Onze fois le revenu familial moyen. C'est ce qu'il en coûte maintenant pour acheter une propriété à Vancouver, indique une nouvelle étude qui s'inquiète de l'inflation galopante dans la ville la plus chère du Canada.

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«Le prix des maisons, qui surfe sur une vague de riches immigrants, a presque triplé depuis 10 ans, s'envolant hors de la portée des premiers acheteurs et de tous ceux qui n'ont pas gagné à la loterie», illustre Sal Guatieri, économiste principal chez BMO Marché des capitaux, dans son rapport publié la semaine dernière.

La valeur de revente moyenne des propriétés a grimpé de 21% depuis un an dans la métropole britanno-colombienne, pour atteindre 815 000$ en avril. En une décennie, la hausse se chiffre à 188%, alimentée par la forte présence d'investisseurs chinois.

En comparaison, le prix moyen a augmenté de 150% à Montréal depuis 10 ans (à 312 572$), de 127% à Calgary (412 000$), de 91% à Toronto (477 000$) et de 122% dans l'ensemble du Canada (373 000$).

Sal Guatieri qualifie de «stupéfiant» le ratio de 11,2 fois le revenu nécessaire à l'achat d'une propriété à Vancouver. C'est deux fois plus que le salaire requis il y a 10 ans, souligne-t-il, ajoutant que la ville est désormais classée troisième parmi les moins abordables du monde, derrière Hong-Kong et Sydney, en Australie.

«Même si les restrictions quant à l'usage des terrains et la bonne qualité de vie peuvent justifier des prix élevés, ces valeurs pourraient se révéler insoutenables si les investissements étrangers diminuaient ou si les taux d'intérêt augmentaient», écrit-il.

Sans se prononcer avec précision sur la baisse anticipée, l'économiste donne l'exemple de quatre dépressions récentes du marché immobilier vancouvérois. Les prix y avaient chuté de 36,1% en 1981-1982, de 14,4% en 1990-1991, de 20,2% en 1995-1996 et de 13,1% en 2008-2009, ce qui équivaut à une baisse moyenne de 21%. «Malgré cela, si les taux d'intérêt demeurent bas et que les riches immigrants continuent d'affluer en ville, les prix pourraient se stabiliser plus vite que dans les derniers ralentissements.»

Toronto et Calgary

M. Guatieri s'inquiète par ailleurs du marché torontois, où le prix moyen des propriétés atteint maintenant 6,7 fois le revenu familial, contre 4,3 fois il y a 10 ans. Le niveau actuel est le même qu'à la fin des années 80, quand l'éclatement de la bulle avait entraîné une chute de 25% des prix, note-t-il.

Le taux d'intérêt actuel tourne toutefois autour de 4% aujourd'hui, contre 14% à l'époque, ce qui améliore l'abordabilité. Et l'afflux d'immigrants dans la Ville reine - autour de 92 000 par année - contribue à soutenir le marché immobilier, ajoute l'économiste.

Il reste que la très forte construction d'appartements en copropriété, dont la moitié sont achetés par des investisseurs, laisse planer un risque de surcapacité. En conséquence, Sal Guatieri s'attend à une légère baisse ou une stabilisation des prix à Toronto pour les quelques années à venir.

Le marché le plus prometteur pour la BMO - qui a centré son étude sur trois villes, sans s'attarder à Montréal - est celui de Calgary. Après une flambée spectaculaire au milieu des années 2000, alimentée par la demande d'hydrocarbures, le prix des maisons y a reculé de 19% entre 2007 et 2009.

Cette baisse des prix a ramené le ratio entre le revenu familial et la valeur des propriétés à 4,2, en deçà de la moyenne canadienne de 5,1. En conséquence, les prix ont de fortes chances de grimper à un bon rythme au fil des prochaines années, en même temps que les salaires - élevés - des Albertains, note l'économiste.