Des travaux de construction et de rénovation de plusieurs centaines de millions sont en cours dans le secteur hôtelier du centre-ville. Mais pourquoi le faire maintenant, alors que le taux d'occupation a diminué ?

MARC TISON LA PRESSE

Un autre hôtel vient de s'ajouter à la liste des établissements montréalais qui se refont une beauté.

L'Hôtel W, détenu par la Caisse de dépôt et placement du Québec, entreprend des travaux de rénovation d'au moins 7 millions à l'intérieur de l'édifice, qui donne sur le square Victoria.

« Les travaux visent les espaces au niveau mezzanine », a indiqué Sébastien Théberge, vice-président des affaires publiques chez Ivanhoé Cambridge, le bras immobilier de la Caisse. « Le bar sera transformé en espace multifonctionnel, et nous rénovons des espaces d'affaires et de réunion au même étage. »

La première phase sera complétée en juin prochain.

L'ancien édifice de la Banque du Canada avait été transformé en 2004 à grands frais en hôtel-boutique de luxe de 152 chambres par la Caisse de dépôt et placement.

« Le W est un hôtel qu'on considère comme nouveau, mais qui a quand même une dizaine d'années, donc qui était mûr pour une mise à niveau », estime Nathan Théberge, professeur de gestion hôtelière à l'Institut de tourisme et d'hôtellerie du Québec.

L'Hôtel W est le dernier des établissements du centre-ville à lancer des travaux de rénovation importants.

Les plus ambitieux sont en cours à l'hôtel Le Germain Centre-ville, au Centre Sheraton Montréal et au Marriott Château Champlain, informe Eve Paré, présidente-directrice générale de l'Association des hôtels du Grand Montréal (AHGM). « Il y en a plusieurs autres, mais ce sont les trois plus importants. »

Le Marriott Château Champlain, acquis par la firme montréalaise Tidan en avril 2018, a entrepris en novembre dernier la rénovation graduelle des chambres, des espaces communs, des restaurants et des salles de réunion, travaux qui s'étaleront jusqu'en 2021 sans fermeture. « Ça fait des années que j'attends ça ! », exprime avec enthousiasme le directeur général de l'hôtel, Joseph Klein. « Ce sont des propriétaires vraiment passionnés. Tidan voulait immédiatement commencer les rénovations pour mettre l'hôtel à jour. »

Qu'est-ce qui suscite cette effervescence dans le secteur hôtelier montréalais ?

« Chaque fois qu'une ville atteint un 70 % d'occupation ferme, il y a de la construction, répond Nathan Théberge. Historiquement, si on regarde Montréal, chaque fois qu'on a eu des bonnes périodes, il y a construction, il y a rénovation, il y a mise à niveau. C'est rattaché. »

Occupation en baisse

Pourtant, le taux d'occupation au centre-ville de Montréal a été en baisse en 2018. Le taux moyen de 72,7 % a été inférieur aux deux années précédentes, où il avait dépassé 75 %.

Par contre et paradoxalement, plus de nuitées ont été vendues en 2018 (3,15 millions) qu'en 2017 (3 millions).

« C'est symptomatique d'un marché où l'offre a crû plus rapidement que la demande », indique Eve Paré, présidente-directrice générale de l'Association des hôtels du Grand Montréal.

Pour l'expliquer, il faut distinguer les phénomènes de construction et de rénovation, qui sont « deux dynamiques un peu distinctes, informe-t-elle. Cette année, le seul hôtel qui ouvre est le Four Seasons, les autres projets vont être livrés en 2020 et 2021. »

Un peu de construction

Les taux d'occupation spectaculaires de 2016 et 2017 avaient suivi une vague de fermetures et de conversions hôtelières en 2013 et 2014.

« On a perdu environ 1700 chambres, relate Eve Paré. C'étaient des produits qui arrivaient essentiellement à la fin d'un cycle, qui nécessitaient des rénovations importantes. »

Au milieu de la décennie, l'hôtel Le Reine Elizabeth a pour sa part entrepris des travaux de rénovation majeurs qui ont entraîné la fermeture complète de l'hôtel pendant plus d'un an.

L'offre globale au centre-ville varie entre 11 000 et 12 000 chambres.

« Si on perd 1700 chambres, puis qu'on en enlève 1000 autres au Reine Elizabeth, on commence à parler de volume ! »

À la faveur d'un dollar canadien affaibli, la demande touristique s'est maintenue, ce qui a entraîné une hausse d'occupation dans les hôtels demeurés ouverts.

« Donc, compression de l'offre, augmentation de la demande : ça fait une espèce de moment où les planètes sont toutes alignées », résume Eve Paré.

« Les investisseurs ont regardé les performances à Montréal, et c'était le talk of the town. Je suis allée dans des conférences hôtelières, et ça se discutait : qu'est-ce qui se passe à Montréal, comment ça se fait que les données sont si favorables ? »

En raison de la longueur des cycles d'investissement, ces projets de construction aboutissent maintenant.

« Essentiellement, on a rattrapé ce qu'on avait perdu comme volume. »

Beaucoup de rénovations

Pour leur part, les rénovations obéissent à d'autres impératifs. À intervalle d'environ sept ans, « des rénovations doivent être entreprises pour maintenir l'édifice et le produit à jour », énonce Eve Paré.

L'arrivée de nouveaux acteurs fringants et parés des plus récents atours ajoute à la motivation de rajeunir sa livrée.

« Plus la concurrence est féroce et plus les joueurs existants doivent s'assurer d'avoir un produit qui est de niveau avec les nouveaux hôtels, dit-elle. C'est pourquoi on voit dans le moment bon nombre d'hôtels qui procèdent à des rénovations. »

Enfin, ces cures de jouvence sont encouragées par une conjoncture favorable.

En 2018, les visiteurs en provenance d'outre-mer ont afflué en nombre record au Canada, avec 6,7 millions d'arrivées, soit 32 % de l'ensemble des arrivées internationales. Montréal en tire sa juste part.

Malgré la baisse du taux d'occupation, le tarif moyen au centre-ville a grimpé de 2,43 $ depuis 2017 pour atteindre 198,57 $ par nuitée l'an dernier.

« Les établissements existants font de meilleurs rendements, ce qui leur permet de réinvestir dans leur propriété », constate Gilles Larivière, associé principal au bureau montréalais de la firme de consultants en hôtellerie Horwath HTL.

Boule de cristal

Comment nos experts entrevoient-ils les prochaines années ?

« Le taux d'occupation a baissé cette année et va baisser encore en 2019 parce qu'il y a encore des hôtels qui ouvrent, prévoit Gilles Larivière. On a toujours besoin de quelques années avant de rétablir l'équilibre. »

La présidente de l'Association des hôtels du Grand Montréal loge à la même enseigne. « C'est sûr que ça prend un certain temps au marché à absorber tout cet inventaire-là, constate Mme Paré. Même si on vend plus de chambres et qu'il y a plus de touristes dans la ville, le taux d'occupation de chacun des hôtels ne suit pas nécessairement le même rythme. »

Le taux d'occupation ne devrait cependant pas glisser sous le plateau délicat de 70 %.

« Il devrait atteindre ces niveaux-là, mais il ne devrait pas descendre en dessous du plancher, pronostique Gilles Larivière. On s'attend à ce qu'en 2019 et 2020, le taux d'occupation baisse un peu, d'un ou deux points peut-être. À partir de 2021-2022, ça devrait se rétablir. »

La fièvre de construction devrait par conséquent s'atténuer.

« Il y a toujours un décalage entre les résultats et l'intérêt de développer ou de redévelopper, poursuit-il. Comme on a donné en 2018-2019 des signaux de baisse de taux d'occupation, ça devrait peut-être calmer les ardeurs à certains endroits. Les gens vont commencer à dire : ah, on n'est plus en croissance, on est en décroissance. »

Mais attention, il n'y a pas lieu d'être pessimiste.

« On n'est pas vraiment en décroissance, on est en ajustement d'offre et de demande, parce que la demande n'est pas décroissante, corrige-t-il aussitôt. Elle continue d'être en augmentation. »

À preuve, il prévoit que les tarifs vont continuer à croître et, « quand les tarifs augmentent, c'est bon signe ».

Les défis des prochaines années

« La grande menace va toujours être la même pour l'industrie. Ça fait 10 ans qu'on en parle : c'est le problème de main-d'oeuvre. Ça met de la pression sur les salaires et les tarifs. Tant que tout le monde réussit à jongler au milieu de tout ça, ça va bien. »

- Gilles Larivière, associé principal, Horwath HTL

« Airbnb, c'est une manifestation des modèles économiques actuels. Est-ce que c'est là pour durer ? Oui, c'est là pour rester. Il faut, de façon rapide, des législations pour contrôler ce type de manifestations. Il faut que ces locateurs paient leur dû et se conduisent en bons citoyens, tout simplement. Je pense que les deux peuvent cohabiter. »

- Nathan Théberge, professeur de gestion hôtelière, Institut de tourisme et d'hôtellerie du Québec

« On cherche toujours à avoir un agrandissement du Palais des congrès, qui nous permettrait de nous positionner de façon beaucoup plus affirmée sur ce marché-là. On a beaucoup de groupes qu'on n'est pas capable d'accueillir parce que l'espace manque. »

- Eve Paré, présidente-directrice générale de l'Association des hôtels du Grand Montréal

Les grands chantiers

Hôtel Four Seasons Montréal (construction)

1430, rue de la Montagne

166 chambres et 18 résidences privées

Investissement : 250 millions

ILLUSTRATION FOURNIE PAR LEMAY-SID LEE

Le Four Seasons Montréal

Hôtel Le Germain Centre-ville (rénovation)

2050, rue Mansfield

Investissement : 20 millions

Travaux : refonte de la façade, ajout de quatre étages, réaménagement des chambres et espaces communs

Chambres : le nombre passera de 101 à 136

Réouverture à l'été 2019

ILLUSTRATION FOURNIE PAR LE GERMAIN HÔTELS

Le Germain Centre-ville

Hôtel Le Centre Sheraton Montréal (rénovation)

1201, boulevard René-Lévesque Ouest

825 chambres

Investissement : 50 millions

Travaux : rajeunissement des chambres, du hall, du restaurant et du bar

Fin de la première phase de 400 chambres : avril 2019

PHOTO OLIVIER PONTBRIAND, LA PRESSE

Le Centre Sheraton Montréal

Marriott Montréal Château Champlain (rénovation)

1, Place du Canada

611 chambres

Travaux : rénovation graduelle des chambres, des espaces communs, des restaurants et des salles de réunion

Investissement : 20 millions 

Fin des travaux : 2021

PHOTO FOURNIE PAR LE MARRIOTT MONTRÉAL CHÂTEAU CHAMPLAIN

Le Marriott Montréal Château Champlain

Hôtel W (rénovation)

901, rue du Square-Victoria

152 chambres

Première phase : rénovation de la mezzanine et des salles de réunion

Investissement de la première phase : 4 millions

Fin de la première phase : juin 2019

ILLUSTRATION FOURNIE PAR W MONTRÉAL

L'Hôtel W