Depuis 2018, bon nombre de villes québécoises ont doublé le taux maximal s’appliquant aux droits de mutation immobilière. Un coût de plus à absorber pour les propriétaires à un moment où le logement s’impose comme un enjeu des campagnes municipales.

André Dubuc
André Dubuc La Presse

À Longueuil, les recettes annuelles provenant de la « taxe de bienvenue » sont passées de 20 à 30 millions depuis 2018. Les entrées d’argent sont en hausse à Laval, Sherbrooke, Trois-Rivières, Montréal et dans nombre de villes de plus petite taille.

Que sont les droits de mutation ? Quand une maison change de propriétaire, la Ville envoie une facture au nouveau proprio. Les droits à payer sont calculés en appliquant un taux sur la valeur la plus élevée entre la valeur marchande de la propriété et la valeur de l’évaluation municipale.

Avant 2018, la première tranche de 50 000 $ était imposée à un taux de 0,5 %. La partie allant de 50 000 à 250 000 $ subissait une ponction de 1 %. Au-dessus de 250 000 $, c’est le taux de 1,5 % qui s’appliquait. À compter de 2018, Québec a permis aux villes de créer un échelon supérieur : toute valeur au-dessus de 500 000 $ pourrait désormais être imposée à un taux maximal de 3 %.

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À Longueuil, les recettes annuelles provenant de la « taxe de bienvenue » sont passées de 20 à 30 millions depuis 2018.

Pour une maison de 600 000 $ – le quart des propriétés résidentielles (maison, condo et plex) ont changé de main à un prix de 600 000 $ et plus depuis 12 mois dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal –, les droits de mutation sont ainsi passés de 7500 $ avant 2018 à 9000 $ cette année, une hausse de 1500 $ ou 20 %.

En réalité, la hausse est bien plus élevée, car le prix de la maison a bondi de 50 % en moyenne depuis deux ans dans la RMR de Montréal, selon les statistiques de la chambre immobilière régionale.

La maison de 600 000 $ en 2021 se vendait autour de 400 000 $ en 2018. L’acheteur d’une maison de 400 000 $ en 2018 payait en gros des droits de mutation de 4500 $. Pour cette même maison qui se vend aujourd’hui 600 000 $, son propriétaire doit maintenant en payer le double, 9000 $.

Une mauvaise taxe

Les villes se plaignent de la dépendance de leurs revenus à la taxe foncière. « Ça nous oblige à constamment construire même si la société nous demande de protéger les milieux naturels et agricoles », explique Miguel Lemieux, maire de Salaberry-de-Valleyfield.

Le pouvoir municipal réclame de longue date le transfert des recettes d’un point de pourcentage de la TVQ. Québec, qui doit payer pour les infirmières et la santé, n’est pas chaud à l’idée. Comme compromis, le gouvernement provincial a permis aux municipalités d’augmenter les droits de mutation à compter de 2018.

La plupart des villes ont sauté sur l’occasion, même si l’idée est mauvaise, selon les spécialistes.

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Les municipalités réclament depuis longtemps des sources de revenus autres que les taxes foncières, mais Québec résiste. Comme compromis, le gouvernement leur a permis d’augmenter les droits de mutation.

C’est une très mauvaise taxe. Il n’y a aucun lien entre cette taxe et les prestations de services municipaux. On taxe ce qui bouge.

Robert Gagné, professeur à HEC Montréal

M. Gagné a longtemps établi le palmarès des villes les mieux gérées.

À Saint-Lambert, une banlieue cossue de la Rive-Sud, le taux d’imposition de 3 % s’applique dès que la valeur dépasse le demi-million. La valeur moyenne d’une maison y est de 823 292 $, selon le nouveau rôle d’évaluation foncière déposé il y a quelques jours. Les droits de mutation sont ainsi passés de 3 millions, en 2017, à 6,2 millions en 2020, soit pratiquement 10 % de tous les revenus de la ville de 22 000 habitants.

Dans un entretien, le maire sortant Pierre Brodeur déplore cette situation qui lui a été imposée par son conseil municipal, où son parti est minoritaire. Il ne sollicite pas de nouveau mandat en novembre.

« On décharge l’impôt foncier en utilisant un outil [les droits de mutation] qui est moins bon, ça n’augmente pas la qualité globale de la taxation locale », observe Jean-Philippe Meloche, professeur agrégé à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal. L’universitaire précise que les droits de mutation sont la norme au Québec, mais qu’ils sont peu utilisés ailleurs au Canada, à l’exception de Toronto et de la Nouvelle-Écosse.

Un droit d’entrée pour les nouveaux résidants

« Quand les citoyens veulent avoir une certaine qualité de services, il faut avoir les revenus pour pouvoir les offrir », justifie Patrick Charbonneau, maire suppléant qui se présente aux prochaines élections comme chef d’Action Mirabel. Sa ville a augmenté le taux sur les droits de mutation en 2021.

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À Mirabel, les droits de mutation servent à financer un fonds destiné à l’achat de terrains boisés.

« On cherchait une façon de pouvoir faire de l’acquisition de terrains boisés en milieu urbanisé. Toutes les mutations au-delà de 500 000 $ vont dans un fonds vert pour acheter des terrains boisés », indique-t-il.

« On aime mieux taxer les gens qui rentrent chez nous que continuer à taxer trop les gens qui y sont déjà, avance pour sa part Philippe Roy, maire sortant de Mont-Royal qui ne se représente pas. C’est comme un prix pour entrer dans la ville. »

Cette municipalité aisée a décidé d’appliquer une gradation. De 500 000 $ à 1 million, le taux applicable est passé de 1,5 % à 2 %. Le taux maximal est fixé à 2,5 %, et non pas 3 %, pour les propriétés valant plus de 1 million.

À Québec et à Blainville, on a maintenu le taux maximal à 1,5 %.

Il s’agit d’exceptions, la plupart des villes ayant décidé d’utiliser leur nouveau pouvoir au maximum. Outre Saint-Lambert et Mirabel, c’est le cas aussi à Terrebonne, Brossard, Rosemère, Lévis, Saint-Bruno-de-Montarville, Saint-Colomban, entre autres.

Quel impact sur l’abordabilité ?

Un récent sondage Léger-Le Devoir indique que le coût des loyers et l’accès à la propriété figurent au premier rang des enjeux de la campagne électorale montréalaise. À Montréal, les droits de mutation ont augmenté de 30 % environ depuis deux ans.

« Les premiers acheteurs sont vulnérables dans le marché actuel. Ils essaient d’entrer dans le marché, il n’y a pas beaucoup d’offre. Ils essaient de se battre, ils n’ont pas beaucoup de moyens. Si on ajoute une facture salée en droits de mutation, c’est un facteur aggravant pour l’accès à la propriété », convient le professeur Jean-Philippe Meloche.

« Traditionnellement, l’imposition de droits de mutation est une contrainte à l’accès à la propriété. Malheureusement, pour les premiers acheteurs, c’est un véritable frein parce que ça constitue une somme supplémentaire à débourser qu’ils ne peuvent pas financer », déplore Denis Joanis, président et chef de la direction de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec.

Les éliminer ne réglerait toutefois pas le problème de l’abordabilité, selon lui. La solution passe par l’augmentation de l’offre. « Il faut que les municipalités mettent des conditions qui vont favoriser la construction de nouveaux logements », martèle-t-il.

Les distorsions négatives sur le marché de l’habitation provoquées par l’imposition de droits de mutation restent somme toute mineures, selon les études faites à Toronto, rapporte le professeur Meloche.

Rectificatif
Une version antérieure de l’article indiquait que la Ville de Boucherville utilisait le taux maximum de 3 % prévu par la loi, ce qui n’est pas le cas. Boucherville applique un taux de 2 % pour la partie de la transaction qui se trouve entre 500 000 $ et 750 000 $ et de 2,5 % pour la partie de la transaction qui excède 750 000 $. Nos excuses.