Vouloir casser son prêt hypothécaire pour en contracter un autre à un taux plus avantageux, surtout en ces temps où ils amorcent un mouvement haussier, peut être séduisant. Profitable? Tantôt oui, tantôt non. Faites vos calculs.

Gilles Angers LE SOLEIL

Quand on est à «haut» taux, on peut être appâté par ceux qui sont plus bas et impatient de mettre fin à son engagement avec son prêteur. On peut l'être d'autant plus qu'ils ne vont pas cesser d'augmenter, quoique lentement, au cours des prochaines années. Pourquoi ne pas en profiter pendant qu'il est encore temps? se dit-on. Et du coup, saisir l'occasion de consolider ses dettes. Avec un pareil loyer de l'argent, ce serait génial.

 

Comme condition de libération de votre hypothèque, ainsi que votre acte hypothécaire le stipule d'ordinaire, la banque optera pour le plus élevé de deux montants. Celui résultant de la somme de trois mois d'intérêts ou celui correspondant à la différence des intérêts résiduels entre l'ancien et le nouveau taux. Comme on s'en doute, c'est ce dernier qui l'emporte la plupart du temps.

«En fait, plus le taux envisagé est bas par rapport à celui que l'on a, plus la période de remboursement résiduelle du prêt qui nous lie à notre institution financière est longue, plus la pénalité pour se tirer de là est élevée», résume Nathalie Duchesne, courtière hypothécaire chez Multi-Prêts.

Si vous songez à «déserter» votre prêt pour un meilleur taux, votre banque ne vous laissera pas partir sans payer. Comme elle vous sacrifie la balance de votre prêt à taux supérieur et qu'elle se dit contrainte de le reprêter à taux inférieur, elle fait en sorte d'encaisser le montant des intérêts dont elle aurait été privée.

 

 

À votre calculette!

Maintenant, sortez votre calculette. Livrez-vous à une comparaison des intérêts entre votre taux actuel et celui qui vous attire. Cela, à titre strictement indicatif.

Supposez que votre taux actuel est de 5,5 %, que le solde de votre prêt est de 140 000 $ et qu'il vous reste 24 mois de remboursement avant le terme de vos cinq ans.

Vous diviserez, par exemple, votre taux par 12 pour obtenir votre pourcentage mensuel d'intérêts, lequel sera de 0,4583 %. Vous le multipliez ensuite par votre solde de 140 000 $ pour obtenir le montant de vos intérêts mensuels. Vous obtiendrez 641,62 $ que vous multiplierez par 24 (mois). Ce qui donne 15 398,88 $ en intérêts à payer jusqu'à la fin de votre contrat hypothécaire.

Un courtier hypothécaire a déniché pour vous un taux concurrentiel de 4,09 %. Il vous intéresse. Vous effectuez les mêmes opérations arithmétiques que précédemment, mais avec, pour base, cet autre taux. Vous obtiendrez 11 450,88 $, pour des mensualités théoriques de 477,12 $.

La différence entre le 15 398,88 $ et le 11 450,88 $, soit 3948 $, c'est ce que vous devez payer à votre prêteur pour vous libérer de vos fers.

Si vous décidez de contracter un nouveau prêt pour une valeur identique sur deux ans, vous changez quatre «trente sous pour une piastre», met en garde Éric Brassard, auteur, comptable agréé et planificateur financier de Québec. Les intérêts gagnés le seront en pure perte pour avoir été donnés à votre précédent prêteur.

Pénalités

En revanche, pour rendre la cassation de votre prêt éventuellement profitable, vous pourriez vous installer sur un nouveau terme de cinq ans. Toujours à 4,09 %. Vous multiplierez la mensualité 477,12 $ par 60 (mois). Pour des déboursés d'intérêts de

28 627,20 $ contre 38 497,20 $, si vous avez aviez virtuellement continué avec votre précédent prêteur, au taux de 5,5 %.

Votre gain serait de 9870 $, moins vos 3948 $ de pénalité, moins 900 $ (estimatif) pour les honoraires et frais notariaux pour le nouvel acte de prêt et la quittance pour le précédent. Vous êtes gagnant de 5030 $. Mais vous vous êtes personnellement investi, vous avez mis beaucoup d'énergie et de temps pour y arriver. «Cela aussi fait partie du coût de renonciation», trouve Éric Brassard.

Mais attention! met en garde le planificateur financier de la société Brassard Goulet Yargeau : votre prêteur pourrait prendre sa revanche s'il vous a consenti un rabais de taux à l'origine, une remise en argent ou s'il a payé, pour vous, les honoraires et les frais de notaire. Il voudra, en plus, que vous lui retourniez les fonds proportionnels s'y accordant. Dans ce cas, vous n'êtes pas sorti du bois.

Retors

Certains prêteurs, d'après Nathalie Duchesne, courtière hypothécaire chez Multi-Prêts, sont retors dans leur approche. À l'origine, ils vous avaient, par exemple, accordé un rabais de 1 % sur un taux affiché de 5,35 %. Comme base de calcul des pertes d'intérêts, ils rappelleront ce 5,35 % au lieu du 4,35 % réellement accordé.

Pire, ils abaisseront aussi de 1 %, comme une contrepartie, celui que vous convoitez. Ces facteurs conjugués accroissent le prix qu'il vous faudra payer pour casser votre prêt. Aux pertes d'intérêts s'ajoutent ainsi des dommages punitifs... Devant tant de frais, vous capitulez. Votre prêteur s'en frotte les mains. Vous restez avec lui.

On peut, dit-on, combattre ces pratiques ou réduire la pénalité en faisant geler le taux convoité plusieurs mois, attendre qu'il augmente entre-temps et soumettre à son prêteur, sur ce taux apprécié, son projet de prendre congé de lui. Car il est clair que la pénalité est d'autant moins haute que le nouveau taux est, quant à lui, plus haut... Et vice versa.

Profitez aussi de votre droit de remboursement annuel anticipé, mais avant de tirer votre révérence. Cela diminuera votre dette sur le capital, donc votre pénalité.

Comme quoi, il ne faut pas immédiatement conclure qu'en brisant un contrat de 5,5 % pour un autre de 4,0 %, on économisera automatiquement 1,5 %.

Autres facteurs à considérer

On peut bien, sur le coin de la table, comparer son taux d'intérêt actuel et ses aboutissants à celui qui nous intéresse et son rendement. Mais si on veut passer à l'action, on doit joindre son prêteur pour savoir précisément à quel prix il nous libérerait de nos obligations envers lui, recommande Éric Brassard de la société de services financiers Brassard Goulet Yargeau de Québec.

«On ne peut fonder son bris d'hypothèque sur des calculs empiriques. On doit le faire sur du concret, sur une assise arithmétique solide. C'est incontournable», insiste-t-il.

Refaites vos calculs comparatifs sur cette nouvelle base. Joignez éventuellement l'autre prêteur pour négocier des avantages parallèles afin de réduire les conséquences de votre pénalité. Voyez s'il peut consentir un effort supplémentaire. Puis décidez.

Prenez aussi en compte la périodicité de vos remboursements. Soit à la semaine, aux deux semaines ou au mois, ce qui peut accélérer le remboursement du capital et alléger le fardeau des intérêts. Considérez aussi les formules de prêts à taux variables.

Amortissement

De son côté, la courtière hypothécaire Nathalie Duchesne (Multi-Prêts) de Québec est d'avis qu'on ne doit s'engager dans la rupture d'une hypothèque pour en contracter une autre que si on peut en amortir le coût en 12 mois, 18 tout au plus.

Pour sa part, Éric Brassard trouve que s'amenuise l'utilité de descendre de son train hypothécaire pour monter dans un autre comme montent les taux d'intérêt sur les termes de trois ans et plus.

Au départ, on peut se persuader qu'il y a avantage de briser son hypothèque, mais on constate, à l'expérience, que ça n'en vaut pas le coup. À moins qu'on appréhende le pire et que le contraire se produise.

«C'est pourquoi on ne doit pas prendre pour acquis que rompre ses liens avec son prêteur sera gagnant. Comme on ne doit pas prendre pour acquis que ce ne le sera pas. Il faut vérifier», conclut le planificateur financier.

Photo: Photothèque Le Soleil

Ça vaut la peine de sortir sa calculette avant de prendre une décision.