Acheter un condo dans un vieil immeuble

À moins d'avoir subi d'importantes modifications, les vieux... (Photo Robert Skinner, Archives La Presse)

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À moins d'avoir subi d'importantes modifications, les vieux plex sont plutôt mal insonorisés. On entend marcher les voisins d'en haut et d'en bas. Les conversations houleuses traversent les murs.

Photo Robert Skinner, Archives La Presse

André Dumont

Collaboration spéciale

La Presse

Dans le Plateau Mont-Royal, comme dans les autres quartiers du centre de l'île de Montréal, nombre de petits immeubles multilogements ont été convertis en condos. Si ces copropriétés font le bonheur des uns, elles peuvent aussi devenir le cauchemar des autres.

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Qu'il soit dans un duplex, un triplex ou un quintuplex, le condo fait nécessairement partie d'une toute petite copropriété. Dans un grand immeuble, une partie des charges de copropriété sert à payer les services d'une société de gestion.

Photo Sarah Mongeau-Birkett, Archives La Presse

Ces vieux plex requièrent beaucoup d'entretien. En contexte de transaction immobilière, l'inspection préachat est essentielle, mais elle n'est pas suffisante pour s'assurer d'une expérience heureuse dans ce type de propriété.

Petite copropriété

Qu'il soit dans un duplex, un triplex ou un quintuplex, le condo fait nécessairement partie d'une toute petite copropriété. Dans un grand immeuble, une partie des charges de copropriété sert à payer les services d'une société de gestion. Ici, ce sont les quelques copropriétaires qui administrent de façon bénévole.

L'offre d'achat devrait être conditionnelle à l'obtention des comptes rendus des réunions du syndicat de copropriétaires. Dans les toutes petites copropriétés, il arrive que les réunions soient peu fréquentes et mal documentées.

L'acheteur doit aussi obtenir des renseignements sur le fonds de prévoyance, les travaux récents et les travaux planifiés.

Si l'obtention de ces documents s'avère compliquée, c'est déjà un premier signe que la cohabitation avec les copropriétaires le sera aussi.

Insonorisation

C'est le grand tabou en immobilier. Courtiers et vendeurs tendent à éviter la question. Rien dans le formulaire de Déclaration du vendeur n'enjoint aux propriétaires de déclarer le bruit des voisins.

À moins d'avoir subi d'importantes modifications, les vieux plex sont plutôt mal insonorisés. On entend marcher les voisins d'en haut et d'en bas. Les conversations houleuses traversent les murs.

Posez des questions aux vendeurs et aux autres copropriétaires. Quels bruits entend-on ? Des animaux, des fêtards ou des voisins bruyants vous ont-ils déjà dérangés ?

Plusieurs condos dans de vieux plex ont été amplement rénovés. L'insonorisation peut avoir été grandement améliorée, mais elle ne sera jamais parfaite. Et ce n'est pas un peu d'isolant en vrac injecté dans les plafonds d'origine qui fait une grande différence.

Peu importe les informations obtenues, si le silence est essentiel à votre bien-être, alors la vie dans un vieux condo n'est sans doute pas pour vous.

Inspection

L'inspection préachat devrait porter sur l'unité convoitée et sur toutes les parties communes accessibles. L'inspecteur n'examinera pas l'intérieur des autres logements, mais il devra nécessairement entrer au rez-de-chaussée pour descendre au sous-sol.

Il est très important d'embaucher un inspecteur qui a une connaissance approfondie de ces vieux bâtiments. Exigez un exemple de rapport d'inspection sur un immeuble semblable.

La maçonnerie des immeubles centenaires est très coûteuse à réparer ou à remplacer. L'inspecteur observera l'état du mortier entre les briques et repérera les fissures, qui peuvent être révélatrices de problèmes de structure.

Les indices d'affaissement des fondations sont souvent subtils et dans bien des cas, ce n'est pas à même les fondations qu'on les observe ! Une lézarde réparée entre des briques ou un linteau fendu au-dessus d'une fenêtre peut nous révéler que le bâtiment s'enfonce dans un sol instable.

Remplacer des murs de béton de mauvaise qualité ou pieuter une fondation sont des opérations qui peuvent facilement coûter plus de 100 000 $.

L'inspecteur peut aussi découvrir une toiture âgée et usée, une entrée d'eau désuète, des problèmes d'humidité au sous-sol ou des faiblesses de la structure de bois.

Si le syndicat de copropriété n'est pas au courant de ces problèmes ou que rien n'est prévu pour les régler, alors l'acheteur doit sonder l'intérêt des copropriétaires à partager les frais des travaux. Il peut aussi exiger que sa part des frais soit déduite du prix de vente, ou tout simplement renoncer à l'achat et se mettre à la recherche d'une copropriété mieux entretenue.

Quelques conseils

  • Interrogez le vendeur sur les motifs de la vente et sur ses relations avec les autres copropriétaires.
  • Demandez au vendeur de vous décrire chacun des copropriétaires (âge, occupation, engagement envers la copropriété).
  • Présentez-vous à chacun des copropriétaires et faites-les parler de leur expérience dans l'immeuble.
  • Si vous croisez des occupants des immeubles mitoyens, interrogez-les sur la qualité des relations entre voisins.




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