Quand le bungalow a été mis en vente, il y a un an, l'agent a insisté pour demander 330 000$.
Quand le bungalow a été mis en vente, il y a un an, l'agent a insisté pour demander 330 000$.
Le prix n'était pas si simple à fixer. Même si la maison était située dans un quartier résidentiel très homogène de l'île de Montréal, elle se comparait mal aux autres.
Le bungalow avait agrandi, ce qui augmentait sa superficie habitable de 25%. Les propriétaires trouvaient que le prix était excessif. Deux maisons venaient d'être vendues pour environ 265 000$ sur la même rue. Mais ils se sont croisés les doigts...
Il y a eu des visites, mais aucune offre. Sauf une qui frisait l'insulte : 250 000$. Quatre mois plus tard, après avoir baissé le prix à 300 000$, le mandat de l'agent s'est achevé, sans transaction. Les propriétaires ont choisi de retirer la maison du marché pour quelques mois.
Rien de si exceptionnel. «Actuellement, les gens demandent trop, pour un marché qui revient à l'équilibre», constate Michel Beauséjour, chef de la direction de la Chambre immobilière du Grand Montréal.
Après des années de hausses folles, les propriétaires pensent que leur maison est une mine d'or. «Il y a encore des gens qui demandent 300 000$ parce qu'ils trouvent que leur maison est plus belle que celle de leur voisin qui vient de se vendre 290 000$», raconte M. Beauséjour.
En visant trop haut, ils risquent de «brûler» leur maison. En ce moment, il faut compter 70 jours pour vendre. Si le prix est déraisonnable, le délai s'étire. Après 100 jours, le doute s'installe dans l'esprit des agents. Les acheteurs croient que la maison a un défaut. «Vous n'aurez plus d'offres, ou des offres ridicules», dit M. Beauséjour.
D'où l'importance de fixer le bon prix de vente, du premier coup. Voilà pourquoi la Chambre immobilière offre à ses 9 000 agents, depuis le 1er mars, un nouveau système expert qui leur permet d'établir avec précision le prix de vente des maisons.
Le système baptisé Valeri analyse les maisons comparables, et en les découpant morceau par morceau. Il calcule la valeur de chaque composante interne (superficie, terrain, année de construction, foyer, piscine, garage, etc.) et externe (secteur, proximité des services, etc.). Il peut ensuite recomposer la valeur globale de la propriété.
Par exemple, Valeri a déterminé que l'agrandissement du bungalow n'ajoutait que 13 750$ au prix de vente. Cette somme représente, à peu de chose près, le coût des travaux... il y a 30 ans!
D'autre part, Valeri a considéré que le bungalow n'avait pas de foyer, de piscine, de bain tourbillon, comme certains maisons comparables, ce qui le rendait moins attrayante. Au total, le système a déterminé un prix de vente de 281 000$.
Presque dans le mille, puisque la maison a finalement été vendue 275 000$, il y a quelques semaines. Une différence de 2%. Cette marge d'erreur est très raisonnable, surtout quand on sait que le prix d'une maison baisse lorsque le délai de vente s'étire et lorsque la maison est vide.