Les Montréalais ont bel et bien quitté l’île pour la banlieue en plus grand nombre l’an dernier. Une nouvelle étude de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) confirme que la migration vers le 450 a pris de l’ampleur en 2020, et qu’elle s’est surtout accélérée dans la seconde moitié de l’année.

Publié le 18 mars 2021
André Dubuc
André Dubuc La Presse

En gros, les Montréalais du nord et de l’est de l’île sont partis pour s’établir dans les villes de première et de deuxième couronne, pendant que des banlieusards décidaient de déménager à l’extérieur de la région métropolitaine de recensement (RMR), là où le prix des maisons est inférieur d’au moins 100 000 $ aux prix observés en proche banlieue.

L’étude vient ainsi confirmer les tendances observées par l’Institut de la statistique du Québec sur les migrations interrégionales, dont les données s’arrêtaient en juillet 2020. L’étude de la SCHL s’intéresse au lieu de résidence des acquéreurs de propriété en banlieue pour les reventes survenues de janvier à décembre 2020, inclusivement.

La SCHL avait déjà démontré dans le passé qu’il était avantageux sur le plan financier pour les ménages de s’installer en banlieue même en attribuant une valeur financière négative au temps perdu dans le navettage entre le domicile et le bureau du centre-ville.

Dans un contexte où la pandémie [lire le télétravail] viendrait diminuer le nombre de déplacements nécessaires entre les municipalités de banlieue et l’île de Montréal, les secteurs périphériques pourraient s’en trouver avantagés, surtout compte tenu de l’amélioration possible du système des transports collectifs [lire le REM].

Francis Cortellino, auteur de l’étude

Qui est parti ?

Ce sont avant tout des Montréalais vivant en périphérie des quartiers centraux qui ont mis le cap sur la banlieue hors de l’île. Les plus fortes concentrations de départs se trouvent à Saint-Laurent, Anjou, LaSalle, Dollard-des-Ormeaux, Montréal-Nord et Saint-Léonard.

« Ces résultats indiquent donc que les ménages qui vivent dans des secteurs un peu plus éloignés de la ville de Montréal, et qui devaient probablement déjà consacrer un certain temps à leurs déplacements vers le lieu de travail, ont probablement été plus enclins à déménager en banlieue afin de pouvoir y acquérir une maison unifamiliale », suggère M. Cortellino.

Une exception notable est le quartier Griffintown, à deux pas du centre-ville. Cette zone est peuplée de professionnels aisés habitant des condos. « Avec la pandémie, il est possible que certains d’entre eux aient décidé de faire le saut vers la maison unifamiliale en banlieue, vu qu’ils en avaient les moyens », lit-on dans le document diffusé jeudi matin.

Où sont-ils allés ?

Au nord de Montréal, les municipalités suivantes ont enregistré des gains importants : Saint-Eustache, Saint-Jérôme, Saint-Lin–Laurentides, L’Assomption, Rosemère, Blainville, Lavaltrie, Boisbriand, Mascouche et Terrebonne. Sur la Rive-Sud, des municipalités comme Saint-Jean-sur-Richelieu, Longueuil (arrondissements du Vieux-Longueuil et de Saint-Hubert), Belœil, Sainte-Julie, Saint-Bruno-de-Montarville, Brossard, Hudson et Notre-Dame-de-l’Île-Perrot se sont aussi signalées.

De juillet à décembre 2020, 3 maisons unifamiliales de banlieue sur 10 étaient achetées par des résidants de l’île de Montréal. Pour la même époque en 2019, la proportion était d’un peu plus de 2 sur 10.

Une question de prix

Fait méconnu, près du tiers des ménages montréalais ayant déménagé dans le 450, soit 4050 ménages, ont opté pour un condo. Par comparaison, ce sont près de 9000 ménages qui ont préféré la maison.

L’écart entre le prix médian d’une copropriété sur l’île de Montréal et dans certains secteurs de banlieue, qui peut atteindre jusqu’à 80 %, est un autre facteur qui a probablement incité des ménages à aller vivre dans des secteurs périphériques de la RMR.

Extrait de l’étude de la SCHL

Les municipalités de banlieue ayant le plus profité de cette migration sont les mêmes que celles qui ont reçu les acheteurs de maison en provenance de Montréal.

Popularité des chefs-lieux régionaux

L’étude établit la popularité des MRC limitrophes de la RMR de Montréal. Des villes comme Saint-Hyacinthe, Sorel-Tracy, Salaberry-de-Valleyfield et Joliette ont fait le plein de nouveaux habitants.

« Généralement, les ménages qui ont fait le saut vers ces MRC limitrophes provenaient de la ville de Montréal et de municipalités de banlieue déjà situées à proximité de la MRC en question », observe l’organisme fédéral.

Dans plusieurs de ces MRC, le prix médian des maisons unifamiliales en 2020 était généralement compris entre 200 000 et 300 000 $. En banlieue à l’intérieur de la RMR, les prix médians varient de 337 000 $, sur la Rive-Nord, à 410 000 $, à Laval. Cet écart de prix « peut avoir un pouvoir d’attraction sur les futurs acheteurs potentiels », reconnaît la SCHL. Ici encore, les transactions se sont accélérées dans la seconde moitié de 2020.