Avec ses centres commerciaux immenses et ses autoroutes congestionnées matin et soir, Laval représente la quintessence de la banlieue pour plusieurs. Qu'à cela ne tienne, la voisine immédiate de Montréal demeure populaire auprès des acheteurs de maison, même si son marché immobilier ralentit. Voici le dernier volet de notre série Montréal immobilier.

Maxime Bergeron LA PRESSE

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Les alentours du Carrefour Laval fourmillent d'activité. L'arrivée du métro en 2007, à quelques coins de rue, est venue consolider le rôle de ce secteur comme véritable centre-ville de l'île Jésus. Enclavés entre des terrains de stationnement, des magasins de grande surface et un cinéma aux allures futuristes, des centaines de condos sont en chantier ou viennent d'être terminés.

Un des plus gros projets, Urbania, tente de vendre un style de vie urbain en banlieue. La formule fonctionne: la totalité des appartements des six premières phases a trouvé preneur, et ceux de la septième sont vendus à 70%, affirme Sébastien Lessard, actionnaire du promoteur. Le huitième et dernier volet de ce complexe - une tour de 18 étages - sera mis en marché plus tard cet automne.

Or, si les ventes vont encore bon train, elles sont moins vigoureuses qu'en 2010, reconnaît M. Lessard. «L'année passée, c'était frénétique», se rappelle-t-il.

Ce ralentissement est perceptible dans tout le marché immobilier de Laval, troisième ville la plus populeuse du Québec avec ses 400 000 habitants. Des cinq secteurs qui forment le Grand Montréal, c'est là où les ventes de maisons ont le plus baissé. Elles ont reculé de 16% au deuxième trimestre, comparativement à 8% pour l'ensemble de la région métropolitaine, indiquent les données de la Fédération des chambres immobilières.

«Il y a un an ou deux, dès qu'on avait une inscription au bon prix ou même un peu plus, les gens se jetaient dessus comme si c'était une perle, dit le courtier Maxime Béland, propriétaire de l'agence Via Capitale Centre. Maintenant, les gens prennent beaucoup plus leur temps.»

La frénésie des dernières années a fait place au réalisme, en somme. «Une propriété qui est trop chère, hors de prix, va se vendre beaucoup plus difficilement qu'avant», dit M. Béland, actif depuis 15 ans à Laval.

Un vaste territoire

Laval est vaste et varié. À peine 24% du territoire est occupé par des résidences. Selon les statistiques de la Ville, quelque 17% des terres sont agricoles, et 25% sont inexploitées ou recouvertes d'eau. On retrouve encore une ambiance de village dans certains secteurs, comme le vieux Sainte-Rose, tandis que d'autres quartiers récents sont constitués de rangées et de rangées de maisons similaires - l'incarnation du cliché de la banlieue.

Malgré l'émergence du condo, le marché de la revente est encore dominé par la maison unifamiliale. Il s'en est vendu 945 à Laval au deuxième trimestre, comparativement à 327 copropriétés. Le prix médian des résidences détachées s'est élevé à 272 000$ ("6% sur un an), comparativement à 195 000$ pour les appartements ("5%).

Année après année, le quartier de Duvernay, situé tout au sud de l'île, demeure prisé par les acheteurs. «À cause de sa proximité avec les ponts, c'est vraiment très en demande», explique Maxime Béland.

L'emplacement privilégié de Duvernay se traduit par des prix plus élevés. Les clients à petit budget - souvent des premiers acheteurs - doivent être prêts à parcourir de nombreux kilomètres en voiture pour trouver une maison correspondant à leurs moyens, à l'écart des grands axes routiers.

Saint-François, à l'extrémité est de l'île, offre encore des propriétés abordables. Pour s'y rendre, il faut traverser une longue route de campagne bordée par moments de bois et de champs de maïs. Sur la montée du Moulin, principale rue du quartier, plusieurs bungalows des années 60 et 70 sont à vendre, dont certains affichent des pancartes «prix réduit».

Malgré leurs bas prix, les maisons ne se vendent pas en un clin d'oeil dans Saint-François. Après plus de quatre mois, le courtier Maxime Béland vient de recevoir une offre pour un bungalow d'environ 1800 pieds carrés (incluant le sous-sol), dont toutes les portes et les fenêtres ont été remplacées. Le vendeur demandait 229 000$, avant d'abaisser son prix à 219 000$.

Non loin de Saint-François, Duvernay-Est connaît un regain d'activité grâce au nouveau pont à péage de l'A25 qui y débouche. Plusieurs projets de condos sont en construction ou viennent d'être terminés - certains offrant une vue directe sur la nouvelle structure.

Prix en hausse

Si le prix des maisons et condos a poursuivi sa croissance au deuxième trimestre, la valeur de revente des immeubles de deux à cinq logements, qui représentent une mince frange du marché, a reculé. Leur prix médian a baissé de 4%, à 365 000$.

Dans l'ensemble, cependant, la situation du marché demeure assez positive à Laval, indique Bertrand Recher, analyste à la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). «C'est un des marchés qui écopent le plus, mais on est encore dans un marché de vendeurs malgré tout.»

Laval a même montré un étonnant rebond d'activité au mois d'août, selon de nouvelles statistiques publiées cette semaine par la Chambre immobilière du Grand Montréal. Le nombre total de transactions a bondi 25% par rapport à août 2010, dont 33% pour les copropriétés. En dépit de ce soubresaut, le nombre de reventes reste en baisse de 9% pour la période de janvier à août.

150 000 $ : Petit bungalow de style chalet situé à Fabreville, non loin de la rivière des Mille-Îles. La toiture de cette propriété de trois chambres à coucher doit être refaite.

300 000 $ : Jumelé récent érigé sur trois niveaux à Duvernay, près du nouveau pont de l'A25. La propriété compte quatre chambres et 2,5 salles de bains, ainsi qu'une terrasse en bois à l'arrière.

500 000 $ : Duplex à Pont-Viau, rénové récemment, offrant la possibilité d'aménager un bachelor supplémentaire. Une piscine se trouve sur le terrain de 4725 pieds carrés.

1 million : Grand bungalow construit en 1960 sur un terrain de 47 347 pieds carrés à Chomedey. La maison a été rénovée avec des matériaux luxueux et comprend une piscine creusée. La Ville évalue la résidence à 596 400$.