Sur le marché de la revente de condos, des précautions s'imposent. Plusieurs entrepreneurs ayant participé au boom de construction d'édifices en copropriété des 15 dernières années ont livré des immeubles avec des vices compliqués à corriger.
L'unité qui vous intéresse peut avoir été magnifiquement bien entretenue. Cependant, c'est toujours du côté des parties communes que se trouvent les problèmes les plus importants et les plus coûteux.
Le syndicat de copropriété pourrait ainsi être aux prises avec un recours en vices de construction contre le constructeur ou être paralysé par des copropriétaires en conflit.
Ne vous fiez pas seulement aux affirmations verbales du vendeur et de son courtier. Interrogez d'autres copropriétaires sur l'atmosphère qui règne dans l'immeuble. Faites aussi enquête sur la réputation du constructeur.
Exigez du copropriétaire vendeur qu'il vous obtienne les comptes rendus des réunions du conseil d'administration du syndicat de copropriété des deux dernières années, ainsi qu'une preuve des sommes accumulées dans le fonds de prévoyance. Cette démarche est encore plus importante que l'inspection préachat.
Les comptes rendus des réunions vous révéleront tous les problèmes qui font l'objet de discussions. Quant aux sommes dans le fonds de prévoyance, elles devraient être suffisantes pour absorber la majeure partie des prochains travaux, comme un remplacement imminent de la toiture. En général, les charges de copropriété augmentent avec l'âge du bâtiment.
Inspecter ou ne pas inspecter
Une fois l'offre d'achat acceptée, vous aurez environ une semaine pour faire réaliser une inspection préachat. Si l'immeuble compte plus de trois étages ou plus de six unités, la plupart des inspecteurs en bâtiment vous proposeront de n'inspecter que les parties privatives. Les parties communes doivent faire l'objet d'une inspection séparée, demandée par le syndicat de copropriété. Ce dernier a la responsabilité de connaître en tout temps l'état de l'immeuble.
La majorité des acheteurs de condos de construction récente en revente renonce à l'inspection préachat. L'embauche d'un professionnel pour réviser les parties privatives seulement (l'intérieur du condo) coûte autour de 350 $.
Cette inspection permet habituellement de découvrir quelques vices mineurs. Un bon inspecteur en profitera pour donner une foule d'explications sur, par exemple, le fonctionnement et l'entretien des systèmes de climatisation et de chauffage.
Vieillissement normal d'un bâtiment en copropriété
Âge du bâtiment: 1 à 4 ans
Certaines dispositions de la garantie du constructeur sont encore en vigueur. Les principaux vices de construction sont découverts.
Âge du bâtiment: 5 à 9 ans
La garantie du constructeur est échue. Peu d'entretien requis.
Âge du bâtiment: 10 à 14 ans
Entretien nécessaire: balcons, scellants, peinture, etc. (augmentation légère des charges de copropriété).
Âge du bâtiment: 15 à 20 ans
Remplacements à exécuter ou planifier : toiture, balustrades, fenêtres, etc. (augmentation significative des charges de copropriété).
Vices fréquents dans les condos de moins de 15 ans
- prises électriques inadéquates dans la cuisine
- mécanismes d'ouverture de fenêtres brisés, moustiquaires déchirées
- usure sur les portes d'armoire et les comptoirs de cuisine
- rénovations mal réalisées
- chauffe-eau mal installé ou âgé
- porte principale de l'appartement mal ajustée et non étanche à la fumée