre les propriétaires et les locataires, surtout dans les centres moins prisés, mais la flexibilité est plus facile à obtenir depuis quelques mois.
La pandémie a eu l’effet d’un électrochoc sur les centres commerciaux. La clientèle n’est plus au rendez-vous, les détaillants en difficulté financière demandent des réductions de loyer, d’autres déchirent leur bail. Résultat, le balancier a bougé, les locataires se sentent enfin « dans le même bateau » que les bailleurs et ils apprécient les effets de la « cassure ».
Le propriétaire des boutiques Tristan, Gilles Fortin, soutient que la relation entre les centres commerciaux et leurs locataires s’est totalement transformée ces derniers mois. « Mon Dieu Seigneur, du tout au tout ! On peut résumer ça en un seul mot : la compassion. Ils sont conscients de nos problèmes, ils sont pris avec les mêmes. »
En 45 ans dans l’industrie, l’homme d’affaires assure que c’est la première fois que les relations sont aussi propices à des négociations dignes de ce nom. « Avant, ils imposaient des hausses de loyer faramineuses, et si tu n’étais pas content, ils te disaient : “Va-t’en, il y en a cinq qui attendent [un local]”. » Aujourd’hui, Gilles Fortin se sent enfin « dans le même bateau » que les propriétaires immobiliers, et apprécie le fait que tous deux partagent « les mêmes préoccupations ».
Au Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), on salue ce retour du balancier.
« Le modèle, c’est que le détaillant prend 100 % du risque et le bailleur 0 % […] La pandémie a fait une cassure. Les détaillants veulent tous renégocier leurs baux pour qu’il y ait un meilleur partage des risques », rapporte le directeur général Stéphane Drouin, en entrevue.
Les baux commerciaux, poursuit-il, « ont toujours été problématiques », mais cela passait sous le radar quand les ventes étaient excellentes. « La crise a fait ressortir plein de vulnérabilités […] Dans le contexte de la COVID-19, le poids du bail pour les détaillants a pris tellement d’importance… »
Des rabais et des occasions
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Gilles Fortin, propriétaire des boutiques Tristan
Selon Gilles Fortin, il a fallu quelques mois pour que les centres commerciaux changent de ton et fassent preuve d’écoute. « C’est pour ça que je me suis placé à l’abri de mes créanciers en juillet. De mars à juillet, on ne pouvait pas leur faire entendre raison ! »
Et il n’est pas le seul à avoir vécu cette situation, soutient Stéphane Drouin. « Les détaillants vont sur la Loi sur la faillite et l’insolvabilité (LFI) pour s’enlever des menottes ». Tout comme la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies (LACC), la LFI permet notamment à détaillant de mettre fin à un bail. D’autres, comme La Baie, ont décidé de ne plus payer les loyers exigés par certains centres commerciaux, un dossier encore devant les tribunaux. Bon nombre ont retenu les loyers en attendant de trouver un arrangement.
Après des mois chaotiques, on peut maintenant dire que « c’est un marché de locataires, pas de locateurs », résume François Roberge, propriétaire des boutiques La Vie en Rose. Règle générale, dit-il, « il y a une plus grande compréhension de la situation et des défis des détaillants. C’est plus facile de négocier ». Cela lui a permis d’obtenir des rabais de loyer allant de 25 à 50 %, nous a-t-il confié.
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François Roberge, propriétaire des boutiques La Vie en Rose
Propriétaire de la marque de vêtements Point Zero, Maurice Benisti dit vouloir ouvrir 50 magasins au Canada d’ici la fin de l’année parce que les conditions ont changé. Dans la vente au détail, plaide-t-il, « tout le risque est dans le bail ». Selon l’homme d’affaires, « si on arrive à s’entendre sur [un loyer basé sur les ventes], il n’y a plus de risque ».
« On a une chance incroyable. Avant, [les bailleurs] avaient leur formule et on ne pouvait même pas discuter », nous a-t-il récemment dit au cours d’un entretien.
Jusqu’à 75 % de baisse d’achalandage
Plusieurs types d’ententes ont toujours été possibles, surtout dans les centres moins prisés, mais il est vrai que la flexibilité est plus facile à obtenir depuis quelques mois, explique François Roberge. Lui-même en a bénéficié. Il a pu louer d’anciens locaux de La Senza pour les tester pendant 18 mois. Il décidera ensuite, en fonction des résultats, s’il veut y installer La Vie en Rose pour de bon. « Il y a des occasions intéressantes sans mettre beaucoup d’investissement. »
Mais encore aujourd’hui, certains centres – généralement les plus performants dans leur marché – demeurent « ancrés dans leurs vieilles habitudes », rapporte Stéphane Drouin. Des propos corroborés par François Roberge. S’il a réussi à obtenir « de bons deals » dans plusieurs centres commerciaux au pays, certains ont refusé de rouvrir les baux.
Devant la pandémie, tous les propriétaires de centres commerciaux ne sont pas égaux. « Ceux qui souffrent le plus sont ceux qui dépendent des touristes et des travailleurs et des étudiants, comme le Centre Eaton, la Place Montréal Trust ou le Complexe Desjardins », affirme Jean-François Grenier, directeur principal et expert en immobilier commercial chez Groupe Altus. Les baisses d’achalandage peuvent atteindre 75 %, précise-t-il.
Et comme personne n’est capable de prédire à quel moment la foule va revenir « tout le monde est en mode wait and see, poursuit-il. Ils ne peuvent pas lancer de nouveaux concepts. »
De toute façon, le panier de détaillants potentiels pour combler les locaux vacants est assez vide. Certes, la chaîne japonaise Uniqlo a ouvert au Centre Eaton l’automne dernier. Mais il s’agissait d’une entente conclue bien avant la pandémie.
Les mégacentres devront se transformer
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Apparus il y a 25 ans, les mégacentres montrent des signes de vieillissement. Sur la photo : le Marché Central, à Montréal.
Apparus il y a 25 ans, les mégacentres montrent des signes de vieillissement. Le Centre Kirkland, en difficulté, va disparaître prochainement pour faire place à un projet mixte de logements-bureaux et de commerces. Cas d’espèce ou précurseur ? Si les experts ne s’attendent pas à leur extinction à brève échéance, le statu quo est néanmoins intenable, selon la plupart d’entre eux.
« Le concept s’essouffle, avance Stéphanie Labrecque, directrice de projet chez GH+A designers. Le format entrepôt qui offre de bons prix ne répond plus à la nouvelle génération qui a besoin de plus que simplement entrer dans un magasin et aller acheter quelque chose », dit celle qui a travaillé avec Ivanhoé Cambridge au Centre Eaton.
Un mégacentre (power center), comme le Marché Central à Montréal, se caractérise par un regroupement de grandes surfaces ayant chacun leur propre entrée. Walmart, Costco, Maxi, Super C, les entrepôts de rénovation et les complexes de salles de cinéma agissent souvent comme locataires majeurs. Le stationnement est abondant et le décor des magasins, minimaliste.
Le mégacentre offre pour le consommateur de l’efficacité et une impression de bons prix. En se garant à la porte de son détaillant préféré, le consommateur gagne du temps puisqu’il ne le perd plus à déambuler dans le centre pour trouver le magasin. Les détaillants, de leur côté, économisent sur les coûts d’exploitation moins élevés que dans les centres couverts.
Les consommateurs qui veulent de l’efficacité et de bons prix vont maintenant en ligne faire leurs achats, soutient Mme Labrecque.
Virage obligatoire
« Bien des centres commerciaux n’ont pas du tout évolué dans leur offre depuis des décennies », déplore Charles de Brabant, directeur exécutif de l’École Bensadoun de commerce au détail à la Faculté Desautels de gestion de l’Université McGill. « Ils se retrouvent avec des actifs qui valent de moins en moins d’argent parce qu’ils sont en décalage par rapport à ce que recherchent leur communauté et leurs consommateurs. »
« Il faut passer du power center à l’engagement center, poursuit-il. Comment réussir à créer une offre qui est attrayante pour la collectivité que le centre cherche à desservir ? » La réponse varie selon la collectivité. Par exemple, si la clientèle est âgée, il serait avisé, selon lui, d’aménager une clinique dans un centre commercial.
Transformer une partie du stationnement en zone d’animation
« Il y a besoin de revoir ces centres, soutient Mme Labrecque. Par exemple, il faut faire vivre des parcours engageants à la clientèle, qui les gardent sur place : ajouter des arbres, aménager une zone de parc, ajouter des restaurants avec terrasse. »
Les mégacentres ont d’immenses stationnements qui peuvent être facilement convertis en place publique où la communauté a envie de faire son exercice ou a envie de se retrouver.
Philippe Demers, chef de l’exploitation et directeur créatif chez MASSIVart, entreprise qui favorise l’intégration de l’art à l’immobilier
« Beaucoup de gens parlent de la formule 70-30 : 70 % d’expérientiel et 30 % de vente au détail », dit celui qui travaille ces mois-ci à Mexico. Il a constaté que l’industrie des centres commerciaux en Asie et en Amérique latine est plus avancée dans la diversification des usages qu’au Canada.
« Il y a une occasion d’utiliser les locaux vides pour accélérer la transition, souligne M. Demers. L’investissement doit être fait pour créer des espaces polyvalents offrant une programmation, comme des installations créatives où le consommateur peut vivre différentes expériences », propose-t-il aux propriétaires pour permettre à ceux-ci de tabler sur les attributs de leur actif immobilier en matière d’accessibilité et de localisation.
Les mégacentres ne disparaîtront pas, tient à préciser Joël Paquin, expert en études de marché.
« La plupart des mégacentres ont de bons sites, dit-il. Leurs locataires majeurs, souvent de la quincaillerie, vont continuer à attirer la clientèle. »
Dans le cas du Centre Kirkland, explique M. Paquin, sa faiblesse résidait dans sa locomotive. « Un cinéma attire de la clientèle après 17 h quand les magasins sont fermés. » Les mégacentres en grande difficulté demeurent l’exception, d’après lui.
PHOTO FOURNIE PAR LE PROPRIÉTAIRE
Le Centre Kirkland, en difficulté, va disparaître prochainement pour faire place à un projet mixte de logements-bureaux et de commerces.
« Les power centers sont moins dans le trouble [que les centres commerciaux], car leur locomotive, c’est souvent Walmart, Rona ou Home Depot », renchérit Jean-François Grenier, directeur principal et expert en immobilier commercial chez Groupe Altus. Ceux qui « ont une grosse composante mode en arrachent plus », ajoute-t-il.
Pour combler les locaux vides, le propriétaire devra se tourner vers des utilisateurs non traditionnels. Le centre d’appels Nordia occupe désormais les locaux d’un ancien Sears Décor à Laval.
— Avec Marie-Ève Fournier, La Presse
Gros plan sur RioCan
Pour un état des lieux de l’industrie des mégacentres, regardons l’évolution de RioCan, fonds de placement immobilier (FPI) coté à Toronto longtemps spécialisé dans les centres commerciaux avec une affectation particulière à l’égard des mégacentres (power centers). De 2013 à 2020, la taille de son portefeuille exprimé en pieds carrés a été réduite de 55 %.
Au Québec, ce FPI détient 21 propriétés dont la plus grande est le Mégacentre Notre-Dame, un centre axé sur la mode dans le secteur Sainte-Dorothée, à Laval, avec plus d’un demi-million de pieds carrés.
Créé en 1993 avec seulement 100 millions d’actif, le fonds RioCan connaît une croissance vertigineuse au cours des 20 années subséquentes, propulsée par l’essor des mégacentres qui sont apparus au milieu des années 90.
Fin 2013, au faîte de la popularité des power centers, RioCan détenait 13,5 milliards de dollars d’actif répartis dans 340 propriétés représentant 82 millions de pieds carrés. Les revenus de loyer atteignaient 1,2 milliard. À la Bourse, le titre faisait fureur, il atteignait 29,60 $ le 30 avril 2013, un niveau qu’il n’a dépassé qu’en de très rares occasions subséquemment. La dernière fois, c’était le 6 juillet 2016 à 30,35 $.
Depuis 2013, les perspectives du commerce de détail se sont assombries avec la disparition des Sears et la popularité grandissante du commerce électronique.
Sept ans plus tard, la croissance tous azimuts chez RioCan a cédé le pas aux remises en question. La taille de son portefeuille a été réduite de 55 % à 37 millions de pieds carrés. Les revenus et les profits n’affichent aucune croissance. L’action ne vaut plus que 17,46 $. Mais surtout, le FPI ne se définit plus comme un proprio de centres commerciaux, mais comme un détenteur d’actifs immobiliers à multiples vocations comprenant à la fois du logement, des bureaux et des espaces commerciaux.