Attablé dans une cuisine impeccable, un couple aux cheveux blancs s’enlace en souriant à pleines dents. Même s’il n’y a pas de repas sur la table, le couple est en train de manger… sa maison.

Stéphanie Grammond
Stéphanie Grammond La Presse

Dans les publicités d’hypothèque inversée, les personnes de 55 ans et plus respirent le bonheur de vieillir chez eux. Ce produit financier leur permet de transformer une partie de la valeur de leur résidence en source de revenus additionnelle. Sans impôts. Sans aucun remboursement avant la vente de la maison ou le décès.

Le concept ne vous dit rien ? Mais oui, rappelez-vous les publicités vantant le programme CHIP de la Banque HomeEquity qu’on a tant vues à la télé. Eh bien, à partir du 10 juin, la Banque Équitable offrira aussi des hypothèques inversées au Québec, par l’entremise des courtiers hypothécaires, après s’être attaquée à ce créneau ailleurs au Canada depuis un an.

Un peu de concurrence ne fera pas de tort dans ce marché en pleine croissance. Depuis cinq ans, le montant des hypothèques inversées a plus que doublé au Canada, passant de 1,24 milliard en mars 2014 à 2,95 milliards en mars 2019, selon Bureau du surintendant des institutions financières.

Cela reflète le fait que les aînés sont de plus en plus nombreux au pays, mais aussi qu’ils sont souvent mal préparés à la retraite.

La tendance est inquiétante. Depuis 15 ans, l’endettement chez les personnes âgées s’est répandu plus vite qu’un rhume dans un réveillon de Noël. Le nombre de faillites a connu une progression deux fois plus rapide chez les aînés que dans l’ensemble de la population. 

De plus en plus de gens meurent dans le rouge, comme en témoigne le nombre de renonciations de legs et de succession qui a doublé depuis 10 ans.

Des dettes en héritage ? Non merci !

***

Je sais que je vous brosse un portrait assez sombre. Mais je ne veux pas non plus diaboliser les hypothèques inversées qui restent une solution de dernier recours valable pour des personnes âgées voulant rester dans leur maison.

À la Banque Équitable, le produit s’adresse aux propriétaires de 55 ans et plus qui possèdent une maison d’une valeur minimale de 250 000 $ dans un grand centre urbain. La Banque prête entre 15 % et 40 % de la valeur de la propriété. HomeEquity va jusqu’à 55 %. Le client peut recevoir un montant forfaitaire, s’il doit financer des rénovations par exemple, ou l’équivalent d’une rente, s’il a besoin d’arrondir ses fins de mois.

Le dossier de crédit du client a peu d’importance. « Pas mal tout le monde est accepté. On veut juste s’assurer que le client a les moyens de payer les taxes foncières, l’entretien et le chauffage », explique Nathalie Cormier, directrice régionale, prêts hypothécaires résidentiels, de la Banque Équitable au Québec.

Le client doit payer les frais d’ouverture de dossier de 995 $, les frais d’évaluation de la maison d’environ 375 $ ainsi que les frais de notaire.

Pour un terme de cinq ans, le taux d’intérêt tourne autour de 5,5 à 5,75 %, soit environ 1,5 % de plus qu’une marge de crédit hypothécaire. L’écart est notable. « C’est le prix à payer pour avoir l’assurance qu’on va toujours pouvoir rester dans la maison », fait valoir le planificateur financier Denis Preston.

Tant que le propriétaire entretient sa résidence, la banque ne peut pas le forcer à vendre ni à rembourser quoi que ce soit. Ce n’est qu’à la vente ou au décès du deuxième conjoint que l’hypothèque doit être remboursée.

Pendant tout ce temps, les intérêts s’accumulent, ce qui fait en sorte que la dette augmente sans cesse. Après 12 ans, elle aura doublé. Et après 18 ans, elle aura triplé. C’est la magie des intérêts composés qui fonctionne contre le propriétaire.

À moins de vivre jusqu’à 122 ans comme la doyenne de l’humanité Jeanne Calment, il n’y a pratiquement pas de risque que la valeur de la dette dépasse celle de la maison, surtout si le marché immobilier continue de progresser. Et si cela se produisait, c’est la banque qui épongerait la perte.

Mais il faut réaliser qu’il restera moins de capital à la fin. Cela veut dire moins d’argent pour migrer vers une résidence offrant des soins. Moins d’argent à laisser en héritage.

Mais le jeu peut en valoir la chandelle si l’hypothèque inversée permet de rester dans la maison familiale, plutôt que de se laisser mourir à petit feu après un déménagement forcé. Pourvu qu’on ne transforme pas sa maison en guichet automatique pour continuer à vivre au-dessus de ses moyens.

***

Avant de manger leur maison, les aînés devraient commencer par épuiser leurs épargnes : REER, FERR, CELI, CRI, comptes non enregistrés, alouette.

Si leur maison est trop grande pour eux, ils devraient aussi envisager de la vendre pour louer ou acheter plus petit. Toutefois, il est probable que le produit de la vente soit trop important pour aller dans un compte d’épargne libre d’impôt (CELI). Cela signifie que les revenus générés seront imposables et pourraient même réduire les versements du Supplément de revenu garanti (SRG).

Autrement, les propriétaires peuvent considérer une marge de crédit hypothécaire qui sera plus avantageuse pour des gens qui ont besoin d’argent de façon temporaire et qui pensent vendre leur maison d’ici quelques années. La marge sera plus flexible et moins chère.