On les appelle les « copropriétaires fantômes ». Ils n’habitent pas leur condo, n’assistent pas aux assemblées du syndicat de copropriétaires et « oublient » de payer leurs charges de copropriété. Pis encore : ils refusent de cotiser pour apporter des améliorations au bâtiment. Dans certains immeubles du centre-ville, ces investisseurs sont une source de frustration pour les copropriétaires occupants.

Yvon Laprade Yvon Laprade
Collaboration spéciale

« C’est un fléau, un véritable cauchemar pour les copropriétaires occupants ! Ce sont principalement des étrangers qui ont décidé de rentabiliser leur investissement par la location, tout en misant sur les rendements du marché immobilier », résume Michael Chetboun, à la tête de Sequoia Gestion immobilière, responsable de la gestion de 10 000 « portes » dans les immeubles de condos dans la grande région de Montréal.

Il ajoute : « C’est devenu un casse-tête, une source de conflits. On est aux prises avec des investisseurs qui ne prennent pas leurs responsabilités. Ils ont acheté dans les quartiers recherchés du centre-ville, dans Griffintown, par exemple, uniquement pour le rendement. On a de la difficulté à communiquer avec eux quand un problème se pose. »

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Michael Chetboun, dirigeant de Sequoia Gestion immobilière

Selon son évaluation, le pourcentage de copropriétaires « absents » est passé de 5 % à plus de 30 % depuis cinq ans.

Des assureurs réticents

Dans certains immeubles, le pourcentage de copropriétaires qui n’habitent pas leur condo — et qui le mettent en location pour rentabiliser leur investissement — dépasse les 50 %, observe M. Chetboun.

Or, plus un immeuble de condos est occupé par des locataires, plus les assureurs se montrent réticents à s’engager auprès des syndicats de copropriétaires.

« Il faut comprendre que les compagnies d’assurances, dans le marché de la copropriété, ont de plus en plus d’exigences, souligne Vincent Gaudreau, courtier en assurance de dommages. Elles vont demander au syndicat le taux de location d’un immeuble avant de s’engager. Sous les 40 %, ça peut aller, Mais au-delà du seuil de 50 %, des assureurs vont demander des surprimes de 20 à 25 %, et certains vont refuser carrément d’assurer. »

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Le nombre croissant de copropriétaires fantômes peut poser d’importants problèmes en matière d’assurance immobilière.

Le courtier constate en outre que les investisseurs qui vivent à l’étranger — et qui mettent leur condo en location — ne sont pas toujours assurés « correctement », ce qui peut s’avérer catastrophique s’il survient un bris majeur causé par leur locataire dans l’immeuble.

« Et on devine qu’ils ne prennent pas le temps de demander à leur locataire s’il a une bonne couverture en responsabilité civile… », ajoute M. Gaudreau.

Locataires contre occupants

Quoi qu’il en soit, la problématique des copropriétaires « absents » semble en voie de s’amplifier avec la présence, dans le marché, d’un nombre grandissant d’investisseurs qui veulent tirer avantage de la manne immobilière, constate, pour sa part, l’avocat Yves Joli-Cœur, secrétaire du Regroupement des gestionnaires et des copropriétaires du Québec (RGCQ).

C’est une réalité, un phénomène en plein développement. Cela pourrait devenir préoccupant [pour les copropriétaires occupants] si on n’encadre pas la location des unités en copropriété.

Yves Joli-Coeur, avocat en droit de la copropriété

Il ajoute : « On a vu, dans le marché de Toronto, de gros investisseurs immobiliers qui ont pris le contrôle du syndicat de copropriétaires dans un immeuble. Ces investisseurs avaient pris soin d’acheter une majorité d’unités, qu’ils ont par la suite mises en location. Résultat : ils ont tassé littéralement les copropriétaires occupants dans la prise de décisions. Vous pouvez être assuré que ça risque de se produire également à Montréal [avec la vigueur immobilière et la flambée des prix]. »

Des relations difficiles

Et que faut-il penser des relations entre les copropriétaires occupants et ceux qui brillent par leur absence ? À cette question, Me Joli-Cœur répond que ça pose forcément des problèmes de « convivialité », une façon polie d’expliquer que ces conflits mettent de la pression sur le conseil d’administration du syndicat de copropriétaires.

« Bien entendu, ce n’est jamais ni noir ni blanc, et il y a toujours deux côtés à une médaille », soumet l’avocat dont la firme Grandpré Joli-Coeur est chargée des aspects juridiques entourant la vente des condos dans les tours des Canadiens. « C’est certain que ces questions-là se posent davantage dans les tours du centre-ville, où la location est plus populaire. »

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Yves Joli-Coeur, avocat en droit de la copropriété

Personne n’aime dénigrer sa propriété, de crainte de « déprécier la valeur de son immeuble de condos », ajoute MJoli-Cœur.

Voilà qui explique, selon lui, pourquoi les copropriétaires mécontents — qui vivent dans des immeubles avec des taux de location de plus de 50 %, avec un taux élevé d’investisseurs absents — préfèrent régler leurs problèmes de gestion à l’interne. « Toutefois, dans mon travail, lors des assemblées de condos, je vois de plus en plus de copropriétaires occupants frustrés, dit-il. Ils ont acheté pour vivre dans un immeuble bien entretenu et ils se retrouvent parmi des locataires qui déménagent constamment. »

Le gestionnaire de condos doit lui-même arbitrer des conflits lorsque les copropriétaires investisseurs refusent de payer la note pour des dommages causés à l’immeuble par leur locataire.

« On se fait répondre qu’il n’est pas responsable ! On perd un temps fou à argumenter », déplore-t-il.

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Les problèmes s’observent davantage dans les tours du centre-ville, où la location à court terme est fort populaire.

Un véhicule financier

Michael Chetboun tient cependant à préciser qu’il n’a rien contre la location d’immeubles en copropriété. « Il y a une majorité de locataires qui affichent un comportement exemplaire, reconnaît-il. Le véritable problème, ce sont plutôt les copropriétaires qui voient leur condo comme un véhicule financier, et non pas comme un bien immobilier. »

Tout ce qui les intéresse, c’est le rendement. Ils s’attendent à ce que le gestionnaire s’occupe de tout, et que s’il y a des problèmes, c’est le conseil d’administration qui va les régler.

Michael Chetboun, dirigeant de Sequoia Gestion immobilière

Selon Michel Charlebois, président de l’Association des syndicats de copropriété du Québec (ASCQ), il est beaucoup plus simple de régler le cas d’un locataire délinquant que d’un copropriétaire qui ne respecte pas ses engagements.

« Si ça ne fait pas l’affaire avec un locataire, donne-t-il en exemple, on va devant la Régie du logement et on espère faire cesser le bail. Avec les copropriétaires, c’est autre chose ! Ils sont [de plus en plus] nombreux à investir dans l’achat d’un condo et à confier à un intermédiaire le soin de s’occuper de tout. »

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Il observe, lui aussi, que les assemblées de condos se déroulent fréquemment avec une poignée de participants. « C’est particulièrement vrai dans Griffintown, et même à Tremblant », relève-t-il.

Le mot de la fin appartient à Hans Brouillette, directeur des affaires publiques à la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ). « Il faut se rendre à l’évidence que dans les immeubles de condos, les copropriétaires n’ont pas tous les mêmes intérêts, et tous n’ont pas le même mode de vie, résume-t-il. Il y a les jeunes acheteurs qui recherchent la quiétude, il y a ceux qui achètent dans le but de revendre [avec profit] et on retrouve les investisseurs qui optent pour la location. Les intérêts des uns ne sont pas nécessairement les intérêts des autres… »