La COVID-19 fera respirer votre hypothèque

Bien sûr, la COVID-19 provoque de la toux, de la fièvre et des difficultés respiratoires. Mais paradoxalement, le virus qui tient la planète en alerte donnera un peu d’air à votre budget en dégonflant vos paiements hypothécaires.

Tout comme la baisse du prix de l’essence à la pompe, ce sera un prix de consolation pour les ménages qui ont vu leur portefeuille de placements refouler. Dois-je vous rappeler que les Bourses viennent d’effacer environ le quart de leur valeur en moins d’un mois ?

Mais le coronavirus a aussi eu un impact immense sur le marché obligataire qui dicte la conduite des taux hypothécaires.

Du lest pour les taux variables

Volant au secours de l’économie, la Banque du Canada a annoncé vendredi dernier une baisse de 50 points centésimaux de son taux directeur (100 points = 1 %) le ramenant à 0,75 %.

Cela fait suite à une autre baisse de 50 points qui avait été décrétée au début de mars. Dans les jours qui ont suivi, les banques ont suivi le bal comme c’est (presque) toujours le cas, en réduisant leur taux préférentiel de 3,95 % à 3,45 %. Cela diminue automatiquement les intérêts sur tous les prêts à taux variable : hypothèques, marges de crédit, etc.

En général, les hypothèques à taux variable ont un taux qui s’établit entre 50 et 100 points en dessous du taux préférentiel, quoique certaines banques s’apprêteraient à diminuer cet escompte pour les clients qui signent une nouvelle hypothèque à taux variable, à partir de cette semaine.

Pour les clients qui ont déjà une hypothèque à taux variable, le taux a déjà baissé autour de 2,45 % à 2,95 %… et il devrait diminuer davantage lorsque les prêteurs réduiront leur taux préférentiel d’une autre tranche de 50 points, ce qui n’est pas nécessairement acquis.

Pour vous donner une idée, une baisse de 100 points sur une hypothèque de 200 000 $ amortie sur 25 ans correspond à un « cadeau » d’environ 100 $ par mois, soit 1200 $ par année.

Et ce n’est pas fini. Plusieurs économistes prévoient d’autres diminutions du taux directeur. BMO Marchés des capitaux, par exemple, s’attend à une baisse additionnelle de 50 points d’ici le mois de juin… mais peut-être encore plus tôt.

Pour les ménages qui ont une grosse hypothèque à taux variable, les économies annuelles pourraient facilement se chiffrer en milliers de dollars.

Toutefois, les économies seront moins juteuses pour ceux dont la période d’amortissement est plus courte, car une plus grande portion de leur mensualité est attribuée au remboursement du capital plutôt qu’au paiement des intérêts.

Le populaire 5 ans fixe

Mais la majorité des propriétaires optent pour une hypothèque à taux fermée dont le taux dépend du marché obligataire. Pour vous donner une idée, les taux d’intérêt sur les obligations du Canada de 10 ans ont flanché de 1,7 % en janvier à 0,8 % à la fin de la semaine dernière.

« On n’a pas encore eu tout l’escompte. Mais certains prêteurs ont commencé à baisser leur taux ces derniers jours », observe Gilles Bouillon, président de l’agence hypothécaire Planiprêt.

Par exemple, la semaine dernière, il était possible de négocier un taux aussi bas que 2,34 % pour 5 ans sur une hypothèque assurée à la Banque Scotia, soit 55 points de moins qu’il y a deux semaines. La Banque TD et la Banque Manuvie ont aussi réduit leur taux de 40 points dernièrement.

Mais vendredi, coup de théâtre ! Certains prêteurs annonçaient leur intention de relever leurs taux fixes dans les prochains jours, alors même que la Banque du Canada venait d’annoncer sa baisse de taux. À suivre…

Le temps de renégocier ?

Mais de toute façon, les propriétaires qui ont en ce moment une hypothèque à taux fermé devront attendre leur renouvellement avant de goûter à la baisse des taux… à moins de renégocier tout de suite.

« Avec la baisse des taux, je me demandais si cela serait une bonne affaire », me demandait Ginette, la semaine dernière.

Dans certains cas, oui. Mais ça dépend beaucoup de la pénalité imposée par votre prêteur. Plusieurs banques ont une formule extrêmement désavantageuse qui emprisonne les propriétaires dans leur hypothèque.

Mais d’autres prêteurs calculent la pénalité avec une formule qui laisse plus de flexibilité à la clientèle.

Denis Doucet, porte-parole du courtier hypothécaire Multi-Prêts, a fait des calculs en se fondant sur un propriétaire qui aurait contracté une hypothèque de 250 000 $ à un taux de 3,8 % il y a un an et demi.

Si la pénalité du prêteur est raisonnable, celui-ci pourrait renégocier son hypothèque, refinancer la pénalité à l’intérieur de son nouveau prêt et économiser plus de 10 000 $ d’intérêts sur les trois ans et demi restants.

Mais chaque cas est unique. Alors, il faut demander à un expert de faire des calculs.