Vous vendez votre propriété. Ou vous vous apprêtez à en acheter une. Ou vous voulez la réaménager. Le certificat de localisation est-il exact? Faut-il le renouveler? L'assurance-titres peut-elle le remplacer? Dans quelles circonstances? Nous répondons auxquestions de nos lecteurs.

Vous vendez votre propriété. Ou vous vous apprêtez à en acheter une. Ou vous voulez la réaménager. Le certificat de localisation est-il exact? Faut-il le renouveler? L'assurance-titres peut-elle le remplacer? Dans quelles circonstances? Nous répondons auxquestions de nos lecteurs.

«Quand on achète une maison, savez-vous s'il est préférable d'assurer ses titres de propriétés auprès d'une compagnie d'assurance titres ou si l'examen des titres fait par un notaire est suffisant?», nous demande un lecteur. «L'assureur titres coûte beaucoup moins cher que le notaire. Je ne comprends pas la différence entre les deux.»

En effet, ce produit apparu au Québec depuis quelques années crée quelque confusion. L'assurance titres est une assurance de dommage qui garantit l'état d'une propriété à une date donnée, définit Me Julie Lévesque, vice-présidente, division Canada, et directrice des opérations pour le Québec de la compagnie d'assurance titres Stewart. «L'assurance titres, explique-t-elle, assure les acheteurs de propriétés pour tout ce qui touche les titres de propriétés, et toutes les non-conformités qui pourraient se retrouver au certificat de localisation» - vues illégales, non-conformité aux règlements municipaux, empiètement sur les servitudes...

Chez Stewart, la prime est établie en fonction du type de propriété - résidentielle ou commerciale - et de son prix de vente. Pour une maison de 250 000$, indique Julie Lévesque, la prime est de 200$, payable en une seule fois. La police est valide tant que l'acheteur demeure propriétaire de la maison.

Mais contrairement à l'impression de notre lecteur, l'assurance titres ne remplace pas le travail du notaire. «Ce sont deux choses différentes, explique François Brochu, notaire et professeur agrégé à la faculté de droit de l'Université Laval. L'examen de titres vise à voir si un titre est bon, et le notaire cherchera les erreurs dans la chaîne de titres. Si jamais il y a des maillons faibles, le notaire va les consolider, en obtenant par exemple les autorisations qui manquaient. Le but de l'assurance titres est tout autre. L'assureur titres ne cherchera pas à savoir s'il y a des maillons faibles, ne fera pas d'examen de titres approfondi.»

L'assureur titre ne se préoccupe que des pertes qui pourraient découler de ces irrégularités. «On est là dans l'éventualité où un dommage surviendrait plus tard, confirme Julie Lévesque. On va payer pour ce dommage. Mais si le notaire ne le corrige pas, le problème va demeurer.»

À l'origine, l'assurance titres était un produit américain taillé pour un problème américain: l'incertitude à l'égard de la validité des titres de propriété. «Ils n'avaient pas un bon système de publicité foncière, indique François Brochu. Au Québec, on a toujours eu un système fiable.»

L'assurance titres, dans l'objectif premier de se protéger contre les conséquences de titres défaillants, constitue-t-elle alors une protection superflue? «Je compare ça à de l'assurance incendie», déclare le notaire Louis Vincent, directeur de l'étude Prud'homme Fontaine Dolan. «Si c'est un bunker en béton au milieu d'un champ, l'assurance incendie est moins nécessaire.»

Or, poursuit-il, «au Québec, on a des titres en béton, car ils sont vérifiés et contre-vérifiés.» Au contraire du reste de l'Amérique du Nord, qui ne connaît pas cette institution, les notaires révisent les titres à chaque transaction et les corrigent si nécessaire.