Vous souhaitez excaver un sous-sol pour le transformer en aire habitable? C'est toujours possible, mais faites-le en toute connaissance des coûts et des contraintes.
Qu'il s'agisse d'un vieux duplex sur vide sanitaire ou d'une maison avec un sous-sol de 150 cm, il est toujours possible d'agrandir par le bas. Qu'on soit sur un sol d'argile ou tout près du roc, il y a des solutions. À condition, bien sûr, d'être disposé à allonger des dizaines de milliers de dollars.
Transformer un sous-sol de faible dégagement en sous-sol de pleine hauteur, en retenant les services d'une entreprise spécialisée, coûte en moyenne 80 000 $, selon Gérard Martin, président de Construction K2. Cela n'inclut pas la finition des pièces.
À ce prix, c'est un pensez-y-bien. Pour moins de 100 000 $ (incluant les travaux de finition), vous pourriez ajouter une mezzanine sur le toit ou prolonger le rez-de-chaussée de quatre mètres vers l'arrière. Ce seront des pièces spacieuses et lumineuses, qui ajouteront beaucoup de valeur au bâtiment.
Abaisser la dalle
Dans la plupart des bâtiments résidentiels, il est possible de rabaisser le niveau de la dalle du sous-sol de 15 à 30 cm en évitant les coûts astronomiques des travaux en sous-oeuvre. Cependant, cela n'est pas suffisant pour obtenir des pièces de pleine hauteur.
Pour abaisser la dalle du sous-sol sans prolonger les murs de fondation et sans provoquer d'affaissement, on doit absolument éviter de remanier le sol près du bas des murs de fondation. On excave le centre du sous-sol et sur le pourtour, on coule du béton à 45 degrés entre la nouvelle dalle et le bas des fondations.
En sous-oeuvre
Pour obtenir un plafond d'au moins 244 cm (8 pi), il n'y a qu'une véritable solution: les travaux en sous-oeuvre, qui consistent à installer de nouvelles fondations sous celles déjà en place. L'entrepreneur commence par excaver le centre du sous-sol, en s'assurant de bien soutenir les poutres et autres éléments de structure. Il creuse ensuite des niches à six ou huit endroits sous les murs de fondation existants, pour y placer des poteaux métalliques et y couler des sections de fondation d'une largeur d'environ 140 cm. Le reste est excavé et coulé, section par section, en prenant toutes les précautions nécessaires pour éviter que le sol ne se dérobe sous les vieilles fondations.
Qu'ils soient en pierre ou en béton, les murs de fondation mitoyens sont toujours conservés, dit Gérard Martin. «Je conseille de remplacer complètement les murs avant et arrière, affirme l'entrepreneur. C'est plus cher, mais on se retrouve avec des murs neufs qui ne se détérioreront plus par l'humidité. Ça nous permet aussi d'agrandir de beaucoup les fenêtres.»
Une portion de 2,5 m de largeur doit nécessairement être retirée d'un mur avant ou arrière, pour que puissent entrer les équipements. En refaisant à neuf ces deux murs, on en profite pour installer un drain de fondation (drain français) et une membrane imperméable du côté extérieur. Les risques de problèmes d'humidité s'en trouvent grandement diminués.
Le coût des travaux variera en fonction de la profondeur de l'excavation, de la quantité de béton à remplacer ou à ajouter et de la présence du roc. En consultant des cartes des sols, il est possible de savoir à quelle profondeur se trouve le roc. Cependant, il est difficile de prévoir sa densité.
Chez Construction K2, la fracturation du roc est facturée à l'heure.
«Parfois, le roc se casse très bien au marteau-piqueur et on en enlève quatre pieds facilement. À d'autres endroits, le roc est si dur que pour en enlever seulement deux pieds, il faut faire venir une scie à béton», indique Gérard Martin, de K2 construction.
En excavant en secteur argileux, il peut devenir nécessaire de soutenir la nouvelle fondation par des pieux qui seront enfoncés jusqu'au roc. On évite des affaissements de sol lors des étés très secs.
L'excavation exposera la conduite maîtresse des eaux grises qui se dirige vers l'égout municipal. Pour éviter qu'elle ne se retrouve en plein milieu du nouveau sous-sol, on la déplacera le long d'un des deux murs mitoyens. Il faut aussi prévoir un espace au sous-sol pour aménager un bassin de captation pour l'eau du drain de fondation. Puisque ce bassin et la future salle de bains du sous-sol se trouveront plus bas que la conduite qui part vers les égouts, une pompe deviendra indispensable.
Réglementation
Tout cela pourrait coûter très cher, avant même l'installation de cloisons pour délimiter les pièces. Dans certaines municipalités, le nouveau sous-sol pourrait ne même pas pouvoir servir à aménager des chambres à coucher conformes. Dans l'arrondissement de Mercier-Hochelaga-Maisonneuve, par exemple, la moitié de la hauteur entre le plancher et le plafond des pièces qui servent à dormir doit se trouver au-dessus de la surface du sol.
La première étape du projet consiste donc à vérifier la réglementation municipale et à s'informer des documents requis pour la demande de permis. Les municipalités exigent généralement un plan d'ingénieur pour la structure, un plan d'architecte ou de technologue pour les aménagements intérieurs, un contrat avec un entrepreneur et un certificat de localisation.