Les hausses de prix de l’immobilier sont carrément spectaculaires au Québec en dépit de la pandémie. Doit-on craindre l’apparition d’une bulle spéculative ?

André Dubuc André Dubuc
La Presse

Non, selon une économiste du Mouvement Desjardins qui fait valoir que la courbe de la hausse des prix commence à s’aplatir. Charles Brant directeur, analyse de marché de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec abonde dans le même sens.

« C’est vrai que la variation annuelle des prix s’est accélérée depuis le début de l’année, on est rendu à 20 %, c’est quand même majeur, a commenté l’économiste Hélène Bégin à la demande de La Presse, mais quand on compare la hausse de mois en mois, ça se stabilise », a-t-elle poursuivi, graphique à l’appui.

L’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) a dévoilé jeudi matin ses données pour le mois de novembre, établies d’après la base de données provinciale Centris des courtiers immobiliers.

Le prix des maisons a continué d’avancer en novembre. Dans l’ensemble de la province, le prix médian d’une maison unifamiliale (le prix qui coupe un échantillon en deux parties égales) a augmenté de 23 % par rapport au même mois l’an dernier. La région de Montréal a connu une inflation semblable.

On assiste en effet à des hausses de prix dans l’ensemble de la province qu’on n’avait pas vues depuis le début des années 2000.

Ce ne sont pas seulement les prix qui sont en hausse, le nombre de transactions aussi. Toutes catégories de produits confondus (maisons, condos et immeubles locatifs de deux à cinq logements), on a dénombré 38 % de plus de transactions au Québec le mois dernier qu’à la même période l’an dernier. Elles ont augmenté de 32 % dans la RMR de Montréal au cours de la même période.

Pourquoi les prix des maisons grimpent-ils autant ?

Les prix augmentent de 20 % en moyenne parce que l’offre de maisons à vendre est limitée tandis que la demande est forte, explique Mme Bégin. Sur le marché de la revente, le nombre de maisons en vente ne cesse de baisser. Dans le neuf, la part de marché des maisons unifamiliales recule depuis des années.

Pour ce qui est de la demande d’habitations, trois facteurs sont à suivre, énumère l’économiste de Desjardins. Un, le revenu disponible. Avec la générosité du gouvernement de Justin Trudeau, les Québécois et les Canadiens, collectivement, ont vu leur revenu disponible augmenter plus vite qu’en l’absence d’une pandémie. Plus d’argent disponible se traduit par plus d’argent pour acheter une propriété. Ça stimule l’immobilier.

Deuxième facteur, les taux d’intérêt. « Les taux d’intérêt ont baissé constamment depuis mars ; même encore en septembre, pour certaines échéances, indique Mme Bégin. Ça stimule le marché immobilier. »

Dernier facteur, la démographie. Avec les frontières fermées, l’immigration est en chute : 15 000 personnes de moins que les cibles de l’année jusqu’à maintenant. « C’est le principal aspect négatif sur le marché de l’habitation provoqué par la pandémie », reconnaît-elle.

Ça fait quand même deux facteurs sur trois qui ont favorisé dans les derniers moins le gonflement des prix.

On ne peut pas parler pour l’instant de surévaluation. On peut parler d’accélération des prix. Mais c’est certain que le marché devient plus vulnérable à une correction éventuelle des prix.

Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins

Une bulle est-elle en train de se former ?

Pour Hélène Bégin, il n’y a pas de bulle qui se gonfle au Québec. « On s’inquiète quand trois facteurs sont présents », dit-elle. Un, une accélération des prix, on l’a. Deux, une situation de surchauffe, ce qui veut dire que le marché est déséquilibré en faveur des vendeurs. C’est actuellement le cas. Trois, un marché surévalué, ce qui se produit quand les hausses de prix ne correspondent plus aux données fondamentales (revenus, taux d’intérêt et démographie) énumérées au point précédent. On l’a vu, on n’est pas encore rendu là au Québec.

Que nous réservent les prochains mois ?

Les hausses de prix vont graduellement perdre de leur envergure. « Le marché est en train de se stabiliser », assure Hélène Bégin. Ça ne veut pas dire qu’on observera des baisses de prix pour autant, insiste-t-elle. Mais la croissance des prix ira en diminuant dans les prochains mois. Les programmes d’aide du gouvernement sont mieux ciblés. Les congés de paiement sur l’hypothèque tirent aussi graduellement à leur fin.

L’économiste de l’APCIQ partage le même avis. « C’est vraiment très peu probable que des gains de 20 % se poursuivent encore longtemps, dit Charles Brant, directeur, analyse de marché. Le pouvoir d’achat des ménages n’est pas suffisant pour soutenir une augmentation de cet ordre. On arrive à nos limites. »

D’ailleurs, une partie de la croissance accélérée des prix s’explique, selon lui, par un effet d’échantillon. Pendant la pandémie, le marché est animé par les acheteurs expérimentés, qui ont plus de moyens et qui achètent des propriétés plus luxueuses que les premiers acheteurs, moins présents sur le marché ces derniers temps, parce qu’ils sont plus touchés par la pandémie.