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Résidences privées pour personnes âgées: le profit dans l'autonomie

Plusieurs promoteurs de résidences privées pour personnes âgées... (Photo Bernard Brault, La Presse)

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Plusieurs promoteurs de résidences privées pour personnes âgées ciblent dorénavant la clientèle autonome. Ci-dessus, les Jardins Millen, du Groupe Maurice, inaugurés l'an dernier, dans Ahuntsic.

Photo Bernard Brault, La Presse

André Dubuc
André Dubuc
La Presse

Incapables de financer les soins à prodiguer à une clientèle en perte d'autonomie, certains promoteurs de résidences privées pour personnes âgées recentrent leur offre de services auprès de la clientèle autonome, qui s'avère plus rentable dans les circonstances.

Si cette orientation devait être suivie par l'ensemble de l'industrie, les personnes âgées nécessitant de l'assistance et de l'encadrement n'auront d'autre choix que d'intégrer plus rapidement que nécessaire le réseau public, déjà sous pression.

Une étude de KPMG datant de 2011, commandée pour le Regroupement québécois des résidences pour aînés (RQRA), mettait clairement le gouvernement en garde contre les risques associés à un tel scénario.

«Si l'État n'est pas en mesure de maintenir l'intérêt du secteur privé, pour conserver sa rentabilité, ce dernier pourrait décider de concentrer ses activités dans les immeubles résidentiels pour les personnes âgées autonomes», y lit-on.

Dans cette étude, on avance que 30% des résidences privées actuelles ne font pas leurs frais. Qui plus est, la rentabilité des résidences, peu importe leur taille, tend à s'éroder depuis quelques années.

Le RQRA regroupe 630 membres exploitant 75 000 places en résidences pour personnes âgées.

«C'est moins rentable, un produit qui offre beaucoup plus de soins qu'un produit destiné à la clientèle autonome, dit Luc Maurice, président du Groupe Maurice, dans un entretien. Ça coûte très cher de faire une bonne job dans les soins.»

Le groupe vient d'investir 4 millions afin de réduire de moitié ses unités de soins pour une clientèle en perte d'autonomie. Il a ainsi converti 58 des 119 unités de soins en unités pour personnes autonomes dans sa résidence Les Promenades du Parc, à Longueuil.

«Dans les cinq dernières résidences que j'ai construites, j'ai limité à 20 les unités de soins», dit M. Maurice.

Au milieu des années 2000, c'était l'inverse. Les promoteurs envisageaient de transformer des étages en unités prothétiques destinées aux gens atteints de la maladie d'Alzheimer.

«Une résidence doit offrir l'éventail de services d'assistance et d'encadrement le plus vaste possible à sa clientèle pour la garder longtemps chez elle», nuance Mathieu Duguay, vice-président du Groupe Cogir, gestionnaire des résidences Azur et Jazz. Il ne minimise pas toutefois le défi de rentabiliser ces services additionnels.

Réglementation coûteuse

L'industrie de la résidence a bien changé dernièrement. «Il y a sept ans, les résidences n'étaient soumises à aucune règle. C'était plus dur d'ouvrir un dépanneur qu'une résidence», se souvient Yves Desjardins, PDG du RQRA.

Le gouvernement provincial a instauré en 2007 un système de certification des résidences qu'il a resserré en mars 2013. Bien que l'industrie soit totalement en accord avec l'idée de la certification, elle se plaint de ses effets sur les coûts d'exploitation des complexes immobiliers. Les propriétaires de résidences se disent incapables de refiler la totalité des coûts aux locataires puisque les loyers sont assujettis au contrôle de la Régie du logement.

Que ce soit pour un triplex ou une résidence pour personnes âgées, la Régie applique la même grille de fixation des loyers, inchangée depuis 1974. L'industrie soutient que la grille sous-estime l'inflation du coût des services offerts aux résidents, comme les repas.

Des mitigeurs d'eau chaude obligatoires

L'industrie cite comme exemple de règlement abusif celui qui les oblige à installer d'ici décembre 2013 des mitigeurs d'eau chaude dans les salles de bains. Les mitigeurs contrôlent la température de l'eau du bain à un maximum de 43 degrés Celsius. C'est coûteux, environ 400$ par baignoire, et ça suscite la grogne de la clientèle autonome qui se plaint maintenant que l'eau n'est pas assez chaude.

La facture s'élève à 2,5 millions uniquement pour la société Cogir, de préciser Mathieu Duguay.

Le règlement fait suite à deux drames survenus dans des résidences privées où des personnes sont décédées à la suite de brûlures causées par l'eau du bain.

«En Alberta, ils ont exigé qu'avant chaque bain, la température de l'eau soit colligée dans un registre par un préposé. On n'a pas exigé de pièces qui coûtent une fortune», fait remarquer Yves Desjardins, du RQRA.

Luc Maurice considère que l'obligation aurait dû se limiter aux unités pour personnes en perte d'autonomie, et non pas à l'ensemble des résidences privées pour gens autonomes. «On impose les mêmes normes aux résidences pour personnes autonomes qu'aux centres hospitaliers de soins de longue durée», déplore-t-il.

Autre problématique à laquelle font face les propriétaires, les locataires ont atteint la limite de leur capacité de payer. «Beaucoup d'entre eux ont des revenus de 1500$ par mois, et les loyers sont rendus là», reconnaît Yves Desjardins.

Son regroupement demande au gouvernement provincial de bonifier le crédit d'impôt pour maintien à domicile et de le moduler en fonction du degré d'autonomie du résident et de ses revenus.

À Montréal, l'Office municipal d'habitation a lancé le réseau de résidences à prix abordables Enharmonie. Il compte 10 résidences et 1259 places dont la construction a été subventionnée par l'État. Les places sont réservées aux personnes de 60 ans et plus ayant un revenu annuel de moins de 25 000$. Un logement d'une chambre coûte environ 1000$ par mois, tout compris, dont cinq repas chauds par semaine.

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Les petites résidences encore plus vulnérables

Le problème de la hausse des charges d'exploitation se vit de façon aiguë dans les résidences de petite taille qui n'ont aucune marge de manoeuvre pour absorber une hausse des frais fixes. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) a récemment cessé d'assurer les prêts hypothécaires des propriétaires de résidences de moins de 80 unités, affirme-t-on au Regroupement québécois des résidences pour aînés (RQRA).

Ce retrait de la SCHL rend frileux les banquiers, qui se montrent réticents à financer l'achat d'une petite résidence. La situation se traduit par un plus petit bassin d'acheteurs potentiels. Pour certains propriétaires actuels, le seul choix reste la fermeture.

«J'ai eu connaissance de cinq fermetures depuis février», dit Yves Desjardins, PDG du RQRA.

«Je peux vous assurer qu'il arrivait à la SCHL d'assurer les prêts pour les résidences de moins de 50 unités jusqu'en 2011 et je peux vous assurer que la SCHL n'assure plus les prêts des résidences de moins de 80 unités depuis 2011», soutient Luc Maurice, président du conseil du RQRA, en pesant chacun de ses mots.

Chez l'organisme concerné, la version diffère. «Le programme d'assurance-prêt s'adresse aux résidences de 50 unités et plus depuis 1995», souligne le porte-parole de la SCHL, Charles Sauriol, qui a vérifié l'information deux fois plutôt qu'une.

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LES GRANDS DE L'INDUSTRIE

Groupe Chartwell (40 résidences, 9929 places)

Leader du marché. Fiducie d'investissement immobilier cotée à la Bourse de Toronto, située à Mississauga. De concert avec l'américaine Health Care REIT, Chartwell a mis la main en 2012 sur le réseau de 42 résidences Allegro, qui appartenaient en partie à la Caisse de dépôt et placement.

Cogir (47 résidences, 9330 places)

A acheté en 2012 les 1000 unités des Résidences Jazz, construites par Kevlar. Cogir fonctionne sous les marques Azur et Jazz. Contrairement aux groupes Maurice et Savoie, Cogir a grossi par acquisitions. Les prochaines années serviront à agrandir une demi-douzaine de ses résidences déjà en portefeuille.

Groupe Maurice (17 résidences, 4679 places)

Il ouvre une résidence cette année, à Lachine, et une autre à Québec. Le groupe a inauguré les Jardins Millen au métro Henri-Bourassa l'an dernier. Luc Maurice a aussi Sherbrooke dans sa mire. L'entreprise québécoise compte comme partenaires financiers la caisse de retraite d'Hydro-Québec et le régime de retraite de l'Université Laval.

Groupe Savoie (12 résidences, 4456 places)

«Les Résidences Soo-leilll...», c'est le Groupe Savoie, dont les publicités à la télé sont bien connues. Outre leur ritournelle publicitaire, les Résidences Soleil se caractérisent par leur taille, habituellement de 500 unités. Une masse critique qui leur permet d'offrir une panoplie de services à un loyer concurrentiel. Le groupe réserve une dizaine d'unités par résidence à de l'hébergement temporaire à 50$ par jour, incluant trois repas.

Groupe Savoie ouvre une résidence de 500 places à Brossard le 1er juin et une autre en septembre au métro Sherbrooke à Montréal, dans l'ancien hôtel Crowne Plaza, a indiqué Eddy Savoie, président du conseil d'administration, dans un entretien.

Réseau Sélection (15 résidences, 3600 places)

En collaboration avec la société Revera, de Mississauga, l'entreprise québécoise fondée par Réal Bouclin a acheté en avril dernier Le Cambridge, à Pointe-Claire, des mains du Groupe Prével pour 106,5 millions de dollars. Présent à Montréal et en région, Sélection procède à la construction de 2000 unités supplémentaires, selon son site web.

Sources: RQRA et entreprises concernées




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