Le nouveau président du conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) veut faire de l’acceptation de la densification la priorité de son mandat à la tête de la principale organisation de défense des intérêts des promoteurs.
« La plus grande priorité pour l’IDU, ça doit demeurer de parler de la densification. Le développement d’un Montréal fort et d’une économie forte doit passer par une notion de densification », a dit lors d’un entretien Roger Plamondon, officiellement entré en fonction le 17 juin.
Dans la vie de tous les jours, Roger Plamondon est président, immobilier, de Broccolini, un des plus importants promoteurs de Montréal. C’est cette société qui bâtit le nouveau siège social de la Banque Nationale au coin de la rue Saint-Jacques et du boulevard Robert-Bourassa. Il remplace Jean Laramée, de la société Cominar, dont le mandat arrivait à terme.
PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE
Roger Plamondon, président du conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec
L’IDU, assure-t-il, partage l’objectif de la Ville de favoriser la mixité sociale dans les futurs projets d’habitation, même si son organisme a exprimé ses divergences face aux moyens retenus par la Ville avec son règlement qui impose 20 % d’habitations sociales, 20 % d’unités abordables et 20 % de familiales dans tout nouveau projet résidentiel.
La solution [à la mixité] passe par la densification. Associer automatiquement la densification à un développement sauvage, c’est une erreur. Nous sommes rendus où la densification est une partie intégrante de la solution.
Roger Plamondon, nouveau président du C.A. d’IDU Québec
L’idée étant que le promoteur qui construit 100 logements sur un terrain au lieu de 20 réussit à rentabiliser son terrain tout en vendant ses unités à un coût unitaire plus bas, ce qui favorise l’accessibilité du logement.
Pour M. Plamondon, la densification a d’autres vertus, comme la rentabilisation des services de transport collectif ou l’aménagement de services publics comme une école. Dans ce cas, le modus operandi consiste à permettre la construction en hauteur pour limiter l’empreinte du bâtiment au sol et ainsi dégager l’espace requis pour l’aménagement des services exigés.
« C’est aussi, ajoute-t-il, une façon efficace de proposer une solution à l’étalement urbain. » Effectivement, si le site de l’ancienne Maison de Radio-Canada, par exemple, loge à terme 500 ménages au lieu de 2000, les 1500 ménages laissés en plan devront aller se loger ailleurs, plus loin du centre-ville et des stations de métro.
Pas dans ma cour
Cependant, cette vision salvatrice de la densification est loin d’être partagée par tous, à commencer par les voisins immédiats du secteur qui fait l’objet de la densification. Personne n’aime voir sa vue obstruée par une tour format géant ou encore de se faire envahir par des milliers de nouveaux voisins.
Le rapport de l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM) portant sur le programme particulier d’urbanisme (PPU) des Faubourgs est un exemple de l’argumentaire des opposants aux constructions en hauteur. Ce secteur couvre le sud-est du centre-ville, incluant le site de la Molson, Radio-Canada et les abords du pont Jacques-Cartier.
« Afin de respecter la silhouette de Montréal, d’éviter un effet de cuvette entre le front fluvial et la montagne et pour créer une densité douce et conviviale, la commission recommande de revoir les paramètres de hauteur pour toute la partie sud du territoire et de ne pas les rehausser au-delà de 45 mètres », écrivaient les commissaires en 2019.
Dans le résidentiel, il faut compter 3 mètres par étage. Un bâtiment de 45 mètres compte donc 15 étages. Dans le sud du secteur des Faubourgs, la tour de Radio-Canada culmine à 100 mètres depuis 1973. L’enseigne Molson et son horloge emblématique sont à 65 mètres.
Cette proposition de l’OCPM allait à l’encontre du projet de PPU soumis à la consultation publique qui suggérait une limite de 65 mètres avec des exceptions à 80 mètres pour certains terrains.
Finalement, la Ville n’a pas retenu la recommandation de l’OCPM. « La densité proposée avec une hauteur maximale de 45 m, tel que préconisé par l’OCPM, risque de rendre les bâtiments trop massifs, alors que l’objectif est de minimiser l’impact des bâtiments en répartissant une même surface constructible sur plus d’étages, ce qui en réduit la masse », explique la Ville dans son suivi au rapport de l’OCPM.
Montréal a préféré y aller avec une hauteur maximale de 65 mètres, mais en éliminant les exceptions à 80 mètres.