Les « rénovictions » ont retenu l’attention ces dernières semaines à Montréal, notamment avec l’exemple du Manoir Lafontaine, devenu délabré. Pourquoi en est-on rendu là ? Existe-t-il une solution autre que de refiler la facture à l’État ?

Publié le 25 mai 2021
André Dubuc
André Dubuc La Presse

Théoriquement, le cadre réglementaire déjà en place interdit les rénovictions, en garantissant notamment au locataire un droit au maintien dans les lieux. Mais ce cadre restreint aussi grandement la capacité de rentabiliser des rénovations, même nécessaires, ce qui crée pour les propriétaires un incitatif aux rénovictions.

Qu’entend-on par « rénovictions » ? Le terme n’existe pas dans la loi, dit Maxime Roy-Allard, porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ). L’expression populaire fait référence aux locataires qui quittent leur logement à l’initiative du propriétaire pour cause de travaux majeurs.

Dans les faits, les locataires sont rarement évincés, puisque la loi leur donne le droit au maintien dans les lieux et de s’opposer à la hausse de loyer subséquente aux travaux. De plus, si le locataire doit être relogé temporairement pendant les travaux, le déménagement et les coûts additionnels sont à la charge du propriétaire. Ces frais ne peuvent être remboursés par une hausse de loyer subséquente, ont jugé les tribunaux.

Au retour du locataire dans le logement à la fin des travaux, le règlement sur la fixation des loyers permet au propriétaire, au renouvellement du bail, de récupérer environ 2 $ par mois en hausse de loyer pour chaque tranche de 1000 $ de travaux majeurs. À ce rythme, les travaux seront amortis sur une période de 41 ans.

Les propriétaires accusent ces règles désuètes de décourager l’investissement et d’entraîner une dégradation du parc locatif. L’insalubrité des logements défraie d’ailleurs régulièrement la chronique. Les associations de défense des locataires contestent le chiffre de 41 ans (voir autre texte).

Objectif : résiliation du bail

Dans la pratique, le propriétaire préférera convaincre son locataire de résilier son bail, quitte à lui verser une compensation pouvant atteindre plusieurs milliers de dollars, dit-on à micro fermé. Une fois le logement libéré, le propriétaire a la voie libre pour faire, ou même ne pas faire, les travaux annoncés, et surtout pour remettre le logement au prix courant.

Au terme des travaux, le propriétaire remet son logement au prix courant et le loue à un nouvel occupant. Même si celui-ci peut théoriquement contester le loyer inscrit sur son bail, il le fait rarement en pratique. La démarche est à son initiative et il doit payer 79 $ pour inscrire sa cause au Tribunal administratif du logement. Le nouveau locataire doit aussi connaître le prix de l’ancien loyer exigé, ce qui n’est pas toujours simple.

Coûts sociaux

Si on ne peut pas vraiment parler d’éviction de locataire, au final, celui-ci quitte son logement à l’initiative du propriétaire. Si ce dernier ne s’était pas montré convaincant ou insistant, le locataire serait sans doute resté dans son appartement, surtout s’il profitait d’un loyer bon marché.

La littérature scientifique, soutient Amine Ouazad, professeur au département d’économie appliquée de HEC Montréal, démontre que le départ involontaire des locataires s’accompagne de coûts sociaux, notamment auprès des enfants.

Qui paie le coût social à la fois sur l’impact sur la santé des résidants, mais aussi le coût du relogement ?

Martin Gallié, vice-doyen aux études à la faculté de science politique et de droit de l’Université du Québec à Montréal (UQAM)

Son collègue Unsal Ozdilek, professeur à l’École des sciences de la gestion (ESG-UQAM), souligne qu’un locataire s’appauvrit quand il renonce à l’avantage de payer un loyer bon marché. « Les locataires ne réalisent pas qu’ils perdent énormément en résiliant leur bail puisque le coût de leur nouveau logement sera très certainement plus cher. »

Mécontentement chez les propriétaires

Pourquoi des rénovictions maintenant ? La hausse fulgurante des prix des propriétés à revenus ces dernières années a accentué la faiblesse de rendements locatifs, émet comme hypothèse le professeur Ouazad. « Les loyers par rapport au prix des immeubles sont faibles, observe-t-il. Au net, le rendement net courant d’un immeuble locatif est proche de 0 ou est négatif. C’est normal que vous voyiez du mécontentement chez les propriétaires. »

Cette distorsion entre la variation dans la valeur des immeubles (environ 15 % en 2020) et celle dans les loyers (environ 4 % en 2020) est causée principalement par la chute des taux d’intérêt dictée par la Banque du Canada, explique M. Ouazad.

Selon lui, si les taux remontent à un niveau normal, la valeur des immeubles se corrigera d’elle-même et il y aura, à terme, moins de pression sur les propriétaires pour faire grimper leurs loyers au moyen de rénovictions ou autrement.

Les solutions

En attendant la remontée des taux d’intérêt, la solution la plus radicale, c’est d’interdire les évictions de locataires, dit Unsal Ozdilek. Malheureusement, les locataires sont souvent démunis quand vient le temps de faire valoir leurs droits.

Pour Martin Gallié, l’État doit « mettre en place un véritable service public de contrôle par des inspections et des sanctions, mais surtout en assurant un suivi automatique avec le tribunal ».

En écho, le RCLALQ exhorte les pouvoirs publics à obliger les propriétaires à rénover leurs logements insalubres sans augmenter les loyers plus que ne le prévoit la réglementation. Le regroupement demande l’instauration d’un registre des loyers pour s’assurer que le propriétaire ne profite pas d’un logement vacant pour remettre le loyer à la valeur marchande. Le gouvernement a rejeté l’idée en raison de son coût, estimé à 5,7 millions.

Risque d’offre réduite

Les propriétaires font valoir que réglementer davantage (registre, inspections, sanctions, mesures systématiques de suivi) aura un impact négatif sur l’offre de logements privés. Le professeur Ouazad cite une étude réalisée à San Francisco qui dit qu’un contrôle des loyers décourage l’investissement immobilier et entraîne une dégradation des biens. « Il y a aussi eu une baisse de l’offre de 15 % », ajoute l’universitaire. On constate déjà une pénurie de logements abordables à Montréal.

Pour contourner la difficulté, Québec pourrait subventionner les rénovations des propriétaires à la condition que ceux-ci renoncent à hausser les loyers subséquemment, avancent les professeurs Ouazad et Gallié. Le RCLALQ n’est pas contre.

La ministre de l’Habitation, Andrée Laforest, ne dit pas non. « Nous travaillons présentement sur des avenues avec notre ministère afin d’encourager les propriétaires à investir et entretenir leurs bâtiments, a écrit son cabinet dans un courriel. Nous avons bonifié nos programmes de rénovation, comme RénoRégion et Rénovation Québec, lors du dernier budget. »

Autre piste de solution suggérée par la RCLALQ de même que par les professeurs Ouazad et Gallié : la construction de logements sociaux avec l’argent du gouvernement.

PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE

L’expression populaire « rénovictions » fait référence aux locataires qui quittent leur logement à l’initiative du propriétaire pour cause de travaux majeurs.

Et si on encourageait les propriétaires à rénover ?

Plutôt que de demander à l’État de réguler davantage le marché du logement, les propriétaires suggèrent de rendre attrayant l’investissement privé dans le logement locatif en modernisant la grille de fixation des loyers, qui a peu ou pas changé depuis son introduction il y a 40 ans.

Selon eux, le problème des rénovictions découle de la vétusté de la grille de fixation des loyers. Les propriétaires sont incités à demander aux locataires la résiliation de leur bail avant d’entreprendre des travaux parce que la méthode de fixation ne leur permet pas de recouvrer la valeur des travaux avant 40 ans. « Une période d’amortissement de 10 à 15 ans serait souhaitable », précise Martin Messier, président de l’Association des propriétaires du Québec, qui défend l’idée depuis des années.

« [Une telle modification] serait une façon de procéder pour faire en sorte qu’il existe un retour sur l’investissement suffisant », convient le professeur d’économie appliquée de HEC Montréal Amine Ouazad, à qui on a soumis la proposition. M. Ouazad se défend bien d’être idéologue. « Si on veut faire en sorte qu’il y ait des investissements dans le logement, il faut que le rendement locatif soit suffisant. »

Le gouvernement garde toutefois la porte fermée.

Il n’est pas de notre intention de revoir la grille pour le moment, car cela aurait pour effet d’augmenter de façon considérable le prix des loyers.

Le cabinet de la ministre responsable de l’Habitation, Andrée Laforest, dans un courriel

Martin Messier déplore le raisonnement à courte vue du gouvernement. En incitant les propriétaires à rénover leurs logements par modification réglementaire, « il y aurait un boom des travaux. Québec et Ottawa percevraient des revenus de TPS et de TVQ », fait-il valoir.

L’administration municipale ne serait pas en reste. Les travaux de rénovation augmenteraient la valeur des immeubles locatifs, ce qui se traduirait par une hausse de leur valeur foncière et, par conséquent, des impôts fonciers plus élevés pour les villes.

Ces fonds additionnels dans les coffres des trois ordres de gouvernement pourraient ensuite être canalisés dans la construction de logements sociaux ou dans la bonification des programmes d’aide au loyer.

Travaux majeurs : chute du rendement annuel de 13 % à 2,4 % au fil des ans

Le gouvernement québécois a jonglé avec pareil scénario dans le passé. Au début des années 2000, il a mandaté la firme Roche pour proposer une modernisation du règlement sur la fixation des loyers qui date de 1981.

En 2021, l’application du règlement fait en sorte que pour 1000 $ de travaux, le proprio est en droit de hausser son loyer mensuel d’environ 2 $. À ce rythme, le propriétaire reverra la couleur de son argent dans 41 ans.

« La période d’amortissement est grande cette année, reconnaît le cabinet de la ministre, puisque celle-ci est reliée au taux d’intérêt. »

PHOTO JACQUES BOISSINOT, ARCHIVES LA PRESSE CANADIENNE

Andrée Laforest, ministre responsable de l’Habitation

Le règlement sur la fixation des loyers établit que le rendement consenti sur les travaux majeurs équivaut au rendement sur un certificat de dépôt cinq ans majoré de 1 %. Au moment de l’adoption du règlement en 1981, le taux de rendement annuel sur les certificats de dépôt cinq ans était de 12 %. En 2021, le rendement équivaut à 1,4 %.

En 2003, Roche suggérait au gouvernement d’utiliser le taux hypothécaire cinq ans comme taux de référence ; la logique étant que les travaux sont souvent financés sur cinq ans. Le rapport est resté sur les tablettes. Depuis, aucun gouvernement ne s’est aventuré à rouvrir le panier de crabes.

De la fumisterie, selon un professeur

« C’est documenté par des études empiriques, on sait qu’il n’y a aucun lien entre l’argent que récupèrent les propriétaires et la réalisation des travaux. Affirmer le contraire, c’est de la fumisterie », soutient Martin Gallié, professeur au département des sciences juridiques de l’UQAM.

Selon Maxime Roy-Allard, porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ), le propriétaire peut bien rénover, mais sans augmenter les loyers plus que le minimum. Il reverra la couleur de son argent à la vente de son immeuble. « C’est très payant, l’investissement immobilier », dit-il en citant une étude mise à jour en 2020 de l’Institut de recherche et d’informations socioéconomiques (IRIS), qui offre ses services aux groupes communautaires et aux syndicats.

Selon l’IRIS, l’investissement immobilier locatif a procuré un rendement annuel de 24 % sur une période de 15 ans, entre 2005 et 2020, une période marquée par la baisse des taux d’intérêt, ce qui a eu pour effet de doper la valeur des immeubles.

Les groupes de défense des locataires réfutent aussi l’argument du délai de recouvrement de 40 ans des propriétaires. Toujours selon l’étude de l’IRIS, le rendement après impôts des travaux est de l’ordre de 4,4 % à 5,8 %. L’Institut arrive à cette conclusion en tenant compte de la déductibilité des dépenses du revenu imposable et des hausses de loyers des années subséquentes (qui vont s’appliquer sur la hausse initiale de loyer attribuable aux travaux majeurs). À ces taux, les délais de recouvrement passent de 41 à 23 ans et 17 ans respectivement.