Sept ans après en avoir pris possession, Ivanhoé Cambridge, filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement, remet sur le marché l'un des plus grands complexes locatifs de Montréal avec ses 1000 appartements bâtis sur le chemin de la Côte-des-Neiges, sur le versant nord-ouest du mont Royal.
La Caisse avait payé 160 millions de dollars à l'achat de la propriété en juillet 2011 et avait investi subséquemment plus de 20 millions pour redonner du lustre à l'adresse de prestige de jadis.
« Depuis l'acquisition du Rockhill, nous avons réalisé notre plan d'affaires, écrit dans un courriel Sébastien Théberge, porte-parole d'Ivanhoé Cambridge. Nous avons investi dans des travaux importants de rénovations et de mise aux normes. Nous comptons redéployer notre capital dans d'autres projets du Grand Montréal. »
Construit à partir de 1966, le Rockhill est composé de 6 tours : 2 de 20 étages et 4 de 15 étages, d'une superficie totale dépassant le million de pieds carrés. On trouve des locaux commerciaux d'une superficie de 19 000 pi2 et le complexe compte 816 cases de stationnement. La gestion de la propriété avait été confiée à la société Cogir.
Les travaux visaient notamment le réaménagement de la cour intérieure, la rénovation des appartements-terrasses, l'aménagement des halls des tours B et C, le réaménagement de la piscine intérieure et la conversion de la galerie marchande.
UN BON MOMENT
De l'avis des experts, le moment est tout désigné pour monnayer un actif de cette qualité. Selon le plus récent rapport de l'agence immobilière CBRE, le taux de capitalisation (ou taux global d'actualisation ou cap rate, soit une mesure du rendement de l'actif) exigé des investisseurs varie entre 3,75 % et 4,50 % pour les tours de logements de meilleure catégorie. En 2011, quand la Caisse en est devenue propriétaire, le taux de capitalisation pour ce type d'actif se situait tout juste sous la barre des 6 %. Plus le taux exigé par les investisseurs est bas, plus ceux-ci sont disposés à payer cher l'actif en question.
« C'est vraiment un excellent moment pour vendre, dit Joe Rullier, courtier chez Cushman & Wakefield qui se spécialise dans les produits multirésidentiels. C'est un marché de vendeurs. Il y a beaucoup d'acheteurs dans le marché et peu de produits à vendre. Je suis persuadé qu'un actif comme le Rockhill va se vendre à un taux inférieur à 4 %. »
LES LOYERS EN HAUSSE DE 17 %
Le contexte se prête donc à ce que la Caisse obtienne beaucoup plus pour son actif que le prix qu'elle a elle-même payé en 2011. Cela est d'autant plus vrai que sa filiale Ivanhoé a géré l'actif avec dynamisme en augmentant les loyers régulièrement, selon ce qu'on peut lire sur le site internet de l'Association des résidants du Rockhill. « Le pouvoir d'achat de nos membres, est-il écrit, est durement affecté par les hausses de loyer demandées par le Rockhill de quelque 17 % depuis 2013. »
L'association se plaint aussi que les locataires du Rockhill n'ont jamais été dédommagés pour les désagréments subis par des travaux incessants depuis 2013. Une audience doit avoir lieu devant la Régie du logement à ce sujet. Jointe au téléphone, Micheline Vincent, secrétaire de l'association, voulait parler à son comité de direction avant de répondre à nos questions.
QUI SONT LES ACHETEURS ?
« Le Rockhill va intéresser des fonds de capitaux privés, des caisses de retraite, des fonds de placement immobilier [FPI ou REIT] et des Akelius de ce monde », avance M. Rullier.
La suédoise Akelius est présente à Montréal depuis 2014. Au dernier décompte, elle détenait dans la région 2400 logements représentant un actif d'une valeur approximative de 600 millions.
Du côté des caisses de retraite, Oxford, par exemple, qui appartient à la caisse de retraite des employés municipaux de l'Ontario, est propriétaire des 1350 appartements du complexe La Cité, sur l'avenue du Parc, à Montréal, depuis 2012.