Immobilier Quel avenir pour le condo au centre-ville ?

Ces jours-ci, le meilleur vendeur est la maison de banlieue, alors que le condo au centre-ville est « l’indésirable ». En matière d’investissement, on fait de l’argent en achetant ce que plus personne ne veut et en se départissant de la vedette devenue hors de prix. Le temps est-il donc venu d’investir au centre-ville de Montréal ?

Les prix des condos neufs résistent

Le centre-ville de Montréal est dans un piteux état, selon une étude récente de l’Institut de développement urbain du Québec. L’inoccupation des logements locatifs est à 12,3 %, alors que le taux d’un marché sain et en équilibre est plutôt de 3 ou 4 %. La vente de condos neufs a chuté de 53 % pour les neuf premiers mois de 2020 comparativement à la même période l’année précédente.

Des questions se posent dans toutes les grandes villes canadiennes, qui ont vécu le même exode en 2020. Une étude récente des économistes de la Banque CIBC se demande d’ailleurs si le balancier en faveur de la banlieue n’est pas allé trop loin.

Or, malgré le contexte catastrophique pour le condo au centre-ville, les prix dans le marché du neuf n’ont pas fléchi. Les promoteurs ayant sur les bras des appartements invendus mettent plutôt de l’avant des incitatifs à l’achat, comme l’inclusion des électroménagers et surtout des assouplissements sur les conditions de paiement.

D’un côté, Montréal a été stoppé net dans son élan. La demande pour le condo est tombée à plat en 2020 pour les raisons que l’on sait, et les lancements tape-à-l’œil lors desquels il pouvait se vendre 100 unités d’un coup sont chose du passé.

De l’autre, l’offre, qui était en recul depuis 2018, a dégringolé dans les 12 derniers mois. Les unités mises sur le marché au centre-ville sont ainsi passées de 4000 en 2018 à 2900 en 2019, puis à moins de 1400 en 2020, selon les données du Groupe Altus.

Un dans l’autre, chute soudaine de la demande et glissade continue de l’offre depuis deux ans, le nombre de condos invendus s’est accru de 10 %, soit beaucoup moins qu’on aurait pu l’imaginer en raison du contexte.

Altus dénombre 1963 unités invendues (incluant les appartements en prévente, ceux en construction et ceux disponibles pour occupation immédiate) à l’hiver 2021 contre 1795 un an plus tôt. Des 1963 unités invendues, 133 sont terminées et disponibles immédiatement.

« Les prix de vente sont restés les mêmes », assure Vincent Shirley, directeur principal, innovation et stratégies de croissance, au Groupe Altus.

Sous le couvert de l’anonymat, au moins trois spécialistes nous disent que des promoteurs mettent plutôt en place des promotions sur les conditions de paiement. La somme à verser en dépôt peut ainsi être réduite à 5 % à l’achat d’un logement sur plan, plutôt que les 20 % qui constituaient une pratique usuelle avant la COVID-19.

Par exemple, pour le projet Éli Condos, rue Sainte-Catherine Est, le Groupe Omnia propose des inclusions comme les électroménagers et un dépôt de seulement 5000 $ à l’achat d’une unité. Le projet serait vendu à 60 %, et le début du chantier est prévu ce printemps.

Chez Imperia, un projet Cogir-Québecor-Omnia, voisin du cinéma Imperial, rue De Bleury, on propose aux acheteurs de verser un dépôt équivalant à 1 % du prix de l’unité vendue.

Comme il peut s’écouler de un à trois ans entre l’achat sur plan et la vente notariée à la livraison du logement, un plus petit dépôt se traduit par un meilleur rendement sur le capital investi de la part de l’investisseur, à la condition que la valeur des condos continue de progresser.

À titre d’exemple, un condo de 300 000 $ pour lequel on demande un dépôt de 6000 $ à l’achat sur plan en mars 2021, qui doit être livré en mars 2023 et dont la valeur s’apprécierait de 6 % entre ces deux dates, vaudrait 318 000 $ en 2023. Les 6000 $ de l’investisseur rapporteraient ainsi 18 000 $ en deux ans, soit trois fois sa mise.

Le promoteur ne touchera à sa grille tarifaire qu’en dernier recours, par souci d’équité à l’égard des acheteurs précédents qui ont payé le plein prix, explique Elian Sanchez, associé fondateur de l’Agence Six. Ce courtier s’occupe de la mise en marché des condos du projet Solstice, lequel n’offre ni rabais ni assouplissements sur les modalités de paiement, précise-t-il.

M. Shirley espère que le fond du baril aura été atteint à la fin de l’été ou à l’automne 2021. Il fonde beaucoup d’espoir sur le retour des étudiants sur les campus en septembre, comme McGill l’a déjà annoncé. Suivront les travailleurs de bureau, puis les touristes à compter de 2022 ou de 2023.

Certains secteurs du centre-ville s’en sortent toutefois mieux que d’autres, comme la partie à l’est du boulevard Saint-Laurent avec le projet Auguste & Louis, de Devimco, sur le site des stationnements de la Maison de Radio-Canada.

Le courtier Daniel Berger est spécialiste du Village gai. Il soutient avoir connu sa meilleure année en matière de transactions en 2020. « Au Bourbon sur Sainte-Catherine Est, sur neuf étages, cinq ont été livrés et il reste moins de dix unités à vendre sur la centaine », donne-t-il en exemple.

À retenir

> Les projets se poursuivent comme prévu au centre-ville.
> Les unités s’écoulent lentement, mais le nombre d’invendus reste sous contrôle.
> Pas de braderie, mais l’acheteur profite d’incitatifs à l’achat.

Revente au centre-ville : les acheteurs gagnent à se montrer patients

Le marché penche de plus en plus du côté des acheteurs au centre-ville. Il faudra toutefois attendre quelques mois avant de voir les baisses de prix se généraliser.

Les conditions du marché du condo au centre-ville et dans Griffintown se desserrent rapidement, a constaté au quatrième trimestre 2020 l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), qui regroupe plus de 13 000 courtiers immobiliers.

Le marché a même tourné à l’avantage des acheteurs pour les copropriétés de 525 000 $ et plus.

« On commence à sentir le ralentissement de l’activité au centre-ville, mais l’impact sur les prix ne s’est pas encore concrétisé », soutient Joanie Fontaine, économiste principale chez JLR solutions foncières, entreprise de données immobilières. « Il faudra que le marché reste quelques mois à l’avantage des acheteurs avant de voir les prix reculer en rythme annuel », poursuit-elle.

Les données de février du marché de la revente du système Centris de l’APCIQ, parues la semaine dernière, donnent du poids à cette hypothèse. Le prix médian a reculé de 5 % de février 2020 à février 2021 dans les arrondissements de Ville-Marie (centre-ville) et du Sud-Ouest (Griffintown). Reste à voir si la tendance se poursuivra dans les prochains mois.

Aux dires des courtiers, les aubaines se font donc rares pour le moment. Ce qui n’empêche pas les acheteurs d’avoir l’embarras du choix, notamment dans le voisinage du Centre Bell.

Dans le créneau des unités de petite taille (studio ou 1 chambre, moins de 500 pieds carrés) sans balcon destinées aux investisseurs, « l’acheteur a des options et des vendeurs ont peut-être besoin de liquidités », reconnaît Behrooz Davani, courtier chez Royal LePage Altitude, dont le bureau est à Griffintown. « Aux Tours des Canadiens, sur la rue Drummond, rue Saint-Antoine ou sur l’avenue des Canadiens-de-Montréal, il y a 130 unités à vendre ou à louer par tour », constate-t-il.

« Ce sont les unités qui ont le plus de risques sur le marché de ne pas retrouver leur prix d’avant la pandémie », met toutefois en garde Charles Brant, en raison de l’importance que les ménages accordent désormais au balcon et au bureau à domicile.

D’un autre côté, l’étude No Distance Too Far ? de la CIBC évoque l’essor du pied-à-terre au centre-ville dans un monde post-COVID-19.

Le travailleur qui a décidé de vivre dans un lieu de villégiature à 90 minutes de route de la ville achètera ou louera un pied-à-terre en ville pour les deux ou trois jours qu’il passe à son bureau du centre-ville chaque semaine, y estime-t-on.

Questionné sur l’avenir du centre-ville, le courtier Behrooz Davani croit à un rebond d’ici cinq ans.

Le courtier vient de vendre à Griffintown un appartement d’une chambre avec espace de bureau d’une superficie de 550 pieds carrés, incluant garage et balcon, pour 380 000 $. En soustrayant 40 000 $ pour le garage, le logement s’est donc vendu à un prix de 566 $ le pied carré.

Habituellement, il faut compter un minimum de 600 $ le pied carré pour les appartements de deux chambres dans Griffintown. Pour les unités d’une chambre, le prix s’élève entre 700 et 750 $ le pied carré. Payer une unité à 550 $ le pied carré à Griffintown, c’est un bon prix, renchérit Elian Sanchez, associé fondateur et vice-président stratégie et ventes, de l’Agence immobilière Six.

À retenir

> Les conditions de marché se desserrent rapidement.
> Le nombre d’appartements à vendre s’accroît dans le créneau du condo de petite taille sans balcon destiné à l’investisseur.
> Des baisses de prix modérées sont attendues plus tard dans l’année.

Centre-ville ou banlieue ?

Depuis 10 ans, la valeur médiane d’un condo au centre-ville a augmenté de 65 %, soit davantage que la maison de banlieue hors de Montréal, dont la valeur s’est accrue de 50 %. Mais aujourd’hui, la pandémie semble changer la donne. Dans ce contexte, où devrait-on investir ? La parole aux experts.

> Avantage banlieue

Paul Cardinal, directeur du service économique de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ)

« Ça va dépendre à quel rythme le solde des résidants non permanents va revenir au niveau d’avant la pandémie. Les étudiants étrangers, notamment, s’installent beaucoup au centre-ville à cause des universités. C’est plus la banlieue, en particulier les plus petites agglomérations à une heure, une heure et demie, de Montréal, qui risque de bien faire à l’avenir si l’on se dirige, comme je le pense, vers un modèle hybride dans lequel le télétravail a sa place deux à trois jours par semaine. Dans les mises en chantier, ça commence d’ailleurs à se voir. »

Danielle Pilette, Ph. D., professeure associée au département de stratégie, responsabilité sociale et environnementale, École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG-UQAM)

« Au centre-ville, le condo résidentiel devrait s’apprécier à un rythme plus lent à cause des conversions prévisibles de bureaux et de commerces en condos résidentiels. En banlieue, on prévoit le remplacement d’une portion du stock d’unifamiliales par du condo de moyenne densité, notamment dans les quartiers axés sur le transport collectif TOD. Ce remplacement accentuera la rareté des maisons et une montée importante des prix en banlieue. D’ici 10 ans, il pourrait donc y avoir un léger avantage pour la valeur de l’unifamiliale de banlieue. »

Joanie Fontaine, économiste principale chez JLR Solutions foncières, entreprise de données immobilières

« Si on retourne en 2019 et qu’on regarde en 2024, clairement le centre-ville ne va pas gagner, étant donné la pandémie qui a causé des hausses de prix astronomiques en banlieue. Le centre-ville ne va pas mourir non plus. Mais le travail à domicile va devenir une réalité plus répandue. Je crois qu’il va y avoir une diminution dans la variation de valeur observée entre Montréal et les régions, alors que Montréal avait toujours crû plus rapidement. »

Gabriel Harbour, 41 ans, cofondateur et chef de la technologie de Technologies Onyx, entreprise techno du secteur immobilier

« Les Québécois d’origine ne veulent plus aller au centre-ville. Ils veulent aller en région. Le boom en banlieue et en région va animer l’industrie pendant 10 ou 15 ans. Ça va se construire partout dans les trois premières couronnes. Le télétravail est là pour de bon. Le visage du centre-ville va changer du tout au tout. Il va se ghettoïser. Les tours de bureaux inoccupées seront laissées à l’abandon. Puis, elles vont être éventuellement rachetées par la Ville qui va les transformer en logements abordables. Faute de clients, les boutiques de luxe vont mettre la clé sous la porte. »

> Avantage centre-ville

Charles Brant, directeur, analyse du marché, Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ)

« En ce moment, on voit des hausses de prix fulgurantes en périphérie qui ne se justifient plus par la théorie économique immobilière. Le centre-ville reste une valeur sûre à partir du moment qu’une activité économique et culturelle reste en place et que la confiance des investisseurs demeure. »

Laurence Vincent, présidente du Groupe Prével, qui construit au centre-ville et bientôt à la station Panama du REM à Brossard

« L’urbanité, c’est un quartier complet, marchable, durable et vivant. Plusieurs tendances contribuent à cette urbanité : la popularité de l’économie de partage, la réduction de la dépendance à la voiture et la recherche de quartiers durables. Je ne vois pas d’impacts négatifs à long terme pour des projets de condos urbains, qu’ils soient à Panama ou à l’Esplanade Cartier, au pied du pont Jacques-Cartier. »

Vincent Shirley, directeur principal, innovation et stratégies de croissance, Groupe Altus

« Sur cinq ans, je suis bullish sur le centre-ville. À court terme, l’avantage va à la banlieue. Mais, avec seulement deux ou trois mois d’inventaire pour les maisons à vendre en banlieue, ça va coûter cher ce printemps. Une partie de la plus-value sera incorporée dans le coût d’achat. De son côté, l’acheteur au centre-ville doit s’attendre à vivre des turbulences à court terme. Le centre-ville a toujours été un pari plus risqué que la banlieue et potentiellement plus payant. »

Gilles Ouellet, président de Groupe Solutions marketing immobilier, actif depuis 40 ans

« Il y a des vaguelettes et il y a la vague de fond. Pour un, deux, trois ans, la banlieue peut mieux faire. Les vaguelettes sont la popularité du télétravail et la mise en service du Réseau express métropolitain. Mais, sur 10 ans, quoi qu’il arrive, le centre-ville va toujours demeurer l’aimant le plus puissant. C’est la vague de fond. »

Patrice Groleau, 43 ans, propriétaire de McGill immobilier, agence spécialisée dans la vente de condos neufs sur plan

« Pour moi, c’est clairement le condo au centre-ville. La maison en banlieue, comme à Saint-Jean-sur-Richelieu, répond aux nombreux besoins d’une famille bien avant l’objectif de rentabilité. »