Les perspectives sont à l’opposé entre l’industriel et le bureau. Dans le premier cas, les loyers ont presque doublé depuis 2018, alors que dans le second, ils seront sous pression baissière dans les années à venir.

Publié le 17 nov. 2021
André Dubuc
André Dubuc La Presse

« Les propriétaires industriels en processus de renouvellement de bail ne doivent pas s’attendre à recevoir une carte de Noël de leurs locataires », a lancé à la blague Jean-Philippe Daunais, VP principal spécialisé dans le produit industriel à l’agence immobilière CBRE. Il participait à une table ronde sur les perspectives du marché à Montréal, organisée par l’Institut de développement urbain (IDU).

« Mettez-vous à leur place, a-t-il dit à l’auditoire, votre locataire termine son terme de 10 ans aujourd’hui et il paie 5 $ le pied carré. Vous devez lui annoncer qu’il va payer 9, 10 ou 11 $ le pied carré. D’où l’importance, conseille M. Daunais, de bien éduquer votre locataire et de vous donner du temps pour préserver les bonnes relations d’affaires. »

Le loyer moyen demandé était de 5,65 $ le pied carré en 2018. « Au début de 2021, on parlait d’un loyer moyen de 8 $. Au deuxième trimestre, il était à 8,40 $. À la fin de l’année, on parle de près de 10 $ le pied carré comme loyer moyen », a indiqué dans sa présentation Sylvain Leclair, vice-président directeur, Québec, du Groupe Altus.

Le taux de disponibilité des locaux industriels continue de descendre et un taux de 1 % se profile à l’horizon, selon le plus récent rapport d’analyse de marché de l’agence CBRE.

Il est de 0,9 % à Vancouver et à Toronto, toujours selon CBRE. À Montréal, un marché équilibré dans l’industriel concorde avec un taux de disponibilité de 4 à 5 %.

La demande industrielle est monstre dans tous les domaines, souligne M. Daunais : logistique de tierce partie (3pl), manufacturier, commerce électronique, alimentation et distribution.

Le déséquilibre entre l’offre et la demande est exacerbé par la faible activité de construction qu’a connue le secteur industriel pendant des années.

Avant cette année, les loyers ne justifiaient pas la construction de nouvelles usines. Aujourd’hui, les loyers sont au rendez-vous, mais les bons terrains, prêts à développer, sont rares.

Ces jours-ci, il se construit pour 4,5 millions de pieds carrés d’entrepôts, ce qui ajoutera environ 1,4 % à la taille des stocks dans la région montréalaise, soit bien peu. De plus, ces nouveaux bâtiments sont déjà loués à 60 %, selon Altus.

L’incertitude règne dans le bureau

La situation est tout autre dans le bureau. « Après six trimestres de conditions de marché pandémiques, c’est le secteur des bureaux qui suscite encore le plus d’incertitude », a indiqué Marie-France Benoit, directrice principale du Groupe Altus, qui partageait la tribune avec M. Leclair.

La disponibilité est à la hausse depuis le jour où on a appris à connaître la ville chinoise de Wuhan. Aujourd’hui, à 15,4 % à Montréal, ça représente une augmentation de 450 points centésimaux sur la période. Le taux d’équilibre dans le bureau est autour de 10 %. Si le taux est plus haut, le marché tombe à l’avantage des locataires.

Il y a une forte corrélation entre le taux de disponibilité et les loyers nets effectifs, a fait remarquer Sylvain Leclair. Les loyers nets effectifs représentent ce qui reste dans les poches des propriétaires quand ils font des transactions en tenant compte de toutes les petites douceurs (allocations pour améliorations locatives, mois gratuit, etc.) auxquelles ils doivent consentir pour réussir à faire signer de nouveaux baux.

« Il faut s’attendre à des baisses de loyer net effectif et c’est probablement déjà amorcé dans certaines propriétés », a-t-il prédit.

Après 20 mois de pandémie, le télétravail paraît être là pour de bon. Selon un sondage récent, 71 % des travailleurs souhaitent demeurer en télétravail la majorité de la semaine. « Lors du renouvellement de baux, on s’est aperçu que les superficies ont été réduites de 8 %. Quand des locataires déménagent, on voit 46 % de baisse de superficie », a rapporté M. Leclair.

À moyen et à long terme, on peut s’attendre à une diminution de l’empreinte de nos clients de 10 à 20 % de leur surface locative.

Laurent Benarrous, associé, courtier immobilier agréé, chez Avison Young

Sur un total de 50 millions de pieds carrés de bureaux à Montréal, 10 % représentent l’équivalent de 10 tours de bureaux de 500 000 pi2 chacune, comme le 1100, boulevard René-Lévesque Ouest, vides.

PHOTO FRANÇOIS ROY, ARCHIVES LA PRESSE

Le 1100, boulevard René-Lévesque Ouest

Les investisseurs ne sont pas dupes

« Pour le bureau et l’industriel, les préférences des investisseurs se sont carrément inversées. L’industriel était jugé moins intéressant traditionnellement. À partir de 2016, les exigences de rendement des investisseurs ont commencé à bouger », a expliqué Marie-France Benoit.

Quand l’exigence de rendement s’élève, le prix des propriétés baisse, et vice versa.

« Qui aurait pu penser, il y a cinq ou sept ans, que les rendements exigés pour des propriétés industrielles seraient plus bas que ceux des meilleures tours de bureaux au centre-ville ? », a-t-elle souligné.

614 millions

L’agence immobilière CBRE prévoit un volume d’investissements dans l’immobilier de bureaux de 614 millions au troisième trimestre à Montréal alors qu’il n’était que de 136 millions un an plus tôt. Il faut remonter au premier trimestre 2020, à 760 millions, pour voir un tel volume d’activité. Il constituait alors presque un record.