Les taux d’inoccupation élevés dans les résidences privées pour personnes âgées sont un phénomène transitoire, soutient une firme d’experts immobiliers qui vient de publier un rapport portant sur ce segment de marché de l’habitation. Pire, une pénurie de ces logements pointe à l’horizon.

Publié le 21 février
André Dubuc
André Dubuc La Presse

Les coûts de construction et la valeur des terrains augmentent plus vite que la capacité de payer des aînés, selon ses auteurs.

Dans ce contexte, l’offre de nouvelles résidences sera insuffisante pour suivre la demande découlant de l’explosion attendue du nombre de personnes âgées, soutient la firme Côté Mercier service de données.

« Nous avons des membres qui ont mis sur la glace des projets de construction, même de grands groupes qui se questionnent et qui ralentissent des projets, parce qu’il y a une limite à l’élasticité des loyers et à la capacité de payer des aînés », dit Isabelle Nantais, présidente du Regroupement québécois des résidences pour aînés (RQRA), qui compte 800 résidences parmi ses membres. La Presse l’a jointe pour obtenir ses commentaires.

Mme Nantais souligne également l’enjeu des coûts d’exploitation d’une résidence, eux aussi sujets à une forte inflation.

L’étude de Côté Mercier survient au moment où des experts, comme l’ancien ministre de la Santé Réjean Hébert, réclament que l’État consacre plus de ressources aux soins à domicile destinés à une clientèle en perte d’autonomie plutôt que de miser principalement sur le réseau privé des RPA.

Québec finance indirectement les RPA par le truchement du crédit d’impôt de maintien à domicile. Ces dernières années, le gouvernement a aussi mis sur pied des programmes d’aide directe aux RPA, notamment les petites résidences en région.

L’aide gouvernementale n’a pas empêché la fermeture de plus de 400 résidences depuis cinq ans.

Concentré au sein des petites résidences, le mouvement des fermetures semble s’étendre maintenant aux résidences d’envergure comme en fait foi le changement de vocation de la Résidence Mont-Carmel, au centre-ville de Montréal, comptant 216 unités, et celle de deux des trois tours du Château Beaurivage, sur le boulevard Gouin Est à Montréal.

Seulement d’octobre à décembre 2021, 18 résidences ont fermé leurs portes, entraînant la disparition de 822 logements destinés à la clientèle âgée. Pour l’ensemble de 2021, les fermetures ont fait disparaître 3223 logements spécialisés, lit-on dans le rapport Résidences privées pour aînés du Québec, 4trimestre 2021, de Côté Mercier service de données. Le ministère de la Santé arrive sensiblement aux mêmes données selon un calendrier différent.

Vers un déficit de 30 000 places

Selon les calculs de Côté Mercier, il manquera quelque 30 000 places dans le marché de la résidence pour personnes âgées (RPA) d’ici 2026.

La demande en hébergement dans les résidences pour personnes âgées va croître de 28 000 unités d’ici 2026 en raison de la hausse de la clientèle potentielle. À ce nombre, il faut ajouter les 1800 unités existantes qui sont retirées du marché en moyenne chaque année.

Du côté de l’offre, 4500 nouvelles unités seront livrées en 2022, avant que le rythme ne chute rapidement. Côté Mercier postule la livraison de 7000 unités d’ici 2026. « On ne construit pas de résidences présentement au niveau où on devrait en construire », dit Christian-Pierre Côté, directeur des ventes chez Côté Mercier.

La prévision de la firme ne manque pas d’audace, puisque le marché des RPA gère actuellement un surplus de stocks, et non pas une pénurie. Le taux d’inoccupation a atteint un sommet de 12,8 % en 2021, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Il était à 6,9 % en 2020.

« Après avoir vu les locataires de résidences confinés dans leur chambre pendant la COVID, la clientèle potentielle des aînés autonomes se montre plus méfiante à l’égard des RPA », reconnaît M. Côté. Ils retarderont leur entrée en RPA de quelques années, selon lui. Mais la réalité les rattrapera un jour. « La vraie raison pourquoi on va en résidence, c’est la perte d’autonomie », dit-il.

D’après M. Côté, les RPA font partie de la solution dans l’hébergement des personnes âgées en perte d’autonomie en raison des économies d’échelle évidentes dans les soins, surtout dans un contexte de pénurie de main-d’œuvre. « Où va-t-on trouver toutes ces personnes qui vont donner les soins à domicile ? », se demande-t-il.

En savoir plus

  • Les RPA au Québec
    1600 résidences
    137 500 unités
    MSSS, février 2022