Six arrondissements de Montréal ont adopté, depuis la mi-mars, des mesures règlementaires visant à restreindre la division et subdivision de logements. Dans Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension, la transformation de duplex en maison unifamiliale n’est désormais plus possible, à une exception près. Des familles dénoncent ces nouvelles règles qui les forcent à renoncer à leur projet d’agrandir leur logement.

Valérie Simard Valérie Simard
La Presse

Julia Vallelunga et Bruno Gariépy sont propriétaires d’un duplex dans le quartier Villeray depuis huit ans. Avec l’arrivée de leur deuxième enfant et le départ récent de leur locataire, ils prévoyaient de réaliser prochainement leur projet de transformer leur immeuble en maison unifamiliale. Dans leur appartement de 864 pi2, ils se sentent à l’étroit. Encore plus depuis qu’ils sont en télétravail. « Quand on l’a acheté, on s’était dit : on va le convertir quand on va avoir deux enfants et un peu d’argent de côté », raconte Julia Vallelunga.

Or, ils ont été pris de court par des modifications réglementaires adoptées le 4 mai dernier par le conseil d’arrondissement de Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension afin de limiter la réduction du nombre de logements sur son territoire. Ces mesures, qui doivent franchir d’autres étapes avant leur adoption finale, dont une consultation publique, interdisent désormais la réduction du nombre de logements pour les bâtiments existants de deux logements et plus, la division ou la subdivision de logements pour les bâtiments de trois logements et plus, ainsi que la conversion de maisons de chambres en un usage autre que résidentiel. La conversion en maison unifamiliale sera cependant toujours permise pour les duplex et triplex situés sur des lots dont la largeur est de 6,1 m (20 pi) ou moins.

Depuis le 19 mars dernier, les arrondissements de Mercier–Hochelaga-Maisonneuve, Rosemont–La Petite-Patrie, Plateau-Mont-Royal, Sud-Ouest et Ville-Marie, tous dirigés par Projet Montréal, ont également adopté des mesures semblables, à quelques nuances près. Dans Mercier–Hochelaga-Maisonneuve et Ville-Marie, les transformations de duplex et triplex en maisons unifamiliales restent possibles. Dans le Sud-Ouest, elles sont permises dans quelques secteurs seulement, depuis une modification au règlement d’urbanisme adoptée en mai 2019. Rosemont–La Petite-Patrie n’interdit pour sa part que celles de triplex, alors que dans le Plateau-Mont-Royal, la suppression de logements sera permise pour transformer un duplex en cottage, « si la superficie maximale de la nouvelle unité fusionnée ne dépasse pas 200 m2 ».

Gel des permis

Bien que l’adoption de ces projets de règlement ne soit pas finale, un gel a été annoncé sur la délivrance de permis pour ce type de projets. Ces mesures ont été saluées par des organismes de défense des droits des locataires comme le FRAPRU et le Comité d’action de Parc-Extension (CAPE), mais décriées par la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), qui déplore leur adoption pendant la crise de la COVID-19, alors que des consultations publiques physiques ne sont pas permises.

La mairesse de Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension, Giuliana Fumagalli, anciennement de Projet Montréal qui siège maintenant comme indépendante, soutient qu’il y a urgence d’agir.

Le taux d’inoccupation dans la métropole a atteint 1,5 % en 2019, soit son niveau le plus bas en 15 ans.

Le 1er juillet, c’est comme si c’était demain. C’est toute la question des évictions [qui nous préoccupe]. Il y a une pandémie et une crise du logement, il faut vraiment s’assurer que nos locataires puissent rester dans leur logement.

Giuliana Fumagalli

« Des consultations auront lieu. C’est clair pour moi qu’il faut entendre ce que les gens ont à dire. L’objectif n’est pas d’exclure personne, mais c’est quand même 72 % des gens [dans l’arrondissement] qui vivent en logement et il faut s’assurer qu’ils peuvent y rester. » 

Elle ajoute que les consultations pourraient se faire de façon virtuelle, tel que le permet la loi, mais qu’aucune décision en ce sens n’a été prise.

Des propriétaires-occupants en désaccord

Dans son arrondissement, les propriétaires-occupants s’organisent. Réunis dans un groupe Facebook qui compte près de 160 membres, ils estiment que ces nouvelles règles briment les droits des petits propriétaires qui souhaitent agrandir leur résidence principale. « Ils se trompent de cible, dénonce Julia Vallelunga, l’une des instigatrices du groupe. Les propriétaires-occupants, ce ne sont pas des spéculateurs. Ce sont des familles, on est souvent avec deux ou trois enfants qui vivent dans moins de 900 pi2. Dans Villeray, il y a beaucoup de duplex qui sont petits, plusieurs n’ont pas de sous-sol. J’aurais bien aimé qu’ils incluent des exclusions comme Rosemont–La Petite-Patrie parce qu’on a un parc locatif assez semblable. Je ne comprends pas pourquoi les règlements sont différents. Même le Plateau-Mont-Royal a été plus conciliant. »

Bien qu’une vision commune ait guidé les différents arrondissements dans l’adoption de ces mesures, chacun en a défini les termes selon sa réalité, précise Giuliana Fumagalli. « Dans Parc-Extension et dans Villeray, la majorité des évictions se passent dans des duplex et triplex, explique-t-elle. Parfois, il y a des changements au niveau de nos règlements qui se passent et d’un arrondissement à l’autre, ça peut changer, justement parce qu’on a des réalités qui peuvent être différentes. »

« Je comprends l’objectif du règlement et je pense que c’est vraiment important de miser sur le parc locatif, mais il faut considérer que les options pour les grandes familles sont peu présentes », déplore Marilyse Paquin, mère de trois enfants et locataire dans Villeray depuis 15 ans. Récemment, une rare occasion s’est présentée à elle : acquérir le duplex de sa grand-mère décédée qui est présentement inoccupé. « C’est un duplex de deux 4 ½ qu’elle a acheté au début des années 60, précise Mme Paquin. On s’est donné la possibilité de rêver en se disant qu’il y avait peut-être possibilité de convertir ce duplex-là pour en faire une maison familiale où on pourrait vivre à long terme avec nos trois enfants. C’est quand même une chance dans Villeray quand on connaît l’aspect très compétitif, très surenchère et beaucoup de pression. Les ventes se font en quelques jours. »

Mais au moment où le couple finalisait les soumissions avec les architectes et l’évaluation de son budget, le règlement a été modifié. Il peut toujours soumettre une demande de projet particulier, mais il s’agit de coûts considérables — 5000 $ pour le dépôt du dossier, en plus des frais pour les plans d’architecte — qu’il n’est pas prêt à débourser. D’autant plus qu’au terme de ces démarches, ce n’est pas certain que son projet soit accepté.

« En ce moment, nos enfants sont jeunes, on est bien dans notre appartement, mais à moyen ou long terme, il va falloir changer, poursuit Marilyse Paquin. Et ce que je vois dans le marché locatif depuis quelques années, ça ne convient pas. Probablement qu’on va faire comme plusieurs voisins et s’expatrier en banlieue. »

Ce nouveau règlement aura-t-il un impact sur le marché immobilier ? Davide Ferrara, courtier immobilier chez RE/MAX Harmonie, croit que non. « Nous avons présentement des condos, des maisons unifamiliales et des plex à vendre [dans Villeray], et dans ces trois catégories, le plex est le produit qui est le plus en demande en ce moment et le plus actif au chapitre des demandes de visite, des demandes d’information et des offres d’achat. » Il est arrivé à l’occasion, lors de transactions passées, qu’il ait vu des acheteurs acquérir un duplex pour le transformer en maison unifamiliale, mais il s’agit, selon lui, d’une situation plutôt rare qui survient surtout lorsque la propriété est vendue en double occupation.

Davide Ferrara confirme toutefois que l’espace est un critère déterminant dans la recherche des futurs propriétaires-occupants, la plupart des plex du secteur ayant une dimension de 25 pi sur 40 pi, soit une superficie de 1000 pi2 (92 m2).

« C’est sûr que mes parents se plaisent à dire qu’ils étaient huit enfants dans un 4 ½, mais c’était vraiment une autre réalité à l’époque », croit Marilyse Paquin.

139 : Nombre de permis émis au cours des cinq dernières années par l’arrondissement de Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension pour procéder à la réunification de logements. De ce nombre, environ 60 % visaient la conversion de duplex et de triplex en maisons unifamiliales.

Source : Sommaire décisionnel, séance extraordinaire du 4 mai