Règles hypothécaires: entre le rêve et la réalité

De nouvelles règles s'appliquent désormais à tous ceux qui espèrent obtenir un prêt hypothécaire auprès d'une banque ou d'une caisse populaire. Pour certains, ce changement impose des choix difficiles. Et plutôt que d'acheter en ville, ils deviennent propriétaires d'une maison de banlieue. Il reste que ces mesures sont d'abord là pour les protéger en cas de hausse des taux.

Revoir les attentes

Avril 2017, Johnny Pierre, 29 ans, et sa conjointe Judith Daniel viennent d'accueillir leur premier enfant. Après une longue période de réflexion, le jeune couple décide d'acheter une maison. Commence alors une folle aventure qui allait prendre plusieurs mois et où ils allaient devoir faire beaucoup de concessions sur leur projet.

Le couple décide d'abord de mener des recherches pour trouver une maison à Montréal. « Ma conjointe et moi habitions dans Rosemont depuis plusieurs années, dit M. Pierre. Nous travaillons aussi à Montréal, donc pour toutes ces raisons, nous voulions rester à Montréal. »

M. Pierre et sa conjointe, dont le revenu combiné atteint environ 90 000 $, font alors la connaissance des modifications introduites par le gouvernement fédéral dans les règles d'admissibilité aux prêts hypothécaires, dont les tests de résistance.

Au moment de mener leurs recherches, une institution financière accepte de financer l'achat de leur maison à un taux de 2,74 %. Mais, la simulation menée à 4,74 % les rend inadmissibles pour la grande majorité des maisons qu'ils visitent. « On voulait avoir une maison où élever nos enfants, disent-ils. On ne voulait pas acheter une maison aujourd'hui et devoir en acheter une autre après deux années au cas où on déciderait d'avoir un deuxième enfant. On a essayé pour une maison de 400 000 $ à Montréal, mais on a échoué au test. Le courtier nous a dit que le test nous a enlevé une marge de 60 000 à 100 000 $ environ. »

Le jeune couple ne veut pas faire trop de concessions sur les caractéristiques de la maison qu'il désire. Il décide donc de laisser tomber Montréal et de lancer des recherches en banlieue.

« On voulait une maison qui répondait vraiment à nos besoins. Accepter d'aller chercher en banlieue a fait une grande différence. » Le couple trouve finalement une maison qui répond à ses attentes à Sainte-Catherine, à 30 minutes du centre-ville.

M. Pierre est catégorique : d'après lui, les tests de résistance ont joué beaucoup dans sa décision. « On était qualifiés pour une maison de 300 000 $ à Montréal, a-t-il dit. Mais on voulait se laisser une marge de manoeuvre supplémentaire dans notre revenu. On ne voulait pas s'endetter au maximum de notre qualification. On était donc obligés de partir en banlieue. »

Paul Cardinal, directeur du service analyse de marché à la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), explique que les prix élevés dans certains marchés comme Toronto ou Vancouver ont poussé beaucoup de ménages à emprunter au maximum permis, ce qui les rendait vulnérables à la moindre hausse des taux d'intérêt. Alors, le gouvernement a voulu protéger les ménages du surendettement en introduisant ces modifications. « Comme la perspective des taux est à la hausse, on voulait donner une certaine marge de manoeuvre à ceux qui empruntent à un taux bas au cas où les taux augmentent », dit M. Cardinal.

Par ailleurs, le jeune couple affirme être conscient de cet enjeu. « Nous sommes d'accord avec l'idée de protéger les gens du surendettement, dit Johnny Pierre. C'est pour cela que nous avons refusé d'aller au maximum du montant auquel nous sommes admissibles. Nous avons laissé une marge au cas où quelque chose arrive, par exemple si l'un de nous deux perd son emploi ou tombe malade. »

Aujourd'hui, les jeunes parents affirment être satisfaits, au moins en partie, de leurs décisions. « Financièrement et en ce qui concerne la maison que nous voulions, c'était la chose à faire », disent-ils. Mais ils affirment que le test complique le processus d'acquisition d'une maison pour les jeunes couples. « Je pense que ça va empêcher beaucoup de jeunes couples d'acheter la maison de leurs rêves, dit Johnny Pierre. Beaucoup de personnes seront obligées d'acheter une maison plus petite que ce dont ils ont besoin. »

Une incidence sur de nombreux acheteurs

Les nouvelles modifications influencent manifestement les décisions d'achat, selon la Société canadienne d'hypothèque et de logement (SCHL).

Selon les résultats de sa plus récente enquête auprès des consommateurs, la SCHL estime que « les dernières modifications apportées aux règles d'admissibilité en matière de prêts hypothécaires auront une incidence sur les décisions d'achat d'un accédant à la propriété sur cinq, parmi ceux qui n'en étaient pas au courant ».

En 2017, « 19 % des acheteurs ont indiqué que les modifications ont influencé leurs décisions, 6 % des acheteurs ont indiqué que les nouvelles règles les ont contraints à acheter une habitation plus petite et 5 % ont simplement décidé d'acheter dans un autre emplacement », indique une porte-parole de l'organisme, Audrey-Anne Colombe.

De nouvelles qualifications pour protéger les acheteurs

Dans un souci de protéger les ménages canadiens d'une éventuelle hausse des taux d'intérêt, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a introduit, en février et en octobre 2016, des tests de résistance pour tous ceux qui ne détenaient pas au moins 20 % de mise de fonds. Ces mesures touchent maintenant tous les acheteurs depuis le 1er janvier 2018.

Selon les nouvelles mesures, l'admissibilité d'un emprunteur est testée au plus élevé du taux hypothécaire contractuel majoré de 2 % et du taux de référence de cinq ans publié par la Banque du Canada. C'est vrai pour les premiers acheteurs, comme pour les autres, et même les propriétaires qui renégocient leur prêt, sauf dans le cas où ils ne changent pas d'institution financière.

« Ce qui change, c'est que les institutions financières fédérales devront simuler l'achat à un taux plus élevé que le taux réel auquel le prêt est offert », indique Denis Doucet, directeur chez Multi-Prêts. M. Doucet affirme que cette mesure peut amputer la capacité d'achat de l'emprunteur de plusieurs dizaines de milliers de dollars et le contraindre à revoir ses exigences.

« Quand la première vague de règles a eu lieu, on pensait que ça allait ralentir les activités sur le marché, dit-il. Ce qu'on a vu, c'est que certains acheteurs se sont dirigés vers des maisons moins chères, dont des copropriétés, tandis que d'autres ont opté pour un emplacement moins coûteux. »

Les consommateurs québécois qui font affaire avec des institutions financières provinciales pourraient aussi, bientôt, devoir passer les tests de résistance. L'Autorité des marchés financiers a indiqué qu'elle prépare une mise à jour de ses règles pour les harmoniser avec les règles fédérales.

Desjardins, soumise aux règles provinciales, a indiqué qu'elle applique les règles fédérales depuis le 1er janvier 2018. L'institution justifie cette décision par sa volonté de protéger ses clients contre le surendettement.

Des mesures inconnues du grand public

L'enquête de la SCHL montre aussi qu'une grande partie du public n'est pas au courant des modifications apportées aux règles d'admissibilité en matière de prêts hypothécaires. En effet, seulement 36 % des accédants à la propriété affirment en avoir pris connaissance.

Plus de 50 % des répondants affirment aussi qu'ils devront retarder leur achat à cause des nouvelles règles, tandis que 14 % indiquent que les nouvelles règles n'auront aucun impact sur leur décision.

L'enquête de la SCHL a été menée en octobre 2017. L'institution a sondé 2507 acheteurs potentiels de logement, dont 1501 accédants à la propriété, 500 anciens propriétaires et 506 acheteurs déjà propriétaires. L'échantillon était entièrement constitué de décideurs principaux qui prévoyaient acheter une habitation au cours des deux prochaines années. Un accédant à la propriété est défini comme un acheteur potentiel qui prévoit acheter une première habitation.