Vous découvrez un problème que vous étiez loin de soupçonner et qui peut être assimilé à un vice caché. Ne vous hâtez pas de le réparer. Vous dissiperiez les traces et auriez beaucoup de mal, par la suite, à monter votre preuve contre le vendeur et à exercer valablement un recours contre lui. En cas d'urgence, cependant, faites le strict minimum pour arrêter l'hémorragie.

Vous découvrez un problème que vous étiez loin de soupçonner et qui peut être assimilé à un vice caché. Ne vous hâtez pas de le réparer. Vous dissiperiez les traces et auriez beaucoup de mal, par la suite, à monter votre preuve contre le vendeur et à exercer valablement un recours contre lui. En cas d'urgence, cependant, faites le strict minimum pour arrêter l'hémorragie.

«Beaucoup de personnes croient qu'il suffit de faire réparer et d'envoyer la facture au vendeur. Or, ce n'est pas si simple. Car il a droit de voir, de mener son enquête avec le concours ou non d'un expert», déclare Isabelle Sirois, avocate et médiatrice en droit immobilier, de Québec. Réparer sans avoir donné ce droit au vendeur peut rendre votre recours infécond.

En d'autres mots, pour avoir gain de cause, vous devrez prouver que le vice affecte considérablement l'utilité de l'immeuble, qu'il n'était pas visible, malgré votre vigilance, avant l'achat et qu'il n'a pas été porté à votre connaissance. Et prouver que qu'il existait bel et bien avant que vous n'achetiez.

Communiquez d'abord avec un conseiller en bâtiment (architecte, ingénieur, technologue, inspecteur en bâtiment ou entrepreneur en construction). Demandez-lui de venir faire le constat, de déterminer la source du problème ainsi que le moment, dans l'histoire de la maison, où il est né. Faites-lui rédiger un rapport. En cas de sinistre, joignez votre assureur. Dans la plupart des cas, il acceptera de faire faire une «expertise» à ses frais.

Si l'analyse de votre expert vous donne raison, joignez d'abord le vendeur par téléphone. Gardez-vous d'employer tout de suite les grands moyens. Faites-lui part du problème et donnez-lui ainsi l'occasion de venir en prendre connaissance. «La plupart des vendeurs viennent sans délai», rassure l'avocate.

S'il reconnaît les faits, il pourrait consentir à ce que la réparation ait lieu le plus vite possible à ses frais. À moins qu'il ne vous offre un dédommagement financier.

Dénonciation

À défaut d'entente, dans les six mois de la découverte du vice, envoyez-lui une lettre. Idéalement, joignez le rapport de l'expert pour l'informer officiellement du problème (c'est la dénonciation) et pour qu'il vienne voir les choses de près - seul ou avec un expert - tout en l'enjoignant de réparer à ses frais.

Si rien ne va, vous pouvez vous adresser aux tribunaux civils - vous devez cependant le faire dans les trois ans après la date de la découverte du vice - pour obtenir l'annulation de la vente, si la gravité du problème le justifie, ou une réduction du prix de vente.

Cependant, on ne peut toujours obtenir un dédommagement équivalent au coût entier de la correction du vice. Puisque l'acheteur ne peut donner une plus-value à son immeuble aux dépens du vendeur.

Un exemple. Lors de l'achat, l'acheteur apprend que la toiture a déjà 10 ans d'usure alors que son espérance de vie utile est de 25 ans. Il aurait donc dû attendre 15 ans avant de la refaire. Or, elle présente un vice qui réduit sa durée de vie utile. Le propriétaire lésé ne peut obtenir compensation que pour la durée résiduelle et ne peut se faire payer une toiture neuve au complet.

Enfin, s'il est prouvé que le vendeur connaissait le vice sans l'avoir déclaré, il peut être tenu au paiement de dommages et intérêts. «Pour couvrir, par exemple, les frais d'entreposage des biens de l'acheteur durant les réparations», dit Me Sirois.

 

Solutions

Si, avant tout recours devant les tribunaux, le vendeur accepte de réparer, il faut que les parties soient d'accord sur la manière de le faire. «Le remède doit être le bon tandis que les travaux doivent être effectués par un entrepreneur qualifié, capable de fournir une garantie solide», soumet l'avocate.

En revanche, un dédommagement financier est aussi un bon moyen de régler. Dans ce cas, l'acheteur pourra se servir du montant reçu pour faire exécuter les travaux de correction qu'il souhaite. Ce, par l'entrepreneur de son choix.

Enfin, avant la conclusion de l'acte préliminaire de vente (promesse d'achat), le vendeur a tout avantage à se mettre à table. Il doit s'interdire de dissimuler quelque défaut ou imperfection de peur de ne pas vendre. Car un vice caché cesse de l'être dès qu'il est formellement révélé par écrit. Un vendeur honnête met donc toutes les chances de son côté.

Le vendeur doit rendre compte, par exemple, des infiltrations d'eau, des travaux de stabilisation dont son immeuble a peut-être été l'objet ou qui pourrait l'être, des disjoncteurs sur le tableau de distribution d'électricité qui sautent à tout bout de champ, de sinistres qui ont déjà eu lieu ou de l'exécution de travaux importants.

Un simple épanchement d'eau autour de la baignoire résultant d'une fuite dans un tuyau, qui aurait causé une légère détérioration des murs et du plancher, doit aussi être signalé.

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