Les Canadiens sont plusieurs cet automne à rechercher une maison de vacances ou un chalet, alors que le pays s’apprête à traverser un long hiver avec la pandémie de COVID-19.

Anita Balakrishnan
La Presse Canadienne

Cependant, les acheteurs et les vendeurs ne doivent pas perdre de vue les implications fiscales de ces transactions immobilières, car les règles changent lorsque plusieurs propriétés sont impliquées, préviennent les experts.

Jamie Golombek, directeur général de la planification fiscale et successorale chez Gestion privée de patrimoine CIBC, explique qu’un ménage a généralement droit à une résidence principale aux fins de l’impôt. Lorsqu’une personne possédant plusieurs maisons — y compris un chalet — se prépare à en vendre une, la plupart des gens sont impatients de réclamer les exonérations fiscales disponibles immédiatement, pour économiser de l’argent.

Mais décider de payer des impôts sur le gain en capital de la vente d’une maison est plus compliqué qu’il n’y paraît, souligne M. Golombek.

En 2016, les règles fiscales ont changé en ce qui concerne ce que l’on appelle l’« exemption pour résidence principale ». Cette exemption peut faire économiser de l’argent aux vendeurs en libérant d’impôt un gain en capital sur la vente d’un bien désigné comme la « résidence principale » d’une personne.

Cette exemption est « la chose la plus importante à garder à l’esprit lorsqu’on possède une deuxième propriété », explique Mariska Loeppky, directrice de la planification fiscale et successorale chez IG Gestion de patrimoine.

Le vendeur doit d’abord décider s’il s’attend à ce que la vente de son chalet ou de sa maison en ville lui rapporte un gain plus important. Plus le gain réalisé sur la vente d’une maison est important, plus il est pertinent de demander une exemption fiscale.

« Mais cela ne suffit pas », explique M. Golombek. « Parce qu’il faut également examiner combien d’années on voudra garder l’autre propriété et quel est son potentiel d’appréciation future. Parce que si on choisit maintenant d’utiliser l’exemption sur la vente du chalet, elle ne sera pas disponible pour toutes les années où on était propriétaire des deux propriétés. »

Un chalet peut souvent bénéficier de l’exonération — à condition qu’il remplisse certaines conditions, comme être habité minimalement par les propriétaires chaque année et ne pas être régulièrement loué en tant qu’immeuble à revenus. Mais contrairement aux anciennes règles, l’Agence du revenu du Canada ne tient plus pour acquis que si aucun impôt n’est payé sur le gain en capital, l’exemption d’impôt est utilisée.

Désormais, les vendeurs doivent faire preuve de diligence pour le signaler.

« Ce qui est nouveau (depuis 2016), c’est l’obligation de dire au gouvernement qu’on demande une exemption », explique M. Golombek. « Ils sévissent vraiment contre les gens qui vendent des résidences — si on a droit à l’exemption, il faut s’assurer de leur signaler qu’on l’utilise réellement. »

Nombreuses transactions cet automne

Plusieurs personnes possédant deux maisons pourraient être confrontées au changement pour la première fois lors de la production de leur déclaration de revenus pour 2020.

Les ventes de propriétés dans la région des Lakelands, en Ontario, ont augmenté de plus de 40 % par rapport à l’an dernier en septembre, établissant un nouveau record mensuel alimenté par les propriétés riveraines. Un nombre record de propriétés ont également été mises en vente dans la région qui comprend Parry Sound, Muskoka, Haliburton et Orillia. À Kawartha Lakes, les ventes ont également atteint un record en septembre (bien que les inscriptions aient diminué), tandis qu’en Colombie-Britannique, la chambre immobilière de la région de l’Okanagan a vu ses ventes résidentielles augmenter de 78 % par rapport à l’année dernière.

De plus, dit Mme Loeppky, un récent boom de la rénovation pourrait également avoir un impact sur la situation fiscale lorsqu’il s’agit de vendre une maison de vacances. Un sondage en ligne réalisé au début de septembre par Rates.ca auprès de 2500 adultes canadiens a révélé que plus de 16 % des répondants prévoyaient faire, ou avaient fait, des rénovations pendant la pandémie de COVID-19.

Ces travaux ont des implications fiscales lorsqu’une propriété est mise en vente, rappelle Mme Loeppky, puisque leurs coûts peuvent être déduits du gain en capital. Les propriétaires devraient conserver les reçus pour la vente et les rénovations majeures sur les deux propriétés, qu’ils prévoient, ou non, de demander une exonération fiscale.

Par exemple, illustre Mme Loeppky, une personne pourrait avoir acheté une maison en s’attendant toujours à ce que ce soit sa résidence principale aux fins de l’impôt. Elle pourrait aussi, quelques années plus tard, acheter un chalet dans un marché particulièrement dynamique, qui prenait de la valeur.

Elle pourrait alors vouloir changer d’idée et essayer d’utiliser l’exemption pour résidence principale pour alléger sa facture fiscale lorsqu’elle vendra le chalet. Mais pour ce faire, explique Mme Loeppky, elle devra déterminer quelle maison représente le plus gros gain en capital — elle devra donc garder une trace de ce qu’elle a payé pour le chalet et tous les reçus, par exemple, pour l’ajout d’une véranda quelques années plus tôt.

« Cela fluctue avec les conditions du marché et au fil du temps. […] On ne sait jamais ce que l’avenir nous réserve, n’est-ce pas ? » note-t-elle.

« On peut tenir pour acquis qu’une propriété est totalement exonérée d’impôt, jusqu’à ce que quelque chose se produise et qu’on finisse par demander l’exemption pour une autre propriété. »