Le marché locatif a continué de se resserrer au Québec l’an passé, à l’exception des quartiers centraux de l’île de Montréal, durement touchés par la pandémie.

Publié le 18 février
André Dubuc
André Dubuc La Presse

Le taux d’inoccupation des logements locatifs est resté stable dans la région de Montréal et dans le Canada dans son ensemble en 2021, selon le Rapport sur le marché locatif, publié vendredi par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Le taux d’inoccupation national est de 3,1 %. Celui de Montréal est de 3 %, celui de Québec de 2,5 % et celui de Gatineau de 1,1 %.

La forte construction de logements locatifs en 2021 a contribué à stabiliser la situation, indique la SCHL. Il s’est en effet construit plus de 35 000 logements locatifs au Québec l’an dernier, un record absolu, selon l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec.

Toutefois, environ la moitié des 42 agglomérations et régions métropolitaines de la province ont connu une baisse du taux d’inoccupation, fait remarquer Véronique Laflamme, porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), qui a passé la journée à consulter les fichiers de données de la SCHL.

La presque totalité des secteurs, à deux exceptions près, affiche un taux de disponibilité des logements inférieur à 3 %. Ce niveau est souvent considéré comme un taux de marché en équilibre, c’est-à-dire qu’il ne favorise ni les locataires ni les propriétaires.

De l’avis de Mme Laflamme, le rapport confirme que la crise de l’abordabilité du logement se poursuit (voir encadré).

À Montréal, on observe une dichotomie entre l’île et sa banlieue. Dans l’île de Montréal, on enregistre un taux d’inoccupation de 3,7 %.

« La reprise progressive de la migration internationale et le retour des cours universitaires en présentiel ont fait diminuer le taux d’inoccupation du centre-ville, mais à un niveau supérieur à ce qu’il était avant la pandémie », explique Francis Cortellino, économiste de la SCHL, dans le rapport.

Fort attrait de la banlieue

À la différence de l’île, la banlieue affiche pratiquement complet, avec un taux de vacance de 1,1 % en dépit d’une offre croissante de logements locatifs.

« Sur les 12 000 nouveaux appartements qui se sont ajoutés au parc locatif de la RMR en 2021, environ 60 % se trouvent en banlieue. Or, la faiblesse des taux d’inoccupation est signe que la demande y a été une fois de plus très soutenue », observe la SCHL.

Comme nous l’avons observé sur le marché des propriétaires occupants, il se pourrait qu’un déplacement de la demande de l’île de Montréal vers la banlieue se soit aussi produit sur le marché locatif, les locataires étant à la recherche d’appartements plus grands ou plus récents à un prix souvent inférieur (ou similaire).

Extrait du Rapport sur le logement locatif de la Société canadienne d’hypothèques et de logement

Pour ce qui est des hausses de loyer, celles-ci sont plus faibles dans les quartiers centraux montréalais, où le taux d’inoccupation est plus élevé qu’en banlieue. Par exemple, au centre-ville, la hausse des loyers a été de 2 %, tandis que sur la Rive-Sud, elle a été de 4,2 %.

Dans l’ensemble du Québec, la variation estimative de la hausse de loyer s’élève à 3,8 %.

Appelé à commenter le rapport, Martin Messier, président de l’Association des propriétaires du Québec, souligne que le marché montréalais reste l’un des plus abordables au pays. À un loyer mensuel moyen de 932 $, « Montréal a continué d’afficher l’un des loyers les plus bas au Canada », soutient la SCHL.

Mais ne cherchez pas de logement à ce prix dans les petites annonces. Le prix moyen affiché pour un logement de 2 chambres libre sur le marché est de 1134 $, a constaté la SCHL, soit 22 % de plus que celui d’un logement loué.

Un manque de 40 000 logements abordables

La SCHL estime qu’il manque environ 40 000 logements locatifs abordables dans la région montréalaise. Selon ses calculs, environ 120 000 ménages ont les moyens financiers de payer un loyer mensuel de 625 $ et moins par mois tout en respectant le seuil de 30 % du revenu mensuel consacré au logement. Or, seulement 80 000 logements loués se situent dans cette gamme de prix. À Montréal, le stock de logements considérés comme abordables pour les 20 % de locataires les plus pauvres représente 13 % de l’inventaire des logements locatifs. À Toronto et à Vancouver, seulement 0,5 % de la totalité des logements répond aux mêmes critères d’abordabilité, souligne Francis Cortellino, économiste de la SCHL.