Montréal évitera fort probablement la catastrophe, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Ce sont les provinces productrices de pétrole, l’Alberta, la Saskatchewan et Terre-Neuve, qui seront le plus durement touchées par la présente récession en raison de la chute des cours de l’or noir.
Bien qu’une baisse des reventes et des mises en chantier soit prévue dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, le marché devrait reprendre son ascension dès 2022, selon l’organisme fédéral en matière d’habitation.
La SCHL entrevoit un marché en « V », soit une baisse rapide et prononcée des mises en chantier cette année, suivie d’une reprise spectaculaire dès 2021.
La construction de nouveaux logements baissera de 20 à 44 % à Montréal en 2020, selon que le scénario soit pessimiste ou optimiste. Par contre, la SCHL s’attend dès 2021 à une remontée significative de l’activité de l’ordre de 25 à 35 %.
À titre comparatif, dans la capitale canadienne du pétrole, Calgary, le rythme de la construction résidentielle accusera en 2020 un recul de l’ordre de 43 à 64 %. Et une baisse additionnelle n’est pas écartée pour 2021.
« Dans l’ensemble [de la RMR de Montréal], selon le rythme auquel les conditions économiques et démographiques se redresseront et influenceront la demande d’habitations neuves, les mises en chantier pourraient retrouver d’ici 2022 les niveaux observés au cours des deux dernières années », lit-on dans le rapport de la SCHL sur les prévisions de marché.
Du côté de la revente, la demande de propriétés sera moins soutenue en raison des impacts négatifs de la crise sur l’emploi et les revenus, qui mineront la confiance des ménages. A contrario, les faibles taux hypothécaires viendront l’alimenter.
« Les reventes, après avoir connu un creux vers le milieu de 2020, commenceront à augmenter pour atteindre d’ici 2022 un niveau s’approchant de celui observé en 2019 », y souligne l’auteur Francis Cortellino, analyste de marché.
Retour aux prix d’avant la pandémie dès 2022
« Ainsi, même s’il se peut que les prix reculent de manière considérable au cours des prochains mois, les prix devraient tout de même suivre une légère tendance à la hausse d’ici 2022 et pourraient même dépasser leurs niveaux d’avant la pandémie », poursuit M. Cortellino. Ce scénario vaut si la région montréalaise n’est pas replongée dans un confinement strict à la première occasion.
L’arc-en-ciel est moins net du côté du marché de la location des logements. La fermeture des frontières limite l’arrivée au pays d’immigrants et de résidents non permanents. Ceux-ci nourrissent la demande de logements locatifs. En leur absence, la demande baissera. Et l’offre augmentera en raison des appartements de type Airbnb qui seront remis sur le marché de la location à long terme en raison de la diminution de touristes dans les quartiers centraux.
Cette croissance de l’offre permettra d’alléger la pression sur le marché locatif. Si le bilan migratoire diminue drastiquement, le marché locatif devrait amorcer une détente. Dans le cas contraire, le taux d’inoccupation montréalais devrait demeurer sous les 2 %.
Francis Cortellino, spécialiste principal, analyse de marché, SCHL à Montréal
Une récession en « U », selon l’APCHQ
De son côté, l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) entrevoit une récession en « U » plutôt qu’en « V », le scénario privilégié par la SCHL.
L’économiste de l’association représentant les constructeurs de maisons Paul Cardinal prévoit une baisse de 15 % des mises en chantier au Québec cette année, suivie d’une baisse légère de 3 % en 2021. La reprise est reportée en 2022.
Il se construira moins de condos et de logements locatifs en raison de la diminution de nouveaux arrivants, tandis que les maisons unifamiliales gagneraient en popularité à compter de 2021 des suites du confinement.
« Les gens ont pris conscience de l’importance d’avoir une cour et d’avoir de la place pour aménager un bureau à domicile, quand ce n’est pas deux bureaux, un pour chaque conjoint », dit M. Cardinal, dans un entretien téléphonique.