Construction résidentielle La collaboration plutôt que l’affrontement

Une société immobilière se propose de jouer le rôle d’intermédiaire entre les propriétaires de terrain et les municipalités dans le but de livrer de nouveaux logements dont le marché a besoin.

A. I. Développement immobilier, coentreprise formée de deux acteurs expérimentés de la scène immobilière, cherche à nouer des partenariats avec les propriétaires de terrain dans le but d’élaborer des plans d’ensemble acceptables par les villes concernées.

Benoît Lemieux, 53 ans, fils de feu Serge Lemieux, promoteur immobilier de la Rive-Sud, et Louis Conrad Migneault, 54 ans, collaborateur de longue date de la famille Lemieux, font équipe dans cette nouvelle aventure.

Depuis 30 ans, ils ont construit quelque 10 000 logements au Québec, en Ontario, en Pologne, en Floride, au Texas et au Colorado.

Il faut sortir de l’affrontement entre les promoteurs et les villes, insiste Louis Conrad Migneault. « Pour nous, dit-il, la Ville est le client. Et comme toutes les entreprises, il faut satisfaire le client et il faut le comprendre. La Ville est bombardée de demandes contradictoires (logement social, espaces verts, acceptabilité sociale, préservation des bois et des milieux humides, etc.). »

Le modèle d’affaires d’A. I. Développement immobilier consiste à s’entendre avec un propriétaire foncier qui souhaite optimiser la valeur de son terrain. Les deux associés lui proposent de mener en son nom et à leurs frais les démarches auprès de la Ville en vue de faire accepter un plan d’ensemble et d’obtenir tous les permis requis. L’objectif est d’arriver avec un projet rentable pour le propriétaire du terrain tout en étant acceptable pour la Ville et les citoyens.

« J’ai constaté la frustration grandissante des promoteurs à l’égard des municipalités », dit le consultant en marketing immobilier Gilles Ouellet, présent durant l’entretien. Il a trouvé l’approche collaborative mise de l’avant tellement prometteuse qu’il a voulu la faire connaître publiquement.

Selon les deux associés, le propriétaire du terrain touche une somme significative sous forme d’acompte dès le jour un. Ensuite, poursuivent-ils, ils garantissent un prix minimum. De plus, le propriétaire n’assume aucune dépense liée au développement et à l’acceptation du projet. Finalement, le propriétaire a une bonne espérance que le projet se réalise promptement en raison de l’approche prônée par A. I. Développement immobilier, de la vaste expérience des associés ici et à l’étranger et des outils technologiques que les deux associés ont peaufinés au fil des ans. Ceux-ci leur permettent de tester en amont des produits novateurs auprès des acheteurs ou des locataires potentiels. Le prix final du terrain sera déterminé en fonction de la densité acceptée par la municipalité.

« La formule me convient parfaitement, dit Martin Lévesque, propriétaire d’un terrain sur la Rive-Sud. J’ai signé avec eux il y a un an. Mon terrain [coincé entre une autoroute et une voie ferrée] était zoné commercial avec possibilité de construire deux étages. Le plan d’urbanisme qui est maintenant devant le conseil de ville propose de construire 13 étages », se réjouit-il.

Éviter les surenchères

« Il y a deux cas de figure dans une transaction conventionnelle, explique Benoît Lemieux. Primo, l’acheteur s’engage à payer le prix demandé par le vendeur conditionnellement à une modification de zonage pour plus de densité. L’acheteur va demander au vendeur une vérification diligente d’un an. Le vendeur voit son terrain “gelé” et il n’a aucune certitude que la transaction va se conclure si la Ville et l’acheteur ne s’entendent pas. »

Dans le second cas de figure, le vendeur obtient son prix sans condition. L’acquéreur se revire de bord et va voir la Ville le couteau entre les dents pour obtenir les approbations requises. Si jamais ça bloque, le promoteur s’impatiente, car il sent la pression de ses financiers. C’est le choc entre la Ville et le promoteur ; au pire, ça se termine en poursuite.

Dans les deux cas, résument les deux partenaires, il n’y a pas de logement qui se construit.

Pour MM. Lemieux et Migneault, l’intérêt est de pouvoir contrôler des terrains à construire sans entrer dans des surenchères et en évitant de trop payer, puisque le prix de vente est tributaire du zonage final autorisé.