Le fait que des villes ont doublé le taux maximal s’appliquant aux droits de mutation (taxe de bienvenue) en pleine frénésie immobilière soulève des questions.
Où est l’équité ?
En 2017, Québec a donné le pouvoir d’imposer des droits de mutation jusqu’à 3 % pour la tranche de valeur excédant 500 000 $. Auparavant, le taux maximal était de 1,5 %.
Pour bien des acheteurs de propriétés visés, la hausse de taux se traduit par une facture additionnelle de 1500 $ et plus sur les droits de mutation.
En 2020, doubler le taux maximal de 1,5 % à 3 % s’est traduit par des revenus additionnels de 5,5 millions pour Longueuil, qui compte environ 250 000 habitants. Pour Saint-Lambert, ville de 22 000 habitants seulement, les recettes supplémentaires se chiffrent à 1,4 million en 2020.
On parle ici de l’effet isolé de la hausse du taux de taxation de 1,5 % à 3 %, et non pas des droits de mutation qui ont augmenté en un an en raison du nombre plus élevé de reventes de maisons ou de la hausse généralisée des valeurs.
À Mont-Royal, le maire sortant Philippe Roy ne s’en cache pas, la hausse des droits de mutation représente des frais pour entrer dans sa ville, frais qui permettent d’éviter de taxer trop les résidants actuels.
Taxer plus une minorité pour épargner la majorité, est-ce équitable ? « Les droits de mutation posent effectivement une question d’équité. Pourquoi les gens qui changent de propriété devraient-ils contribuer davantage au financement des services municipaux ? Il n’y a pas de fondement économique à cette iniquité », soutient Jean-Philippe Meloche, professeur agrégé à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal.
À Brossard, la direction générale se dit bien consciente que, « pour un nombre limité de contribuables, c’est une charge importante ». Pour cette raison, ajoute son directeur général Pierre Archambault, elle a étalé la hausse des droits sur trois ans.
Les villes ont-elles le choix ?
Le gouvernement provincial a donné le pouvoir aux villes en 2017 de doubler le taux maximal, mais ce n’est pas une obligation. La décision revient aux villes.
Québec et Blainville se sont gardés de relever leur taux. « La Ville de Québec n’applique pas de quatrième tranche (pour l’excédent de 500 000 $) à la base d’imposition », explique David O’Brien, porte-parole aux communications de la Ville de Québec, dans un courriel. « C’est un choix qui a été fait par la Ville afin de limiter les impacts du fardeau fiscal pour les contribuables de Québec. La hausse de droits récoltés est forcément plus lente que pour d’autres villes. »
Les droits de mutation ont augmenté de 37 % à Québec de 2017 à 2020, comparativement à 97 % à Laval, 96 % à Sherbrooke et 74 % à Trois-Rivières.
Barrière à la propriété ?
La Ville de Brossard a décidé de répartir sur trois ans la hausse des taux d’imposition des droits de mutation. En 2021, l’étalement est arrivé à terme. La Ville impose cette année des droits de 3 % sur la valeur excédant 500 000 $.
Concrètement, une maison de 800 000 $ était imposée en 2020 à 2 % pour la portion excédant 500 000 $. Cette année, ça sera 3 %. Mine de rien, c’est une facture de 3000 $ de plus pour l’acheteur de la maison de 800 000 $ en 2021 comparativement à celui de 2020.
« La principale préoccupation entourant les droits de mutation est la question de l’accès à la propriété, dit M. Archambault, DG de la ville de près de 90 000 habitants, d’autant que les droits ne peuvent théoriquement être financés par le prêt hypothécaire.
« Est-ce qu’une jeune famille a toujours la capacité de s’établir dans une ville comme Brossard ? », se demande-t-il.
« Les droits de mutation, c’est une des barrières à l’accès à la propriété. La question se pose d’année en année, mais elle va se poser encore plus cette année, car le prix des maisons s’est emballé. Je suis convaincu qu’au prochain exercice budgétaire, ce sera l’un des enjeux. »
Pourquoi ne pas y aller graduellement ?
La Ville de Gatineau a choisi d’imposer le taux maximal sur la tranche de valeur excédant 10 millions. Aussi bien dire que le taux de 3 % ne s’applique que pour les ventes commerciales d’envergure, les propriétaires résidentiels étant pour la plupart épargnés.
Laval, Boucherville et Saguenay ont aussi choisi d’y aller progressivement avec la hausse du taux d’imposition, mais c’est une minorité. À Rosemère, Saint-Lambert, Terrebonne, Longueuil et ailleurs, on a imposé le taux de 3 % sur la tranche de valeur qui excède les 500 000 $.
« Si la Ville ne percevait pas les revenus auprès des acheteurs via des droits de mutation à 3 %, le manque à gagner aurait à être trouvé ailleurs, c’est-à-dire à même une augmentation du compte de taxes de l’ensemble des citoyens. Ce n’est pas le choix que le conseil de ville a fait », a répondu à la question Hans Brouillette, chef de service, affaires publiques, à la Ville de Longueuil.