Logement social  De gros promoteurs se font dire « non merci »

Au moins trois importants promoteurs qui souhaitaient intégrer des centaines de logements sociaux à leurs projets immobiliers n’ont pas obtenu le feu vert, a appris La Presse, une situation « extrêmement frustrante » qui va à l’encontre des objectifs de mixité sociale fixés par la Ville de Montréal.

Les groupes Prével, TGTA et Atelier Chaloub Architectes (ACA) ont proposé d’ajouter plus de 300 appartements à bas loyer à des projets aux quatre coins de la ville depuis deux ans. Ils ont franchi plusieurs étapes réglementaires et investi des sommes considérables pour planifier ces logements sociaux, mais tous ont dû être mis de côté, faute de financement adéquat de la part de Québec.

« C’est quand même dommage : le jour où on veut créer du logement social, et qu’on est perçus comme étant les méchants qui ne veulent pas le faire, eh bien, quand on veut le faire, les sommes ne sont pas disponibles », résume Laurence Vincent, PDG de Prével, l’un des plus importants groupes immobiliers de la métropole.

L’entreprise a tenté d’intégrer des logements sociaux dans deux de ses plus récents projets. Dans le quartier Côte-des-Neiges, Prével s’était alliée avec le promoteur de logements communautaires Bâtir son quartier, en vue d’ajouter 30 logements sociaux à un complexe de 250 appartements locatifs. Ces logements auraient occupé les deux premiers étages de l’immeuble.

Comme pour tous les projets privés qui comprennent du logement social, c’est un groupe de ressources techniques (GRT), dans ce cas-ci Bâtir son quartier, qui aurait été chargé de développer le volet social. Les GRT sont des entreprises d’économie sociale qui s’occupent d’obtenir le financement nécessaire auprès des différents ordres de gouvernement pour ensuite construire des logements communautaires.

Économies d’échelle

TGTA, autre acteur majeur de l’industrie immobilière, a vécu une situation similaire dans l’arrondissement de Mercier–Hochelaga-Maisonneuve. Le groupe a acquis en 2019 l’ancien hôpital Grace Dart, rue Sherbrooke Est, qu’il compte rénover et agrandir en vue d’y créer 300 appartements locatifs traditionnels.

Même s’il n’en avait pas l’obligation, TGTA a décidé dès le départ d’intégrer une cinquantaine de logements sociaux sur le site de son projet, à deux pas de la station de métro Cadillac. Le plan était de céder une partie du terrain à Bâtir son quartier pour que les logements communautaires soient construits en même temps que les appartements traditionnels.

Cette stratégie coordonnée visait à réaliser des économies d’échelle et à éviter les nuisances d’un chantier de construction aux futurs locataires. « Dans notre esprit, ça a toujours été clair que le projet de logement social pourrait démarrer en même temps que le nôtre », souligne Martin Galarneau, associé du groupe TGTA.

Le projet a évolué et a franchi toutes les étapes réglementaires requises pendant plus de 18 mois. Le début de construction a été fixé au printemps 2022. Puis, en juin dernier, TGTA a appris que le volet social ne pourrait pas aller de l’avant, faute de fonds. La portion de terrain destinée aux logements communautaires restera donc vacante pour une durée indéterminée.

« Ça veut dire que je vais démarrer un projet, je vais commencer à en faire éventuellement la location, et je ne pourrai pas dire à quel moment le projet de logement social, qui est le projet voisin, va se faire, déplore M. Galarneau. Ça crée une certaine incertitude. »

Tout en saluant la « bonne foi » des fonctionnaires de la Ville, Martin Galarneau souligne qu’il se retrouve « le bec à l’eau » en tant que promoteur. Le maire de l’arrondissement, Pierre Lessard-Blais, se montre tout aussi déçu devant la tournure des évènements.

M. Lessard-Blais déplore le sous-financement du programme Accès-Logis, géré par Québec, qui ne répond selon lui qu’à une infime fraction des besoins actuels en logement social. Et ce, malgré un réinvestissement annoncé il y a quelques semaines à peine (voir encadré).

Un promoteur « découragé »

Toutes ces embûches risquent de décourager les entreprises privées de s’intéresser à la construction de logements sociaux, croit l’architecte et promoteur Antoine Chaloub, du groupe ACA. Il a tenté – en vain – de développer deux projets totalisant 200 logements sociaux depuis deux ans à Montréal, là aussi en partenariat avec Bâtir son quartier. Les terrains sont encore vacants à ce jour.

« Ça risque de décourager le peu de promoteurs qui étaient disposés à faire ce genre de projet parce que vous savez, ce ne sont pas des projets où on fait des marges de 25 % de profit, souligne-t-il. Ce sont des projets où, quand on arrive à 7 % ou 8 % de profits, c’est déjà tout un exploit. »

Édith Cyr, directrice générale de Bâtir son quartier, déplore le manque de financement accordé par Québec au programme Accès-Logis. Son groupe accompagne des coopératives d’habitation, des organismes à but non lucratif et des promoteurs privés pour faire les montages financiers afin de construire des logements communautaires de toutes sortes. La situation est la même pour tout le monde : pénible.

À l’heure actuelle, Bâtir son quartier planche sur 16 projets totalisant 1467 logements sociaux, qui sont « ralentis ou bloqués » en raison du manque de financement, dit M^me Cyr. Plusieurs pourraient être en construction ou même déjà terminés si l’argent était disponible, avance-t-elle. À cela s’ajoutent 10 autres projets regroupant 928 logements qui peinent aussi à obtenir des fonds.

« Je ne comprends pas que dans un contexte de manque de logements, où on reconnaît que les gens à faible et moyen revenus sont ceux qui ont le plus de difficultés à se loger et qu’on a des projets qu’on pourrait mettre de l’avant, on ne priorise pas de les financer suffisamment, déplore M^me Cyr. Je trouve ça inconcevable. »

Outre le sous-financement, le manque de récurrence des différents programmes gouvernementaux rend difficile la planification de projets de logements communautaires, qui impliquent de nombreuses étapes et plusieurs intervenants, précise M^me Cyr.

Le logement abordable

Québec annonce 200 millions

Le gouvernement Legault a annoncé un investissement de 200 millions sur quatre ans pour stimuler la construction de logements abordables partout au Québec lors de sa plus récente mise à jour économique. Les détails de ce programme seront dévoilés au retour des Fêtes, a indiqué la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation Andrée Laforest dans une déclaration écrite à La Presse. « C’est un programme qui donnera un souffle nouveau à l’accès à un logement abordable au Québec, puisque grâce à celui-ci, tous les acteurs de l’habitation, comme les organismes communautaires, les offices d’habitation, le secteur privé, pourront contribuer à augmenter l’offre de logements abordables dans toutes les régions. L’objectif est d’accélérer le rythme de livraison ! C’est un autre pas dans la bonne direction et ça démontre que l’accès à un logement abordable et adéquat est une priorité pour notre gouvernement. »

Une « goutte d’eau » dans l’océan

L’administration de Valérie Plante souhaite ajouter 2000 logements sociaux par année d’ici quatre ans dans l’île de Montréal. Pour y parvenir, elle mise sur son nouveau règlement sur la « métropole mixte », qui oblige depuis avril tous les promoteurs de projets résidentiels de plus de cinq logements à ajouter un volet abordable. Si cela leur est impossible, ils peuvent verser une compensation financière ou céder des terrains ou des bâtiments à la Ville. Or, les sommes actuellement proposées par Québec sont loin de suffire à la demande pour quiconque souhaite bâtir des logements abordables, dit l’élu Benoit Dorais, responsable de l’habitation dans la métropole. « C’est comme un genre de goutte d’eau dans l’océan. Les besoins sont énormes. » Il estime que les 200 millions annoncés récemment sont « un début de bonne nouvelle », mais ajoute que « Québec doit réinvestir, pas timidement, mais massivement ».

Qu’est-ce qu’un logement communautaire ?

Le Réseau québécois des OSBL d’habitation propose une définition claire de ce qu’est le logement social et communautaire : « [Il] correspond à une formule de propriété collective qui a une mission sociale et ne poursuit aucune finalité de profit. » Ce type de logement peut être géré par des organismes sans but lucratif, des coopératives et des offices d’habitation. « Parmi ces logements, on en compte un bon nombre dont le loyer est établi en fonction du revenu des locataires, les autres étant loués à un loyer inférieur à celui du marché », souligne-t-on. La notion de logement « abordable » est beaucoup plus élastique et parfois utilisée de façon peu représentative de la réalité des ménages à faible revenu. La SCHL a récemment fait l’objet de vives critiques en raison de son interprétation de l’« abordabilité », puisqu’elle considérait que des loyers à 2225 $ par mois répondaient à cette définition dans le Grand Montréal.