Vague de renouvellements hypothécaires

Pour de nombreux propriétaires de maison ou de condo, les prochaines semaines risquent d'être source de stress puisqu'ils devront renouveler leur hypothèque. À l'ère des hausses des taux d'intérêt, cette étape ne doit pas être prise à la légère et doit surtout être bien planifiée. Petit guide pour les proprios.

Renouveler son hypothèque en six étapes

Près de la moitié des hypothèques au pays devront être renouvelées en 2018, selon la Banque CIBC. Cela s'explique par le fait que de nombreux emprunteurs ont opté pour un terme de deux ou trois ans ces dernières années, plutôt que la durée traditionnelle de cinq ans, de sorte qu'un grand nombre d'hypothèques viennent à échéance maintenant. Le renouvellement est une occasion de réévaluer ses besoins pour faire un choix judicieux. Mode d'emploi.

D'abord, se qualifier

En octobre 2016 et en janvier 2018, les règles hypothécaires ont été resserrées. Les emprunteurs doivent maintenant réussir une simulation de crise, c'est-à-dire se qualifier pour le prêt si les taux d'intérêt étaient plus élevés. Soit avec le taux de référence pour 5 ans de la Banque du Canada ou avec le taux hypothécaire obtenu + 2 %. Avant d'évaluer les différentes options, il faut faire le test.

«Les gens qui se sont qualifiés de justesse en 2015 avec les taux d'intérêt très faibles pourraient ne plus se qualifier pour la même somme avec les nouvelles règles, alors ils n'auront pas la flexibilité de magasiner dans différentes institutions financières», affirme Denis Doucet, directeur de l'Académie Multi-Prêts qui offre de la formation continue aux courtiers hypothécaires.

Évaluer ses besoins

«Votre situation a fort probablement changé dans les dernières années, alors avant de renouveler votre hypothèque, il faut prendre le temps de regarder ce qui s'est passé dans votre vie et quels sont vos projets et objectifs financiers à court et à long terme», indique Pascal Berger, conseiller en prêts hypothécaires chez RBC.

Par exemple, pensez-vous que vous aurez besoin de déménager? Souhaitez-vous avoir des enfants? Avez-vous besoin de rénover une pièce dans votre maison? Pensez-vous investir dans un projet immobilier? Ou obtenir une bonne somme d'argent qui vous permettra de payer entièrement votre hypothèque? Prendrez-vous votre retraite prochainement? Ces éléments influeront sur votre recherche de produit hypothécaire.

Un outil à ne pas négliger

Le resserrement des règles a aussi eu un impact sur la marge parce que vous devez vous requalifier pour l'ajouter à votre hypothèque. Pratique en cas d'imprévu, elle peut aussi être utilisée pour différentes stratégies.

«Elle permet, par exemple, de faire un remboursement anticipé sans pénalité, indique Denis Doucet. Si vous souhaitez changer d'institution et qu'il vous reste moins de 10 ans pour rembourser votre hypothèque, il est possible qu'on vous demande de prendre un autre produit, comme une marge. C'est aussi intéressant pour ceux qui terminent de payer leur hypothèque. La marge continuera de les lier à leur institution financière, ce qui pourrait éviter qu'un fraudeur vende leur maison à leur insu après un vol d'identité.»

Chercher les bons produits

C'est ensuite le temps de magasiner les produits qui sauront répondre à vos besoins. Une hypothèque avec marge, ou pas, avec un prêteur différent ou en restant avec le même, en optant pour un produit qui est facilement transférable à une autre propriété, ou avec un terme plus court ou variable pour éviter de payer une pénalité importante si vous devez casser votre hypothèque avant le terme.

«Il faut vraiment chercher au départ les produits en fonction des objectifs de la personne», affirme M. Doucet.

«On doit opter pour une hypothèque qui pourra répondre aux besoins du client et l'aider à réaliser ses projets», ajoute Pascal Berger.

Éviter le piège du plus faible taux

D'après les deux experts consultés, il faut d'abord éviter de tomber dans le piège de la course au plus bas taux et ensuite regarder les modalités du prêt.

«Il y aura toujours quelqu'un, quelque part, qui offrira un taux plus bas, affirme M. Berger. Mais il y a une raison. Il faut comparer des pommes avec des pommes.»

Si la tendance à la hausse des taux d'intérêt vous angoisse, vous pouvez aussi, à quelques mois de votre renouvellement, vous faire garantir les taux du jour par une institution financière.

«Le client pourra ensuite avoir l'esprit tranquille pour évaluer ses besoins avant de faire son choix final», ajoute M. Berger.

Faire des choix en fonction de ses besoins

La décision définitive devra se prendre en étant d'abord guidée par ses besoins, pour ensuite regarder les taux les plus avantageux.

«Il n'y a jamais de cadeau, alors si on vous offre un avantage, on prend quelque chose en retour, explique Denis Doucet. Il faut comprendre ce que c'est et s'assurer que ça n'entre pas en conflit avec ses besoins.»

«Une solution pour réaliser une économie rapide peut avoir des effets négatifs plus tard et, finalement, devenir très onéreuse, ajoute Pascal Berger. Il faut s'assurer de regarder sa situation dans son ensemble avant de faire son choix.»

Péripéties d'un renouvellement de dernière minute

Il était minuit moins une quand Guy Foster et Sandra Tirone ont conclu leur renouvellement hypothécaire après différentes péripéties. L'échéance était le lendemain! Retour sur leur mésaventure.

Environ un mois avant l'échéance de son prêt hypothécaire, le couple s'est tourné vers l'institution avec laquelle il faisait déjà affaire pour faire son renouvellement. «Elle n'était pas en mesure de nous offrir un taux compétitif, même si ça faisait plus de 25 ans que nous étions clients et que nous avions notre hypothèque et notre marge de crédit avec elle depuis quatre ans», déplore M. Foster.

«La banque est consciente des efforts que le client doit fournir pour changer d'institution financière. Elle ne fera donc pas la même offre à ses clients existants. Les banques font peu d'argent avec le premier terme d'un client. Elles obtiennent une certaine rentabilité avec le deuxième», estime Guy Neveu, directeur au développement hypothécaire chez AFL Groupe financier.

Les «cadeaux»

Le couple s'est donc tourné vers une autre institution. Il a obtenu un meilleur taux pour trois ans. La conseillère lui a aussi indiqué que la banque paierait les frais de notaire et d'évaluation. «Sauf qu'au moment de signer, ce n'était plus le cas, raconte M. Foster. Elle a admis son erreur. Après que nous avons insisté, elle nous a dit que la banque pourrait payer le notaire, mais pas l'évaluation.» Frustré, le couple a décliné l'offre.

«En prêts hypothécaires, tout est possible, mais il n'y a rien de gratuit. Les cadeaux n'existent pas vraiment, le client les paie avec un taux plus élevé», estime Guy Neveu.

Le couple retourne donc voir sa banque pour lui demander d'égaler le taux offert par la seconde institution financière. «Le conseiller nous a dit que ce serait sûrement possible, note Mme Tirone. Il nous parlait comme si c'était une simple formalité.»

Sauf qu'après quelques jours sans nouvelles, le couple a relancé le conseiller... et appris qu'il n'aurait pas le taux demandé. «Il savait qu'on manquait de temps parce que notre hypothèque arrivait à échéance le lendemain, ajoute-t-elle. Le pouvoir de négociation était de son côté. Pour nous, c'était très stressant.»

Il y avait pourtant une autre solution.

«Les banques mettent beaucoup de pression pour que les gens renouvellent rapidement, mais les clients auraient pu demander de laisser le prêt ouvert. Le taux n'aurait pas été très sexy, mais ils auraient pu prendre quelques semaines supplémentaires pour analyser leurs possibilités calmement», indique Guy Neveu, directeur au développement hypothécaire chez AFL Groupe financier.

Renouvellement en ligne

Par hasard, M. Foster a consulté son compte sur le site de sa banque. Il a découvert qu'il pouvait renouveler son hypothèque pour un an à un taux de 2,79 %, sans autres formalités. «J'ai simplement eu à appuyer sur le bouton», raconte-t-il. Jamais son conseiller n'avait évoqué cette possibilité.

Le couple a été charmé par la simplicité du processus, d'autant plus qu'il avait trouvé ardu le magasinage de son hypothèque. «J'ai parlé à plusieurs personnes, et aucune ne voulait me donner un taux au téléphone, toutes voulaient une rencontre», déplore Sandra Tirone.

M. Neveu, lui, s'inquiète plutôt de la possibilité de renouveler une hypothèque sans que la situation financière et le ratio d'endettement aient été considérés. Et sans discuter de l'évolution des taux. Ceux-ci sont en augmentation actuellement, et le couple risque de renouveler à un taux plus élevé dans un an.

D'ailleurs, si les conseillers insistaient tant pour rencontrer le couple, c'est que plusieurs critères peuvent aussi influer sur le taux. Parmi ceux-ci: le fait que le prêt soit assuré ou non par la Société canadienne d'hypothèques et de logement, la cote de crédit, le montant du prêt par rapport à la valeur de la maison, etc.