Solution méconnue du financement des infrastructures de transport, la captation de la plus-value foncière (CPVF) sera un élément clé du montage financier des systèmes de transport collectif qu'entend construire la Caisse de dépôt d'ici 2020. Dans les scénarios les plus optimistes, jusqu'à un tiers du coût des projets, totalisant 5 milliards de dollars, pourrait être financé de cette façon.
Q La captation de la valeur foncière, qu'est-ce que c'est?
R Méthode consistant «à capter l'augmentation de la valeur des terrains et des immeubles découlant de l'amélioration à l'accès d'un moyen de transport», mentionnent George Hazel et Vincent Joli-Coeur, dans une étude effectuée pour le compte de la Banque Nationale en octobre 2014.
Q Quels sont les avantages?
R C'est simple à mettre en oeuvre (pas de nouvelles taxes) et efficace pour recueillir des fonds. Il est reconnu par l'industrie immobilière que la mise en fonction de nouveaux services de transport fait augmenter la valeur foncière des propriétés du voisinage.
Q Comment la Caisse de dépôt s'y prendra-t-elle?
R «On fera un travail rigoureux avec des experts pour voir le long du tracé où des aménagements immobiliers peuvent être faits pour capter la plus-value à partir des terrains strictement nécessaires pour réaliser le projet de transport», dit Macky Tall, vice-président principal aux infrastructures de la Caisse de dépôt, dans un entretien.
Q Que prévoit l'entente entre le gouvernement et la Caisse?
R L'entente prévoit que le gouvernement vend à la Caisse les terrains nécessaires au projet de transport au prix marchand avant la plus-value. Sa filiale Ivanhoé Cambridge, qui dispose d'une expertise en promotion immobilière, mettra en valeur les terrains, moyennant, par exemple, le versement de droits au gouvernement, lesquels viendront réduire d'autant la contribution financière de ce dernier aux deux projets d'infrastructures.
«Si l'autorité responsable du transport est propriétaire du terrain entourant la ligne, l'autorité peut être bien placée pour participer au développement immobilier et conclure des partenariats de développement conjoint», lit-on dans le document sur le sujet écrit par George Hazel et Vincent Joli-Coeur.
Ce sera le cas avec la Caisse de dépôt, autant pour le train de l'Ouest que pour celui du nouveau pont Champlain. Les détails restent à négocier.
Aspect immobilier
L'impact sur le rail
Quel est l'impact d'un nouveau train? Selon une étude de 2009 au sujet du train de Mont-Saint-Hilaire, la valeur des maisons situées à moins de 500 mètres de la gare s'est appréciée de 13%, celles situées entre 500 m et 1 km, de 10% et celles se trouvant à une distance de 1 km à 1,5 km, de 5%, à la suite de la mise en service du train.
Les terrains de la gare
La Caisse cherchera à capter la plus-value uniquement pour les terrains sur lesquels les projets seront construits, principalement les gares et leurs alentours immédiats. Les voisins garderont pour eux la plus-value.
Expropriations pour un bâtiment autour
Dans bien des scénarios à l'étude pour les projets visés par l'entente Caisse-gouvernement, une partie importante des terrains appartient déjà au gouvernement. «Il est hors de question de procéder à des expropriations plus larges que ce qui est requis pour la réalisation du projet», affirme Macky Tall, vice-président principal aux infrastructures de la Caisse de dépôt et placement.
Un précédent sur un terrain libre
«À Athènes, la Caisse détient des participations dans l'aéroport. On a pu attirer sur un terrain qui était disponible un magasin IKEA. La captation de valeur est venue réduire le coût d'utilisation de l'aéroport pour les passagers et les avions», ajoute Macky Tall.