Les immeubles commerciaux, la vache à lait de Montréal

Montréal impose le plus lourdement les immeubles non résidentiels parmi 11 grandes villes canadiennes, révèle une étude du Groupe Altus. Québec n'est pas loin derrière. Le taux d'impôt foncier non résidentiel par tranche de 1000 $ de Montréal est le plus élevé au Canada depuis 2008. Il s'élève à 37,76 $, comparativement à une moyenne de 24,21 $ dans les grandes villes du pays.

BONNET D'ÂNE

« L'imposition des immeubles commerciaux à Montréal est très lourde », lit-on dans l'étude « Analyse comparative des taux d'impôt foncier au Canada 2018 », parue hier. Malgré la hausse de la valeur de ces immeubles, le taux d'impôt foncier commercial a continué d'augmenter en 2018, avec le premier budget de la mairesse Valérie Plante.

Depuis 2008, le budget de la Ville de Montréal augmente plus rapidement que l'inflation, souligne l'étude. Les dépenses de Montréal depuis 2002 croissent à un rythme annuel moyen de 2,67 %, alors que le taux de croissance annuel moyen de l'indice des prix à la consommation n'est que de 1,64 %.

« Étrangement, même si les immeubles non résidentiels assument 56,1 % des taxes municipales, ils ne représentent que 26,1 % de l'assiette fiscale », souligne Altus. Dit autrement, le non-résidentiel consomme le quart des services municipaux, mais assume plus de la moitié de la facture.

LES IMPÔTS FONCIERS, À QUOI ÇA SERT ?

Les impôts fonciers constituent la principale source de revenus des villes et servent à financer les services municipaux, les travaux routiers, les loisirs et le transport collectif. Les résidants et les propriétaires d'entreprises paient des impôts fonciers, et le taux varie selon la nature résidentielle ou commerciale de l'immeuble.

LE COMMERCIAL SUBVENTIONNE LE RÉSIDENTIEL

Le ratio d'impôt foncier non résidentiel/résidentiel permet de comparer le taux d'imposition des immeubles non résidentiels et celui des immeubles résidentiels. Par exemple, un ratio de 2,50 signifie que le taux d'impôt foncier non résidentiel est deux fois et demie (2,5 fois) plus élevé que le taux résidentiel. Par conséquent, un immeuble commercial d'une valeur de 1 million de dollars serait assujetti à un impôt foncier 2,5 fois plus élevé qu'un immeuble résidentiel de même valeur. La moyenne nationale s'établit à un ratio de 2,90.

« Le ratio d'impôt foncier commercial/résidentiel est toujours loin d'être équitable. Nous constatons à nouveau que plusieurs villes canadiennes transfèrent le fardeau fiscal aux propriétaires d'entreprises », dit dans le rapport Terry Bishop, président, Gestion des impôts fonciers - Canada de Groupe Altus.

Encore une fois, Montréal fait piètre figure à ce chapitre. Avec son ratio de 3,78, il vient au deuxième rang des ratios les plus élevés, derrière Vancouver et à égalité avec Toronto. Dans les deux derniers cas, le ratio tend à baisser, ce qui n'est pas le cas à Montréal.

Le ratio de Montréal a d'abord dépassé la moyenne en 2008 et ne cesse de grimper depuis, en dépit d'une recommandation du rapport d'août 2016 d'Anne-Marie Hubert portant sur la taxation non résidentielle qui demandait que la Ville réduise progressivement l'écart entre le fardeau fiscal assumé respectivement par les immeubles non résidentiels et résidentiels.

POURQUOI EST-CE DOMMAGEABLE, SELON ALTUS ?

« Les municipalités doivent comprendre l'importance de baisser le taux d'impôt foncier commercial pour attirer davantage les entreprises dans leur ville et ainsi générer des emplois et des revenus stables pour la municipalité. Des impôts fonciers élevés représentent un lourd fardeau sur les épaules des entreprises, qui doivent financer une part non équitable des budgets municipaux. Bien qu'il soit agréable pour les citoyens de payer un montant moindre d'impôt foncier, il est important d'équilibrer le fardeau fiscal des entreprises dans chaque ville. Une diminution des impôts fonciers commerciaux permet d'accroître la compétitivité des villes, de promouvoir l'emploi et les investissements et, par la suite, de générer des revenus plus stables et plus durables. »

ET QUÉBEC ?

La Ville de Québec compte l'un des taux d'imposition non résidentiels les plus élevés par tranche de 1000 $ d'évaluation, soit 36,09 $, tout juste derrière Montréal. Une nuance s'impose. L'étude d'Altus compare les taux de taxation foncière entre les villes, mais ne tient pas compte de la tarification applicable dans certaines villes. Cela dit, le ratio d'impôt foncier non résidentiel/résidentiel de Québec, à 3,57, a connu la plus forte hausse au pays en 2018. La raison ? Les taxes résidentielles ont baissé plus rapidement que les taxes non résidentielles, accentuant le déséquilibre. Pour l'année 2018, la baisse du taux résidentiel découle de la diminution des taux de taxe scolaire de la Ville de Québec, découlant de la loi 166.

« Cette loi propose l'application d'un régime de taxation scolaire applicable sur tout le territoire québécois, sauf sur l'île de Montréal, établissant que le taux de la taxe d'une commission scolaire sera le même que le plus bas taux imposé par une commission scolaire, anglophone ou francophone, dans une région de taxation scolaire. Après l'adoption du projet de loi 166, les taux de taxe scolaire sont uniformisés à la baisse dans toute la province, sauf à Montréal », écrit Groupe Altus.