Votre maison neuve ne l'est déjà plus. Chaque jour qui passe la dégrade quelque peu. Le toit, les fenêtres, l'asphalte, le chauffe-eau, les électroménagers devront probablement être remplacés avant la fin de votre hypothèque. Quelle est l'espérance de vie des principales composantes de votre maison? Faut-il planifier dès maintenant leur remplacement? Petit voyage dans l'avenir.

Marc Tison LA PRESSE

Votre maison neuve ne l'est déjà plus. Chaque jour qui passe la dégrade quelque peu. Le toit, les fenêtres, l'asphalte, le chauffe-eau, les électroménagers devront probablement être remplacés avant la fin de votre hypothèque. Quelle est l'espérance de vie des principales composantes de votre maison? Faut-il planifier dès maintenant leur remplacement? Petit voyage dans l'avenir.

 Le premier désagrément, la première mauvaise surprise peuvent survenir moins de cinq ans après l'acquisition d'une maison neuve.

 Quels sont les problèmes et les plaintes que reçoit l'Association des consommateurs pour la qualité dans la construction? De tous genres, malheureusement. «Il arrive que les gens découvrent que des parties de la maison n'ont pas été isolées», signale Albanie Morin, coordonnatrice de l'ACQC.

 Pour la toiture, les plaintes ont davantage trait à la qualité du travail de l'entrepreneur qu'à celle des matériaux. «Les gens qui font les toits garantissent leur travail cinq ans et demandent un supplément pour une prolongation de garantie, mais un toit devrait durer de 15 à 20 ans», déplore-t-elle. Résultat: les attentes des acheteurs diminuent en conséquence et ils demandent une réfection de leur toiture prématurément.

 C'est tout le contraire pour les fenêtres: si l'étanchéité du double vitrage scellé fait défaut après à peine cinq ans, c'est généralement la qualité du produit qui est en cause... de même que le choix qu'a fait l'entrepreneur, qui a visé le plus bas prix.

 En principe, les fondations de béton devraient défier les siècles - un, à tout le moins. Mais les acheteurs dénoncent des fissures précoces. Pour réduire les coûts, certains entrepreneurs utilisent un béton trop dilué.

 Les systèmes mécaniques - plomberie, chauffage, aération - suscitent peu de commentaires, à l'exception des thermopompes, dont on dénonce l'installation négligente.

 Comme toujours, mieux vaut prévenir que réparer. «On avise les gens qui achètent une maison neuve de bien s'assurer, au moment de la prise de possession, d'être accompagné d'un professionnel du bâtiment, indique Albanie Morin. C'est un moment important pour déceler les manques. Sinon, les acheteurs ne bénéficient pas des avantages du plan de garantie auquel ils ont contribué, en ce qui concerne les malfaçons apparentes.» Parquet rayé, évier bosselé... «Les acheteurs sont tellement excités qu'ils ne voient pas ces détails. Et une fois qu'ils s'en rendent compte, il est trop tard pour faire une réclamation et ils dépendent de la bonne volonté de l'entrepreneur.»

 Dans les cas de malfaçons non apparentes, que l'acheteur a un an pour dénoncer, Mme Morin recommande de faire les réclamations par écrit, pour éviter que l'entrepreneur accumule les promesses verbales jusqu'à ce que l'échéance soit dépassée.

 Le problème est encore plus critique dans le cas des maisons existantes: chaque année d'âge rapproche l'acheteur des réparations inévitables. Il faut en tenir compte, notamment lors d'un premier achat assorti d'une mise de fonds minimale et d'un budget corseté. Marie-Hélène Legault, responsable des cours d'accès à la propriété à l'ACEF de l'Est de Montréal, recommande de suivre l'inspecteur comme son ombre et de lui demander, à mesure de la progression de la visite, quand et à quel prix se présenteront les travaux inéluctables.

Durée de vie

 Combien de temps pouvez-vous espérer que l'équipement de votre maison va durer? Même si elle est neuve, des réparations, des remplacements surviendront dans un avenir souvent plus proche que vous ne croyez. Nous avons demandé à différents experts de commenter et d'estimer la durabilité des principales composantes.

 La toiture

 Selon Guy Lalonde, directeur technique de l'Association des maîtres couvreurs du Québec, la durée des garanties est représentative de la durabilité des bardeaux d'asphalte - 20, 25 ou 30 ans, selon la qualité.

 Bernard Gaudichon, directeur adjoint de Qualité Habitation, observe pour sa part que beaucoup de toitures seront refaites avant cette échéance. «Dans ma rue, les maisons ont 18 ans, et toutes ont été refaites, sauf la mienne», observe-t-il.

 Sur les toits à faible pente, les revêtements multicouches (asphalte et gravier) ou en bitume modifié (couramment appelé élastomère) ont une durée de vie d'une quinzaine d'année, selon Guy Lalonde. «Mais avec une bonne qualité d'installation, ajoute-t-il, on devrait pouvoir atteindre 20 ans, et plus encore avec un minimum d'entretien.»

 Revêtement extérieur

 Le parement de briques pourrait en principe chatouiller le siècle, mais il faudra réparer les joints de mortier après 20 ou 25 ans, selon le technologue professionnel Réjean Touchette, de Cossette et Touchette inc. «L'élément le plus important est d'entretenir le calfeutrage», dit-il. Il faut le remplacer autour des ouvertures à intervalles de 10 ans.

 Le clin de PVC est fragilisé par les rayons ultraviolets, malgré les stabilisants. «Les attaches peuvent lâcher avec le temps, mais le PVC peut durer 30 ans», signale Bernard Gaudichon.

 L'aluminium est en principe très durable, mais il peut être bosselé, et sa peinture souffre de farinage. «Après 25 ans, il est encore fonctionnel mais il n'est plus esthétique», observe Réjean Touchette. Il peut cependant être repeint.

 Les planches de fibres de bois de bonne qualité peuvent pour leur part franchir les 30 ans.

 Fenêtres et portes extérieures

 «La plupart des vitrages doubles scellés se descellent au bout d'une dizaine d'années», observe Bernard Gaudichon. Pour le reste de leur structure, les fenêtres en PVC ou en aluminium devraient durer de 25 à 30 ans.

 Les portes en aluminium ou en acier seront souvent remplacées après une vingtaine d'années. «Elles sont plus sollicitées que les fenêtres, et les coupe-froid seront peut-être à remplacer», précise-t-il.

 Système de chauffage et de traitement de l'air

 «Les systèmes de chauffage à air chaud et à eau chaude qui sont installés depuis longtemps fonctionnent toujours, observe Henri Bouchard, directeur technique de la Corporation des maîtres mécaniciens en tuyauterie du Québec. Les systèmes aujourd'hui sont plus efficaces, plus pointus, plus étanches.» Et par conséquent plus fragiles. «On peut s'attendre à des espérances de vie qui vont varier entre 15 et 20 ans.» Il faudra alors remplacer l'une ou l'autre de leurs composantes.

 Le ventilateur récupérateur de chaleur devrait excéder 10 ans sans problème, estime-t-il. «Il est très important de bien les nettoyer parce que c'est une belle cause de champignon et d'humidité», prévient-il au passage.

 Pour leur part, les thermopompes atteignent aisément 10 ans de durée de vie, voire 15 ans pour certaines.

 Plomberie

 Les systèmes d'alimentation et d'évacuation, s'ils sont bien installés, devraient dépasser 40 ans «sans qu'on ait besoin d'y toucher», selon Henri Bouchard. Les tuyaux en résine utilisés depuis une vingtaine d'années ont-ils la même durée de vie que le cuivre? «Certains estiment que leur longévité pourraient excéder celle du cuivre», précise-t-il.

 Les baignoires et les cuvettes ont une durée de vie minimale de 15 à 20 ans. Leur remplacement résulte souvent davantage d'une usure de surface que d'une défaillance mécanique. «On commence à changer les robinets auprès une quinzaine d'années», ajoute Bernard Gaudichon.

 L'entrée d'auto

 L'asphalte montre des cicatrices après sept ou 10 ans et doit souvent être refait après 15 ans. En théorie, les pavés de béton sont indestructibles. En pratique, «selon la nature du sol, ils sont à reconsolider au bout de 10, 15 ans», soutient Réjean Touchette.

 Porte de garage

 Les modèles en acier ou en aluminium s'ouvriront pendant 20 ans et plus. Les portes en bois ne durent qu'une dizaine d'années, selon Réjean Touchette.

 L'ouvre-porte d'entrée de gamme tiendra le coup pendant sept ans, mais les produits de meilleure qualité peuvent atteindre le quart de siècle.

 Terrasses en bois traité

 Pour les terrasses, balcons et autres structures en bois traité, «on ne peut pas espérer une durée de vie de beaucoup plus que 10 à 15 ans sans avoir à intervenir», énonce Réjean Touchette.

 Planchers

 Un parquet de bois franc peut aisément excéder le demi-siècle. Les moquettes, plus timides, s'effacent au bout de 10 ans. Les couvre-planchers vinylique s'étendent sur 10 à 20 ans, selon leur qualité. Les planchers flottants de bonne qualité et bien installés peuvent dépasser les 20 ans d'usage, estime Bernard Gaudichon.

 Électroménagers

 «Avant, on disait que les appareils électroménagers duraient au moins de 15 à 20 ans, énonce Claude Néron, enseignant en réparation d'appareils électroménagers au Centre de formation professionnel Antoine-de-Saint-Exupéry, à Montréal. Aujourd'hui, ils se vendent au même prix qu'il y a 10 ou 15 ans. C'est sûr que quelque chose a diminué.»

 Il estime que la durée de vie a été ramenée à 10 ans, avec une marge d'erreur selon la qualité de l'appareil et l'intensité de l'usage. «Selon que la laveuse appartient à un jeune couple ou à une famille de quatre enfants, la durée de vie va varier», précise-t-il.

 Les appareils avec un minimum de fonctions mécaniques dureront eux aussi plus longtemps: la cuisinière peut atteindre 20 ans sans encombre.

 La qualité, donc le prix, exerce un impact direct sur la durée de vie: elle y ajoute peut-être cinq ans.

 L'approche européenne de la qualité à long terme est-elle préférable? Question de choix et de budget. «Nos fabricants fabriquent de tout, du très bas de gamme au haut de gamme, dans chacune des marques, fait valoir Claude Néron. Aujourd'hui, le haut de gamme d'ici équivaut à peu près aux appareils européens.»

Planifiez vos problèmes

 L'achat d'une propriété suscite une ambiguïté désagréable, à tout le moins en apparence: l'emprunt hypothécaire est étalé sur 25 ans, mais avant qu'il soit acquitté, les composantes de la maison auront commencé à flancher. Problème budgétaire en vue?

 Mais non, nous rassurent les institutions financières. La propriété ayant gagné en valeur (probablement) et le capital ayant été en partie remboursé (certainement), il y a place pour un emprunt supplémentaire, garantie par la valeur nette de la propriété.

 Ce n'est pas l'approche préconisée par Marie-Hélène Legault, responsable des cours d'accès à la propriété à l'ACEF de l'Est de Montréal. Elle soutient que ces dépenses doivent être prévues dès la première année. Idéalement, il faudrait épargner chaque année en prévision des réparations et des remplacements qui surviendront inévitablement, tôt ou tard, et souvent plus tôt que tard. Pour fixer un barème approximatif, elle propose une épargne annuelle équivalant à 1% du prix d'achat.

 Mais elle reconnaît que c'est prêcher dans le désert.

 Éric Brassard, comptable agréé, planificateur financier et auteur de l'ouvrage Un chez-moi à mon coût, est en principe du même avis: «Quand on évalue si on a les moyens d'acheter une maison, il faut tenir compte du coût des réparations, qui est quelquefois invisible pendant plusieurs années. On sait qu'éventuellement on aura à l'assumer.» Mais il diverge d'opinion sur la pratique. «De là à laisser dormir 4000$ dans son compte de banque pendant 10 ans, il y a une marge. Il sera plus simple d'emprunter.»

 Cet argent pourrait dans l'immédiat être plus utile et plus rentable ailleurs - rembourser une dette coûteuse, contribuer à son REER...

 Par contre, prévient-il, «il ne faut pas avoir utilisé toute notre capacité d'emprunt dans les années qui précèdent.»

 Marie-Hélène Legault l'exprime en d'autres mots: «L'emprunt cristallise ta façon de vivre», observe-t-elle. «Si tu empruntes à répétition pour rénover, tu hypothèques tes choix futurs.» Retraite précoce, année sabbatique, retour aux études: autant de projets qui seront alors plus difficiles à mettre en oeuvre.

DURÉE DE VIE DES COMPOSANTES D'UNE MAISON:

 À L'EXTÉRIEUR

 Toiture

 > Bardeaux d'asphalte 15 à 25 ans

 > Asphalte et gravier 15 à 20 ans

 > Bitume modifié (élastomère) 15 à 20 ans

 > Cuivre, ardoise 100 ans

 Revêtement extérieur

 > Parement de briques Jusqu'à 100 ans

 > Clin de vinyle 20 ans

 > Clin d'aluminium 25 ans

 > Clin en fibres de bois Plus de 25 ans

 > Gouttières 20 ans

 Porte de garage

 > Acier ou aluminium 20 ans et plus

 > Bois 10 ans

 > Ouvre-porte 7 à 25 ans

 Peinture et calfeutrage

 > Peinture extérieure 5 ans

 > Peinture intérieure 15 ans et plus

 > Calfeutrage 10 ans

 Entrée d'auto

 > Asphalte 7 à 15 ans ans

 > Pavés de béton 15 à 30 ans (à reconsolider après 10, 15 ans)

 Fenêtres

 > PVC 25 à 30 ans

 > Aluminium 25 à 30 ans

 > Bois 15 ans

 Portes extérieures

 > Acier À vie

 > Bois 25 à 50 ans

 > Aluminium 15 à 25 ans

 Terrasse et autres ouvrages en bois traité 15 à 20 ans

 À L'INTÉRIEUR

 Chauffage et traitement de l'air

 > Chauffage à air chaud électrique 25 ans

 > Chauffage à air chaud au mazout 20 ans

 > Thermopompe 15 ans

 > Humidificateur 8 ans

 > Ventilateur récupérateur de chaleur 10 ans

 > Thermostats 35 ans

 > Plinthes électriques 40 ans

 > Ventilateur 7 ans

 Électricité

 > Appareils d'éclairage 10 ans et plus

 > Interrupteurs 10 ans et plus

 Plomberie

 > Systèmes d'évacuation et d'alimentation 40 ans et plus

 > Robinets de cuisine 15 ans

 > Robinets de douche et baignoire 20 ans et plus

 > Toilette à vie

 > Cabine de douche en plastique 10 à 15 ans

 > Baignoire et lavabos 20 ans et plus

 Planchers

 > Parquet de bois franc À vie

 > Moquette 8 à 10 ans

 > Céramique À vie

 > Couvre-plancher vinylique 10 à 20 ans

 > Plancher flottant 20 ans et plus

 Plans de travail

 > Pierre naturelle À vie

 > Céramique À vie

 > Stratifié 15 à 20 ans

 > Marbre synthétique 20 ans

 > Armoire en mélamine 15 à 20 ans

 > Armoire en bois franc 50 ans

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Sources : Study of life expectancy of home components, National Association of home builders; Un chez-moi à mon coût, Brassard Goulet Yargeau; autres spécialistes cités dans l'article.

 

Photo Robert Mailloux, La Presse

Pour les terrasses, balcons et autres structures en bois traité, «on ne peut pas espérer une durée de vie de beaucoup plus que 10 à 15 ans sans avoir à intervenir».