Immobilier non résidentiel On s’arrache les entrepôts à Montréal

Des anciens de Montoni et de Broccolini lancent un fonds voué à l’industriel

Après les œuvres d’art ou le bitcoin, la voie vers la richesse passe maintenant par des boîtes à beurre anonymes dans des parcs industriels de banlieue ou de Montréal-Nord.

Le taux de disponibilité des locaux industriels se situe maintenant à 1,9 % au premier trimestre 2021 dans la région de Montréal, indique l’agence immobilière CBRE dans sa plus récente étude de marché.

Poussés par l’essor du commerce en ligne, jamais les entrepôts de la région montréalaise n’ont été aussi remplis en 20 ans.

L’équation est simple. Pour chaque 100 millions de dollars additionnels de biens achetés en ligne, il faut un entrepôt de 125 000 pieds carrés de plus.

L’inventaire des locaux industriels à Montréal et en banlieue s’élève à un peu plus de 300 millions de pieds carrés (pi²).

Une telle rareté de locaux vacants exerce une pression sur les prix des loyers, qui s’envolent. « De 2007 à 2015, les loyers nets les plus élevés dans l’industriel étaient stables autour de 7,25 à 7,50 $ du pied carré », dit Sam Tsoumas, ancien de Broccolini qui a lancé Rosefellow en novembre 2019 en compagnie de Mike Jager, un ancien de Montoni. Broccolini et Montoni figurent parmi les principaux promoteurs-propriétaires de terrains du Montréal métropolitain.

« Les loyers pour des locaux industriels neufs s’établissent maintenant à 10 $ du pied carré. Et les 12 $ sont désormais envisageables pour des secteurs comme dans l’arrondissement de Saint-Laurent », assure M. Tsoumas.

En parallèle aux loyers qui prennent de l’altitude – les coûts de location avancent ces temps-ci au rythme annuel de 21 % –, la valeur des propriétés industrielles défie la gravité. Actuellement à 134 $, le prix de vente au pied carré passera à 175 $ d’ici décembre prochain, d’après CBRE.

Dans les circonstances, les promoteurs s’arrachent les rares terrains libres sur le marché. « Contrairement à Toronto, l’expansion à Montréal est limitée, indique Jacinthe Lachapelle, analyste, Stratégie client et ventes chez CBRE. Nous sommes limités par les Laurentides au nord et par les terres agricoles au sud. »

Toujours selon CBRE, un terrain industriel dans le Grand Montréal valait en moyenne autour de 20 $ le pied carré à la fin 2020. L’agence prévoit un prix de 25 $ d’ici la fin de 2021, une hausse de 25 %.

« En juillet 2020, nous avons acheté le terrain de l’est de Montréal à un peu moins de 17 $ le pied carré et le marché nous trouvait fous, dit Mike Jager. Dix mois plus tard, le propriétaire d’un lot aux alentours demande 31 $ le pied carré. »

Bientôt près de chez vous, l’entrepôt étagé

Son entreprise, Rosefellow, vient d’annoncer la création d’un fonds de 100 millions destiné aux constructions industrielles de nouvelle génération. Le fonds est soutenu par Skyline de Toronto et d’autres investisseurs. L’objectif est de construire des bâtiments d’une valeur de 500 millions d’ici sept ans.

Son modèle d’affaires consiste à acquérir des terrains vacants ou encore des usines obsolètes pour les démolir et rebâtir des locaux aux plafonds de 36 pieds et plus pour maximiser le stockage. Fait à souligner, Rosefellow construit sans entente signée de location préalable, ce qu’on appelle de la « construction spéculative » ou « on spec ».

Rosefellow construit actuellement un bâtiment de 138 000 pi² au coin de l’avenue Marien et de l’autoroute 40 à Montréal-Est. Le 1^er juin, ce sera le début du chantier d’un entrepôt de 325 000 pi² au 151 Reverchon, à Pointe-Claire.

« Montréal est en manque de bâtiment de cette envergure, affirme Sam Tsoumas. De 2007 à 2015, l’entrepôt flambant neuf comptait de 100 000 à 125 000 pi². Aujourd’hui, le marché nous demande des superficies de 300 000 à 400 000 pi². »

Au train où vont les choses, il n’est pas exclu de voir sortir de terre un entrepôt à étages comme à Seattle ou à Vancouver. « Au 2800, rue André, à Dorval, on étudie comment ériger le premier bâtiment industriel “multiétages” d’un total de 1 million de pieds carrés, ce sera le premier dans l’est du Canada », dit Mike Jager.

Rosefellow détient des terrains d’une superficie de près de 5 millions de pieds carrés et est en vérification préalable à l’achat pour 3 millions de pieds carrés additionnels.

Le promoteur s’intéresse aussi à l’immobilier multirésidentiel locatif, autre catégorie d’actif qui va bien pendant la pandémie. Il construit actuellement le Cent-Onze, sur le boulevard Alexis-Nihon, dans l’arrondissement de Saint-Laurent. Il s’agit d’un complexe de 270 logements érigés au coût de 100 millions. La livraison est prévue pour 2022.