Contester son évaluation municipale

Vous n'êtes pas d'accord avec l'évaluation municipale de votre propriété? Demandez une révision! Les contribuables de Laval et de la Rive-Sud peuvent le faire dès maintenant. À Montréal, ce sera l'automne prochain.

En 2014, Marie-Lynn Béland a subi un dégât d'eau dans son duplex avec rez-de-chaussée commercial dans Ahuntsic. Comme un malheur n'arrive jamais seul, l'ouverture des murs a mis au jour un grave problème de fondations. Il y en avait pour presque 200 000 $ de travaux!

«Mon duplex ne valait plus le prix de mon évaluation municipale. J'ai monté un dossier, payé les frais de 300 $ et demandé une révision», raconte celle qui exploite un salon de beauté.

Puisqu'elle avait entrepris un recours en vice caché contre l'ancien propriétaire, elle avait déjà en main les rapports d'ingénieurs et d'experts en béton pour démontrer que des vices importants diminuaient la valeur de son immeuble.

Marie-Lynn Béland demandait une baisse de 150 000 $ de l'évaluation foncière de sa propriété. On lui a accordé une baisse de 94 000 $. Elle a eu droit à un premier remboursement de taxe de 1300 $, puis à un second de 600 $. Elle profitera d'une évaluation foncière basse jusqu'au jour où elle aura remplacé ses fondations.

«Ç'a été très long! J'ai attendu presque un  an pour avoir la réponse. Ça a valu la peine parce que mes expertises étaient déjà réalisées. Sinon, je n'aurais jamais dépensé 5000 $ en expertises pour économiser 1000 $ d'impôt foncier pendant quelques années.»

Les recours

Le marché immobilier se porte bien, la valeur des propriétés croît plus rapidement que l'inflation et cela se reflète sur l'impôt foncier. Vous êtes persuadé de payer trop cher? Il y a des recours, mais soyez prévenu: à moins que votre propriété ne soit affligée d'un problème important, il est peu probable que vous réussissiez à obtenir une baisse d'impôt foncier substantielle.

«Ce n'est pas le compte de taxes qu'on peut contester, mais plutôt la valeur de la propriété inscrite au rôle d'évaluation», prévient l'expert en impôt foncier Pierre-René Perrin. «Si vous mettiez votre propriété en vente, pourriez-vous obtenir plus que l'évaluation municipale? Si la réponse est oui, alors vous n'aurez pas gain de cause», ajoute l'ancien évaluateur à la Ville de Montréal.

D'emblée, sachez que des frais de 75 $ (propriétés de moins de 500 000 $) ou de 300 $ (propriétés de 500 000 $ à 2 millions) sont exigés pour demander une révision de l'évaluation foncière. Si vous voulez étoffer votre dossier, vous devrez aussi payer des experts qui attesteront l'état de la propriété.

Il est possible que l'évaluation ait été erronée sur des rôles antérieurs et que les augmentations sur les rôles plus récents fassent en sorte que la valeur est nettement surévaluée.

Dans la plupart des cas, les baisses importantes d'évaluation sont obtenues lorsque la propriété est touchée par un problème grave et inconnu des évaluateurs municipaux, comme dans le cas de M^me Béland. Par exemple, il peut être survenu une inondation, on peut avoir découvert un vice de construction ou apprendre que la propriété se trouve sur un terrain contaminé.

Nul besoin d'attendre son avis d'imposition pour informer le service d'évaluation de la municipalité d'une situation qui diminue fortement la valeur d'une propriété, nous apprend Pierre-René Perrin. En cas d'incendie, par exemple, on peut envoyer le rapport de sinistre de l'assureur à l'évaluateur municipal. Ce dernier devra en tenir compte au moment de fixer la valeur au prochain rôle d'évaluation.

Nul besoin non plus d'attendre son avis pour contester la valeur inscrite au dernier rôle. Les municipalités déposent leurs rôles d'évaluation tous les trois ans, à l'automne. L'évaluation de toutes les propriétés peut être consultée sur l'internet. Les contribuables ont jusqu'au 30 avril suivant l'entrée en vigueur du rôle d'évaluation pour demander une révision.

Dans la grande région de Montréal, les contribuables des villes suivantes peuvent dès maintenant consulter le nouveau rôle d'évaluation triennal et présenter, au besoin, une demande de révision: Laval, Terrebonne, Longueuil, Boucherville, Brossard, Saint-Bruno-de-Montarville, Saint-Lambert et Sainte-Julie.

À Montréal, le prochain rôle sera fondé sur la valeur des propriétés en 2018 et sera déposé à l'automne 2019.

Si un contribuable n'est pas satisfait du résultat de sa demande de révision, il peut exercer un recours devant le Tribunal administratif du Québec, section des affaires immobilières. À ce stade, le jeu n'en vaut souvent plus la chandelle, puisqu'il faudra au minimum commander un rapport d'un évaluateur privé ou d'un consultant comme Pierre-René Perrin et le payer pour témoigner à la cour, ce qui peut facilement coûter plus de 1000 $.