La quantité de bureaux disponibles atteint aujourd'hui un sommet de 10 ans au centre-ville de Montréal, avec un peu plus de 4 millions de pieds carrés à la recherche d'un locataire. C'est l'équivalent des trois plus importantes tours de Montréal - la Place Ville Marie, le 1000 De La Gauchetière et le 1250, boulevard René-Lévesque Ouest - combinées.

Selon des données de la firme Devencore Newmark Knight Frank qui seront publiées aujourd'hui, le taux de disponibilité des bureaux de catégorie A atteint 16,4% dans le coeur de la métropole, le double d'il y a quatre ans. Cette explosion de l'offre a contribué à faire baisser les loyers jusqu'à 15% dans certains cas.

«Ce n'est pas une surprise, on voit ça venir depuis longtemps, a fait valoir Jean Laurin, président et chef de la direction de Devencore, en entrevue à La Presse Affaires. C'est une industrie qui fonctionne selon l'offre et la demande.»

L'offre et la demande, toutefois, semblent avoir emprunté la mauvaise trajectoire.

Après deux décennies de pause, les promoteurs sont revenus en force depuis quelques trimestres au centre-ville. Plusieurs nouveaux gratte-ciel sont en chantier ou sur le point d'être lancés, comme la Tour Deloitte, à côté du Centre Bell, la Tour Manuvie, boulevard de Maisonneuve Ouest, ou le siège de l'ONF dans le Quartier des spectacles. De nombreux autres immeubles sont sur les planches à dessin.

Les entreprises qui s'installeront dans ces tours rutilantes sont parties à la chasse aux locataires - ou aux sous-locataires - pour occuper leurs anciens bureaux. Or, les sociétés à la recherche de nouveaux bureaux sont rares, ce qui contribue à pousser le taux d'inoccupation vers le haut.

Autre coup dur pour la demande: une série d'entreprises, notamment dans le secteur financier, ont déménagé dans d'anciens immeubles industriels des quartiers périphériques depuis quelques mois. Si ce mouvement profite aux secteurs comme le Mile-Ex, il a aussi porté un coup dur au marché immobilier du centre-ville.

Au même moment, plusieurs firmes ont revu à la baisse leurs besoins au chapitre des espaces et rassemblent leurs employés dans des bureaux plus petits.

S'il fait rager les propriétaires fonciers, le climat actuel présente d'excellentes occasions pour les entreprises qui souhaiteraient s'installer dans le quartier des affaires, note Jean Laurin.

«Quand tu as 16% de taux d'inoccupation dans le marché, c'est le temps de négocier un bail pour obtenir un prix plus avantageux. Les baisses de prix vont varier d'un immeuble à l'autre, mais on peut facilement parler d'une baisse d'environ 10 à 15%.»

Nouvelle donne

Dans un tel contexte, pourquoi les promoteurs continuent-ils de lancer de nouveaux projets?

Jean Laurin souligne que les propriétaires des tours du centre-ville - surtout des caisses de retraite, des fonds de placement cotés en Bourse et de grandes sociétés publiques - semblent avoir une confiance assez solide envers le marché montréalais.

«Une chose comme ça peut arriver lorsque la vision des acteurs est positive à long terme, lorsque quelqu'un regarde un marché comme celui de Montréal, avec une économie assez diversifiée qui tire bien son épingle du jeu dans le secteur des nouveaux médias», a-t-il avancé.

Selon l'étude de Devencore, un peu plus de 4 millions de pieds carrés sont disponibles dans les immeubles de catégories A et B du centre-ville, sur un total de 47 millions de pieds carrés.

Le taux d'inoccupation atteint 8,6%, tandis que le taux de disponibilité franchit la barre des 16% en incluant tous les espaces offerts en sous-location.

Le point sur les nouveaux projets

> Tour Aimia, Quartier international

Il reste environ 100 000 pieds carrés de locaux dans cette tour de 10 étages, située aux niveaux inférieurs d'un projet mixte de 35 étages.

> Tour Deloitte

La tour de 26 étages, adjacente au Centre Bell, est presque terminée et accueillera bientôt Deloitte et Rio Tinto. Il reste environ 150 000 pieds carrés à louer.

> L'Avenue

Cette tour anguleuse de 50 étages compte 140 000 pieds carrés de bureaux aux étages inférieurs, toujours à la recherche de locataires.

> Maison Manuvie

Le projet de tours de bureaux a finalement été lancé conjointement par Ivanhoé Cambridge et Manuvie, après huit ans de tergiversations.

> Desjardins

Le service de paiement électronique de Desjardins rassemblera 1600 employés dans un nouvel immeuble de 11 étages situé boulevard De Maisonneuve Ouest.

> ONF

L'Office national du film déménagera dans un immeuble translucide, à côté de la place des Festivals. Il faudra trouver des locataires pour plusieurs des 13 étages de l'immeuble, puisque l'ONF en occupera moins de la moitié.

> En discussions...

- Le projet de l'îlot Voyageur, près de l'UQAM

- Une tour de bureaux de Westcliff dans le Quartier international

- Un gratte-ciel de 1,2 million de pieds carrés de Canderel et du Fonds de solidarité FTQ dans le Quartier des spectacles

- Un projet de tour mixte à l'angle de Robert-Bourassa (University) et Saint-Jacques

Sources: Devencore Newmark Knight Frank, LaPresse