Triste Noël. Les Sœurs de Miséricorde, une congrégation de Montréal, sont incertaines de leur sort et continuent à vivre dans leurs cellules non rénovées, après avoir vendu leur maison mère à une entreprise à numéro qui a déclaré faillite cet automne.
En attendant que la propriété trouve un nouvel acquéreur, les sœurs, qui ont 90 ans en moyenne, doivent contribuer à combler son déficit d’exploitation.
La propriété des Sœurs de Miséricorde, bordée par la rivière des Prairies, avait été acquise le 28 mars 2018 par l’entreprise à numéro 9360-6325 Québec inc. L’acte de vente indique un prix de 7 millions pour la propriété de 255 000 pi2 – l’équivalent de 2,9 terrains de football canadien, zones de but comprises.
À l’origine, le projet de l’entreprise 9360-6325 Québec prévoyait la rénovation de la maison mère des Sœurs de Miséricorde, pour en faire une résidence qui accueillerait des religieux âgés de diverses congrégations.
La transaction était assortie d’un bail qui assurait aux Sœurs de Miséricorde des chambres agrandies et rénovées en remplacement des cellules étriquées d’origine.
« Il reste peut-être encore 50 sœurs dans le couvent, et l’âge moyen est de 90 ans », souligne l’architecte David Smith, qui avait commencé à travailler avec les Sœurs de Miséricorde il y a cinq ans, dès le début de leur projet de réaménagement. « Elles n’ont pas besoin de ça au stade de leur vie où elles sont rendues. C’est comme vivre dans ta maison et la faire rénover tout autour de toi. Et le faire à 90 ans. »
En février dernier, Le Journal de Montréal avait mentionné la société 9360-6325 Québec dans le cadre d’une série d’articles sur les activités de promotion immobilière de certains employés du prêteur hypothécaire Otéra, filiale de la Caisse de dépôt et placement.
Le petit groupe d’actionnaires incluait Edmondo Marandola, économiste chez Otéra, et certains autres à la réputation sulfureuse selon Le Journal de Montréal, comme les frères Girolamo et Chico Violante.
Edmondo Marandola a depuis perdu son emploi chez Otéra en raison de ses activités de promoteur immobilier.
Changements aux plans
Fondée en 1848 par Rosalie Cadron-Jetté, la congrégation des Sœurs de Miséricorde s’est vouée dès le départ à l’accueil des enfants abandonnés et des femmes enceintes hors mariage.
Le couvent occupe un terrain boisé bordé par la rivière des Prairies, dans l’arrondissement d’Ahuntsic-Cartierville. Situé au 12 435, avenue de la Miséricorde, l’ensemble conventuel inclut la maison mère proprement dite, dont les trois ailes principales ont été inaugurées en 1930, ainsi qu’une chapelle circulaire construite en 1967.
La transaction de mars 2018 avait été conclue grâce à un emprunt hypothécaire de 10 millions consenti à 9360-6325 Québec par la société IAM Infrastructure Private Debt Fund, de Toronto.
Le projet initial prévoyait que deux cellules seraient combinées pour former une chambre du double de la superficie. Une salle de bains mitoyenne était ajoutée à l’usage de deux chambres contiguës. Le nombre de logements passait ainsi de 300 cellules à 135 chambres.
« Mais là, c’est arrêté, constate l’architecte David Smith. Je dirais que c’est démoli à 45 %. »
Les travaux accumulaient déjà du retard quand Le Journal de Montréal a révélé les activités d’Edmondo Marandola. Actionnaire minoritaire sans droit de vote, Edmondo Marandola s’était retiré de l’entreprise quelques jours plus tôt « parce [qu’il voyait] que le projet tournait dans une direction avec laquelle [il n’était] pas tout à fait d’accord », a-t-il expliqué, fin novembre. « Leur projet, c’était de mettre des toilettes partout, des cuisinettes partout, agrandir les chambres… Un gros projet de rénovation. Ce n’était pas le but initial. »
Les promoteurs « voyaient un petit peu plus grand que ce que moi et les sœurs avions vu au point de départ », confirme David Smith. « Ils nous ont demandé de faire des changements aux plans. »
« Une toilette et une douche entre les deux chambres, ça coûte beaucoup moins cher qu’une toilette et une douche dans chaque chambre », illustre l’architecte. « C’est le genre de chose qui fait en sorte que ton budget éclate. »
L’entreprise 9360-6325 Québec a finalement déclaré faillite le 29 octobre 2019.
Sauf que depuis ce temps-là, les sœurs habitent toujours sur place, et ce sont les sœurs et le créancier garanti encore qui continuent de suppléer à tous les manques de cash flow [liquidités] tous les mois.
Sylvain Lapointe, syndic au dossier de BLT Lapointe et associés
Les mêmes cellules exiguës
Entre-temps, les cellules des religieuses – des pièces étroites généralement meublées d’un lit simple, d’une petite commode et d’un lavabo – n’ont toujours pas été ni rénovées ni agrandies.
« Présentement, elles sont dans les chambres qu’elles ont toujours habitées depuis les 40 ou 50 dernières années », a exposé Frédéric Asselin, partenaire associé et vice-président des opérations chez Gestion Socius, qui gère le personnel et les services destinés aux religieuses. « Il n’y a pas de services qui sont diminués, il n’y a pas moins de personnel, assure-t-il. Tout fonctionne comme leur bail le leur indique. »
La congrégation se refuse à tout commentaire avant que le dossier soit réglé. On n’a pas pu savoir comment les sœurs s’étaient laissé convaincre de faire affaire avec la société à numéro.
Fin novembre, l’architecte David Smith a été invité à inspecter la propriété avec un acheteur intéressé. L’acquéreur potentiel veut reprendre le projet « dans son état actuel, mais revenir plus avec l’idée d’origine », a précisé l’architecte.
La propriété suscite de l’intérêt, confirme BLT Lapointe, mais rien n’est encore conclu. Le syndic vend la propriété par lui-même.
Il n’est pas clair si le futur acquéreur sera tenu de respecter le bail que les religieuses ont signé avec le promoteur initial, a indiqué un employé de la firme.
« Je veux juste que ça aille de l’avant et que les sœurs reviennent à la sérénité et la sécurité », a conclu David Smith.
Déboires financiers et faillite
Le 12 août, 9360-6325 Québec a signifié son intention de faire une proposition à ses créanciers en vertu de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité.
On a sollicité des offres auprès d’acheteurs, on a reçu des offres, mais elles n’étaient pas suffisantes pour les créanciers garantis. On a donc refusé toutes les offres.
Sylvain Lapointe
En raison de cet avis d’intention, « la compagnie [9360-6325 Québec] n’avait pas l’argent nécessaire pour combler le déficit mensuel qu’il y avait pour respecter le bail, a-t-il ajouté. Les sœurs et le créancier garanti ont suppléé au manque d’argent durant cette période-là ».
Le 3 septembre, le principal créancier, IAM Infrastructure Private Debt Fund, a déposé un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire, en vue d’une vente sous contrôle de justice.
La faillite a suivi le 29 octobre.
Les congrégations vieillissantes se départent de leurs avoirs immobiliers
Ventes récentes
Mars 2018
9465, boulevard Gouin Ouest
Prix : 6,8 millions
Vendeur : Sœurs Notre-Dame de Charité du Bon-Pasteur
Décembre 2016
314, chemin de la Côte-Sainte-Catherine
Prix : 11,3 millions
Vendeur : Sœurs missionnaires de l’Immaculée-Conception
Résidences religieuses à vendre
6895, rue Boyer (évaluation : 3,2 millions)
4837, rue Adam (évaluation : 4,6 millions)
Vendeur : Sœurs des Saints Nom de Jésus et de Marie
2715, chemin de la Côte-Sainte-Catherine (évaluation : 14,3 millions)
Vendeur : Frères dominicains