Tous les propriétaires d'une maison qui se sont succédé depuis sa construction sont susceptibles d'être poursuivis pour un vice, qui aurait été mis au jour récemment et dont l'existence remonterait au temps où chacun a été propriétaire. Il faut, cependant, que celui qui intente la poursuite - le dernier acquéreur - fasse la preuve qu'il s'agit d'un vice caché.

Tous les propriétaires d'une maison qui se sont succédé depuis sa construction sont susceptibles d'être poursuivis pour un vice, qui aurait été mis au jour récemment et dont l'existence remonterait au temps où chacun a été propriétaire. Il faut, cependant, que celui qui intente la poursuite - le dernier acquéreur - fasse la preuve qu'il s'agit d'un vice caché.

«Ceci provient de la garantie légale de qualité que donne le vendeur à l'acheteur lors d'une transaction immobilière», résume l'avocate et médiatrice en droit immobilier de Québec, Isabelle Sirois.

Mais pour agir, le dernier propriétaire doit détenir un diagnostic fait par un spécialiste en bâtiment qui aura déterminé la source du problème et aura situé, le plus précisément possible, le moment où, dans l'histoire du bâtiment, il a commencé.

«Quand un propriétaire cède son immeuble, une épée de Damoclès ne cesse de pendre au-dessus de lui. À moins qu'il ne soit délié légalement de sa responsabilité pour avoir vendu valablement sans garantie légale. Cela, en toute bonne foi et dans l'ignorance complète de vices autres que ceux qu'il a déclarés, s'il y a lieu, au moment de la vente», continue l'avocate.

En fait, au moment d'une transaction, le vendeur transfère à l'acheteur le droit de recours, relativement aux vices, qu'il possède contre son propre vendeur. Ce qui infère un mouvement à rebours du droit de poursuite.

En clair, cela veut dire qu'un propriétaire peut poursuivre son propre vendeur et tout autre vendeur antérieur contre qui il pourra prouver son droit.

Un propriétaire qui est l'objet d'une poursuite peut donc exercer le même droit contre son propre vendeur et tout autre vendeur qui l'a précédé. Et ainsi de suite, en remontant la chaîne des propriétaires, jusqu'au constructeur. Mais en «sautant par-dessus» les anciens propriétaires qui auraient vendu valablement sans garantie légale ou dont la solvabilité serait douteuse.

«Il se peut qu'un propriétaire antérieur ait fait faillite et échappe, ce faisant, à sa responsabilité, aussi bien que le constructeur de la maison, à qui le vice aurait pu être attribuable. Il se pourrait aussi que ce dernier ne soit tout simplement plus en affaires», raconte l'avocate et médiatrice.

Par ailleurs, qu'un vice soit découvert six mois, un an ou 20 ans après l'acquisition de la propriété ne fait pas de différence. «C'est le moment de la découverte du vice qui importe, indépendamment de la date d'acquisition de l'immeuble», précise-t-elle.

La probabilité de poursuites diminue toutefois avec le temps. La preuve est plus dure à faire, à moins qu'il ne s'agisse d'un vice de construction. Il peut également être difficile de retracer tous les propriétaires antérieurs.

Se dérober

Par ailleurs, Me Sirois est d'avis que tout vendeur peut se dérober légalement aux conséquences liées à la découverte d'un vice caché par l'acheteur de sa maison ou par tout autre acheteur subséquent en soldant sa propriété sans garantie légale. Cette exclusion de garantie n'est cependant accessible qu'aux vendeurs qui ne sont pas des professionnels. Un entrepreneur en construction, par exemple, ne pourrait légalement exclure la garantie légale de qualité.

Cette exclusion de garantie, plaide-t-elle, ne sera cependant valide que dans la mesure où le vendeur a été de bonne foi et n'aura pas omis de déclarer, avant la vente, tout problème ou défaut connu de sa part.

En effet, la mauvaise foi ne permet pas d'échapper à ses obligations. Dans le cas où un propriétaire réussirait à prouver qu'un vendeur était au courant du vice et ne le lui a pas déclaré, il pourrait demander, avec succès, que la garantie légale soit réinstallée. L'exclusion de garantie légale relatives aux vices cachés n'est donc pas l'occasion pour un vendeur de tricher.

Comment savoir

Mais comment l'acheteur saura que le vendeur l'a abusé?

Il aura, par exemple, défait le revêtement en préfini du sous-sol afin de le remplacer et constaté des traces d'infiltration, des moisissures et des réparations boiteuses répétées par lesquelles de l'eau s'est introduite. L'ancien propriétaire - le seul depuis la construction - lui a pourtant donné l'assurance qu'aucune infiltration n'avait jamais eu lieu.

Puis, Me Sirois d'évoquer ce fait vécu : le sous-sol de l'acheteur est inondé. Il croit le problème fortuit. ll emploie des moyens mécaniques efficaces pour évacuer l'eau. Un voisin, voyant la chose, lui dit : «Vous êtes bien équipé pour faire face à la situation, bien mieux que l'ancien propriétaire ne l'était.»

«Que celui-ci ait vendu avec ou sans garantie légale, il est de la sorte démasqué. Et le voisin devient alors un témoin précieux», raconte l'avocate. Aussi bien, le cas échéant, que les anciens locataires.

Enfin, on vend d'ordinaire sans garantie légale pour avoir la tranquillité d'esprit. Ce faisant, on transfère le risque à l'acheteur. «Mais cela se monnaye par une diminution notable du prix de la propriété. À l'acheteur de l'exiger», encourage-t-elle. Gilles Angers

Glossaire

Vice caché : Défaut, imperfection qu'un simple examen ordinaire ne permet pas de déceler et qui rend le bien impropre à l'usage auquel il était destiné ou en diminue considérablement l'utilité. Il a pour corollaire que, si l'acheteur avait su, il ne l'aurait pas acheté ou n'en aurait pas donné un si haut prix.

Le vendeur n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni autre vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

(Réf. : Code civil du Québec, art. 1726)

Garantie légale : C'est la garantie de qualité ou l'obligation, de la part du vendeur, de fournir à l'acheteur la possession utile du bien vendu. Donc exempt de vices cachés, au sens de la définition précédente.

Dénonciation : Geste par lequel on fait savoir officiellement quelque chose. Ici, sur une base théorique, l'acheteur fait savoir au vendeur l'existence d'un vice caché et la responsabilité lui incombant.