Enchères pour taxes impayées : bonnes affaires à l’horizon ?

C’est en novembre que plusieurs villes et municipalités québécoises mettent aux enchères les immeubles et terrains de ceux qui n’ont pas payé leur impôt foncier. Dans un marché immobilier qui refuse de s’essouffler, serait-ce là une des rares façons de faire une bonne affaire ? Pas si vite.

À la mi-septembre, la Ville de Montréal a publié un avis public sur lequel figuraient 1438 propriétés sujettes à être mises en vente le 4 novembre prochain si le paiement de la somme réclamée n’était pas fait avant cette date. La Loi sur les cités et les villes permet aux municipalités de récupérer les taxes qui leur sont dues, après un délai de six mois, par l’entremise d’une vente aux enchères.

Des condos dans la Tour des Canadiens, des maisons unifamiliales dans l’ouest de l’île, des plex dans des quartiers centraux comme Rosemont, le Plateau Mont-Royal, Villeray, Hochelaga et le Sud-Ouest. De quoi rêver !

Or, les chiffres fournis par la Ville de Montréal auront vite fait de jouer les rabat-joie. En 2018, seulement 5 propriétés ont été réellement mises aux enchères, comparativement à 12 en 2017 et 9 en 2016. La liste de propriétés offertes à la vente est régulièrement mise à jour sur le site web de la Ville de Montréal. Au moment de publier, 102 propriétés y figuraient.

> Consultez le site de la Ville de Montréal

« La plupart du temps, l’immeuble ne va pas en vente pour taxes parce qu’à minuit moins une ou à dix heures moins une, quelqu’un va venir payer le défaut et, souvent, c’est le créancier hypothécaire », souligne le consultant en immobilier Guy Baillargeon, qui a assisté à de nombreuses ventes pour taxes impayées tenues par différentes villes et municipalités. Afin de ne pas perdre ses droits, le créancier hypothécaire se charge souvent du paiement et l’ajoute tout simplement à la dette du débiteur.

Guy Baillargeon croit néanmoins que malgré le faible volume de propriétés à vendre, il peut y avoir de bonnes affaires à saisir. « C’est comme des enchères d’art, on ne sait pas quand ça va s’arrêter, observe-t-il. Il est possible que deux personnes se battent en duel pour une propriété. La seule chose qu’on sait, c’est que si on n’y va pas, on ne le saura pas. »

Par devoirs, il entend : prendre la liste des propriétés qui vous intéressent, vérifier qui est propriétaire et quel est le montant de taxes dues, aller voir sur le registre foncier si la propriété est grevée d’une hypothèque et, surtout, se rendre sur place pour faire une inspection visuelle des lieux, puisqu’une inspection préachat ne peut être réalisée. Dans le cas des terrains, il importe aussi de vérifier s’ils sont constructibles ou non.

Des exemples d’« aubaines » réalisées par ceux et celles qui étaient présents à la vente aux enchères tenue en 2018 à Montréal ? Un duplex à Verdun pour 381 000 $, un immeuble de sept logements à Montréal-Nord pour 601 000 $ et un petit lot de 840 pieds carrés en bordure du boulevard Ray-Lawson à Anjou pour 5500 $.

Le service du greffe de la Ville de Montréal, par l’entremise d’un porte-parole, précise que le public qui assiste aux enchères est varié : des représentants d’entreprises comme des individus, des habitués comme des néophytes. Fait intéressant, ce sont généralement des personnes physiques qui remportent l’enchère.

Ailleurs au Québec

Si, dans les grandes villes comme Montréal et Québec, il y a beaucoup d’appelés et peu d’élus, il en va autrement dans les petites municipalités où, bien souvent, à part quelques voisins curieux, il y a peu de réels intéressés dans la salle. Aussi, la probabilité qu’une propriété ayant fait l’objet d’un avis de vente se rende jusqu’aux enchères est accrue dans les régions où les propriétés sont plus difficiles à vendre et où les prix sont moins élevés, selon le rapport Avis de vente pour non-paiement des impôts fonciers émis au Québec — Portrait de 2014 à 2018, publié par la firme de compilation de données immobilières JLR, en juin dernier. « À l’extérieur des grands centres, la probabilité de voir une propriété [autre qu’un terrain] être mise à l’enchère grimpe à près de 10 % », indique le rapport, comparativement à 0,8 % pour la région métropolitaine de Montréal.

Les terrains, plus nombreux hors des grands centres, font ainsi leur chemin jusqu’aux enchères dans une plus grande proportion. Un investisseur de la Mauricie, à qui nous avons parlé, mais qui a refusé que son nom soit mentionné, croit que chaque propriétaire devrait consulter la liste des terrains disponibles dans sa municipalité. « Il y a parfois des morceaux de terrains qui sont peu intéressants parce qu’ils sont enclavés ou ne sont pas constructibles, mais pour le voisin, cela lui permet peut-être de doubler la superficie du terrain », explique celui qui a acquis plusieurs terrains dans la région lors des ventes pour non-paiement de taxes et qui a usé de cette stratégie pour accroître la superficie d’un de ses terrains.

Une fois la mise remportée, l’adjudicataire peut prendre possession du bien. Toutefois, selon la loi, l’ancien propriétaire peut racheter sa propriété, à l’intérieur d’un délai d’un an, en versant à l’acquéreur la somme payée le jour de la vente majorée de 10 %, en plus des taxes et d’autres frais. Il n’a pas été possible de savoir combien de propriétés sont ainsi rachetées. « On peut toujours revenir à la vie, remarque Guy Baillargeon. C’était la crainte de clients qui sont venus me consulter après l’achat d’une maison et d’un chalet dans Lanaudière. Mais ça ne s’est pas produit. Alors, ils sont devenus les heureux propriétaires d’une maison et d’un chalet libres de toutes dettes, dont un situé en bord de lac. »

Prochaines enchères

Les grandes villes tiennent de telles enchères chaque année, généralement en juin ou novembre. Dans les plus petites municipalités, les ventes ont lieu tous les deux ans ou sont regroupées par MRC. Voici les dates des prochaines mises en vente dans quelques grandes villes du Québec. Pour la liste des propriétés offertes, consultez le site internet des villes respectives.

Montréal : 4 novembre

Laval : 21 novembre

Trois-Rivières : 26 novembre

Québec : 26 et 27 novembre

À savoir avant de miser

Payer comptant

L’adjudicataire (l’acheteur) doit acquitter sur-le-champ le montant de son offre. Il doit généralement payer en argent comptant, par chèque certifié ou traite bancaire.

Sans garantie légale

Les immeubles sont vendus sans garantie légale de qualité, donc aux risques et périls de l’acheteur.

Prudence avec les travaux

Il est imprudent de faire des travaux sur un immeuble à l’intérieur du délai d’un an qui permet au propriétaire de racheter sa propriété. Seuls les frais engendrés pour des travaux urgents peuvent lui être réclamés.