Il est fini, le temps où les propriétaires pouvaient demander un prix exagéré pour leur maison. Le marché revient à l'équilibre. Plus que jamais, il est crucial de fixer le bon prix du premier coup. Ça tombe bien: de nouveaux outils sont en train de révolutionner la façon d'évaluer les résidences.

Il est fini, le temps où les propriétaires pouvaient demander un prix exagéré pour leur maison. Le marché revient à l'équilibre. Plus que jamais, il est crucial de fixer le bon prix du premier coup. Ça tombe bien: de nouveaux outils sont en train de révolutionner la façon d'évaluer les résidences.

Quand le bungalow a été mis en vente, il y a un an, l'agent a insisté pour demander 330 000 $. Ce prix n'était pas si simple à déterminer: même si la maison était située dans un quartier résidentiel très homogène de l'île de Montréal, elle se comparait mal aux autres.

Le bungalow avait été agrandi, ce qui augmentait sa superficie habitable de 25 %. Ses propriétaires trouvaient tout de même excessif le prix fixé par l'agent deux maisons venaient d'être vendues pour environ 265 000 $ dans la même rue. Mais ils ont croisé les doigts Il y a eu des visites, mais aucune offre. Sauf une qui frisait l'insulte: 250 000 $.

Quatre mois plus tard, après que le prix eut été réduit à 300 000 $, le mandat de l'agent s'est achevé, sans transaction. Les propriétaires ont choisi de retirer la maison du marché pour quelques mois. Ce n'est rien de si exceptionnel: «Actuellement, les gens demandent trop, compte tenu du fait que le marché revient à l'équilibre», constate Michel Beauséjour, chef de la direction de la Chambre immobilière du Grand Montréal.

Après des années de hausses folles, les propriétaires pensent que leur maison est une mine d'or. «Il y a encore des gens qui demandent 300 000 $ parce qu'ils trouvent que leur maison est plus belle que celle de leur voisin qui vient de se vendre 290 000 $», raconte M. Beauséjour. En visant trop haut, ils risquent de «brûler» leur maison. En ce moment, il faut compter 70 jours pour vendre. Si le prix est déraisonnable, le délai s'étire. Après 100 jours, le doute s'installe dans l'esprit des agents. Les acheteurs croient que la maison a un défaut. «Les seules offres que vous aurez seront ridicules», dit M. Beauséjour. D'où l'importance de fixer le bon prix de vente du premier coup.

Voilà pourquoi la Chambre immobilière offre à ses 9000 agents, depuis le 1er mars, un nouveau système qui leur permet d'établir avec précision le prix de vente des maisons. Le système, baptisé Valeri, analyse les maisons comparables en les découpant morceau par morceau. Il calcule la valeur de chaque composante interne (superficie, terrain, année de construction, foyer, piscine, garage, etc.) et externe (secteur, proximité des services, etc.). Il peut ensuite trouver la valeur globale de la propriété. Par exemple, dans le cas de notre bungalow, Valeri a déterminé que l'agrandissement de la maison n'ajoutait que 13 750 $ au prix de vente.

Cette somme représente, à peu de chose près, le coût des travaux il y a 30 ans! D'autre part, Valeri a considéré que le bungalow n'avait pas de foyer, de piscine, de bain à remous, comme certaines maisons comparables, ce qui le rendait moins attrayant. Au bout du compte, le système a déterminé un prix de vente de 281 000 $. C'était presque dans le mille: la maison a finalement été vendue 275 000 $, il y a quelques semaines. Une différence de 2 %. Cette marge d'erreur est très raisonnable, surtout quand on sait que le prix d'une maison baisse lorsque le délai de vente s'étire et lorsque la maison est vide.