Je gère un petit immeuble locatif familial comptant sept appartements dans le quartier Villeray à Montréal depuis une dizaine d'années. J'étais depuis tout récemment à la recherche d'un deuxième immeuble dans le but de l'habiter tout en m'occupant des autres logements. J'ai visité bon nombre de propriétés dans les quartiers centraux de Montréal depuis quelques années, et compte tenu de l'état du marché actuel, de mon expérience sur le terrain ces dernières années et de la réglementation en vigueur, j'en ai conclu que l'avenir du marché de la location serait de plus en plus difficile et incertain, autant pour les propriétaires que pour les locataires.
Je gère un petit immeuble locatif familial comptant sept appartements dans le quartier Villeray à Montréal depuis une dizaine d'années. J'étais depuis tout récemment à la recherche d'un deuxième immeuble dans le but de l'habiter tout en m'occupant des autres logements. J'ai visité bon nombre de propriétés dans les quartiers centraux de Montréal depuis quelques années, et compte tenu de l'état du marché actuel, de mon expérience sur le terrain ces dernières années et de la réglementation en vigueur, j'en ai conclu que l'avenir du marché de la location serait de plus en plus difficile et incertain, autant pour les propriétaires que pour les locataires.
Il n'est pas une mince affaire de trouver un logement bien entretenu et abordable dans l'un des quartiers centraux de la métropole. Quiconque en ayant fait l'expérience ces dernières années vous le confirmera: choix limité, état des lieux souvent douteux, cuisine et salle de bain vétustes, prix corsé. Le marché pour un appartement entre 500$ et 800$ par mois est extrêmement tendu depuis quelques années.
Vous avez trouvé la perle rare? Eh bien! vous serez très probablement sur une liste parmi de nombreux intéressés. Bonne chance! Cette situation n'est pas le fruit d'une explosion soudaine de la demande, mais bien d'un manque cruel d'offre d'appartements en bonne condition dans cette gamme de prix.
Ce manque d'offre et même la diminution du nombre d'appartements de location dans plusieurs secteurs, provient de deux phénomènes relativement récents: l'accroissement de la réglementation et l'explosion du phénomène des «condos».
Tout d'abord, la loi sur la Régie du logement comporte bon nombre de clauses en défaveur du propriétaire. En premier lieu, les augmentations annuelles proposées (dans le cas d'un logement non chauffé) sont pour ainsi dire une fraction de l'inflation... autour de 0,8%. Ensuite, le propriétaire voulant faire réparations ou améliorations au niveau de l'immeuble ou à l'intérieur d'un logement n'aura droit qu'à une augmentation annuelle équivalente à 2,9% du coût des travaux. À ce rythme, il s'écoulera plus de 30 ans avant que le propriétaire ne récupère les sommes investies (alors que bon nombre de ces travaux sont à faire tous les 10 ou 15 ans). Donc aucun incitatif pour l'entretien des bâtiments, ce qui est sans doute une cause majeure du piètre état du parc locatif à Montréal.
Ajoutons également la cession de bail. Selon cette clause, tout bail peut-être cédé par le locataire à la personne de son choix aux conditions du bail en question. Le propriétaire, même s'il libère le locataire (quittant de sa propre initiative) de toute obligation, n'a pas le droit de reprendre son logement, pour le rénover par exemple. Effet de cette mesure: l'émergence d'un marché noir de baux. Le nouveau locataire paie au noir et illégalement à l'ancien le privilège de reprendre le logement. Donc où est l'avantage pour le propriétaire d'investir en réparation et améliorations dans de telles conditions?
J'ai visité des triplex à Rosemont dont les propriétaires de longue date préféraient laisser les appartements du deuxième étage vides, histoire d'éviter les problèmes. Imaginez alors que la ville manque de logements! À voir la réglementation, pas si étonnant que ça...
Ajoutons à ces restrictions réglementaires la hausse fulgurante des condos. Il n'y a pratiquement plus de construction de petits «plex» à Montréal... et chaque terrain libéré voit s'ériger de nouveaux condos, en plus des très nombreuses conversions de «plex» existants, particulièrement sur le Plateau et Outremont, et depuis quelque temps également dans Rosemont, Ahuntsic, etc. Ceci ne fait qu'exacerber la rareté de logements locatifs abordables. Il y a fort à parier que la réglementation y soit également pour quelque chose dans le choix des investisseurs et entrepreneurs pour la conversion ainsi que pour la construction de condos au lieu d'immeubles locatifs.
Force est d'admettre que le cadre actuel ne favorise nullement l'investissement dans le parc locatif montréalais, particulièrement au niveau des petits immeubles détenus par des particuliers.
Malheureusement, j'estime que cette tendance se maintiendra, à moins que l'on en vienne à rendre l'investissement dans le logement locatif intéressant de nouveau. Mais, pour le moment, les effets d'une réglementation trop contraignante sont rareté grandissante, hausse des prix et sous-investissement chronique dans ce secteur vital pour le bien-être de Montréal.