Chalet: réaliser un rêve plutôt qu'un investissement

Les beaux jours sont à nos portes et, avec eux, viendront des envies de chalet. Vous projetez d'acheter une maison à la campagne? Prenez le temps de soupeser le pour et le contre avant de devenir l'heureux propriétaire d'une résidence secondaire!

Un marché actif... mais pas pressé

Le marché des résidences secondaires ne s'essouffle pas. Pour une deuxième année consécutive, en 2016, les ventes ont été en forte hausse dans les régions de villégiature. Mais les délais de vente restent longs...

Dans le marché des résidences secondaires, le nombre de transactions a bondi de 13 % par rapport à 2015, avec un prix moyen de 269 577 $, en hausse de 1 %, calcule la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ).

«La croissance demeure soutenue dans le marché de la villégiature, confirme Paul Cardinal, économiste à la FCIQ. Cela s'explique, en grande partie, par la présence forte des baby-boomers qui continuent d'acheter des propriétés, notamment en prévision de la retraite.»

Il note, en outre, que le nombre d'inscriptions de propriétés sur le marché de la revente est en baisse, «un phénomène nouveau», souligne-t-il, attribuable à la vigueur du marché. «Mais ça demeure un environnement favorable aux acheteurs, relativise-t-il. Les vendeurs doivent encore faire preuve de patience.»

Le délai de vente «moyen» d'une résidence secondaire se situe autour de 200 jours contre 150 jours pour une maison «traditionnelle».

Fait à souligner: le marché du condo en zone de villégiature est plus lent, avec un délai de vente de 311 jours. Par contre, le prix moyen (241 004 $), s'est apprécié de 14 % en 2016.

Un marché d'acheteurs

Dans certains marchés de villégiature - c'est le cas de Mont-Sainte-Anne - ces délais peuvent aussi s'étirer sur plus d'une année, observe le courtier Raynald Demers, de Century.

«C'est désespérant pour les vendeurs, dit-il. Il n'est pas rare de voir des propriétés sur le marché de la revente depuis deux et même trois ans.»

Dans un tel contexte, les acheteurs auraient tendance à «étirer l'élastique», dit-il, et faire des offres d'achat «irrecevables».

«La baisse d'activité a débuté en 2012 et depuis, les prix n'ont pas cessé de baisser, ajoute-t-il. Je viens de vendre une propriété 200 000 $. Le propriétaire avait payé 222 000 $ il y a cinq ans.»

Il voit toutefois se dessiner une nouvelle tendance dans la région de Québec, dans le marché de la résidence secondaire.

«Il y a des jeunes familles qui cherchent une maison pas trop chère, à moins de 200 000 $, dit-il. On loue pendant une année avec option d'achat, et dans la moitié des cas, ça fonctionne, à la satisfaction de l'acheteur et du vendeur.»

D'abord un coup de coeur

Chose certaine, avant de trouver leur chalet, les acheteurs «mettent le temps nécessaire pour déterminer leurs critères», soulève de son côté le courtier David Bourgon, de Re/Max, actif dans le marché de Magog-Orford.

«Il faut d'abord qu'ils aient un coup de coeur, précise le président de la Chambre immobilière de l'Estrie. Parce qu'il ne faut pas oublier qu'un chalet, ce n'est pas une nécessité.»

Et quels sont ces critères?

«On veut avoir la paix, un grand terrain de 40 000 pi², relève-t-il. On veut que le chalet soit facilement accessible. Pas question de rouler plus d'une heure et quart pour s'y rendre.»

Le dépaysement

Ces acheteurs veulent aussi se sentir «dépaysés» pour sortir de leur routine métro-boulot-dodo. 

«On ne veut pas copier le modèle de la maison de banlieue, observe le courtier. On ne veut pas d'une maison qui ressemble à celle qu'on habite à Brossard.»

Le courtier convient, par ailleurs, que le marché des chalets s'adresse particulièrement à une «clientèle cible», les 45-60 ans, qui a déjà fini de payer - ou qui est sur le point de le faire - sa résidence principale.

«Très souvent, les acheteurs n'auront pas à contracter un emprunt hypothécaire pour leur résidence secondaire, résume-t-il. Certains vont utiliser l'équité sur leur résidence principale pour acheter le chalet; d'autres vont utiliser leur marge de crédit hypothécaire.»

«Un chalet, ce n'est pas un bungalow traditionnel. Il faut que ça ait du cachet, un toit cathédrale, un foyer, un poêle à bois. Les acheteurs ont de grandes attentes et les vendeurs doivent en être conscients».

Contexte économique

La courtière Francine Guérin, qui travaille pour la bannière Re/Max dans les Laurentides, constate pour sa part que les acheteurs sont fortement influencés par le contexte économique.

«Si ça va bien dans la région de Montréal, résume-t-elle, il y a de fortes chances que l'activité immobilière sera plus intense tant à Saint-Sauveur qu'à Saint-Adolphe-d'Howard, par exemple.»

«À l'opposé, ajoute-t-elle, si l'économie tourne au ralenti, le marché des chalets sera forcément moins dynamique. On n'achète pas un chalet quand nos finances sont serrées.»

Mais les bords de l'eau vont toujours continuer à séduire une clientèle d'acheteurs prête à mettre le prix, observe Denise Bérubé, chez Via Capitale, dans le Bas-Saint-Laurent.

«Les chalets sur le bord de l'eau ont la cote, dit la courtière. Dans notre région, les propriétés situées au bord du fleuve se vendent bien. Mais il y a une prime à payer pour acheter à Kamouraska.»

Pas étonnant qu'elle s'attend à voir, encore cette année, des citadins de Montréal et de Québec «venir passer leurs vacances dans le Bas-du-Fleuve», dans un chalet qu'ils viendront d'acheter.

«Les achats, ça se passe au début du printemps», évalue-t-elle.

«Ce n'est pas un placement»

Pendant six ans, Sylvain De Champlain a possédé un chalet à Saint-Donat, près des pentes de ski et d'un beau lac. Il a vendu sa propriété près du mont Garceau «avec une légère perte financière».

«Un chalet, ce n'est pas un placement, précise le planificateur financier âgé de 53 ans. Il ne faut pas s'attendre à faire un gros profit à la revente.»

Il a mis un an et demi avant de trouver un acheteur, qui a posé ses exigences avant de conclure la transaction.

«Je n'ai pas fait d'argent avec ça», résume le spécialiste du placement-investissement qui gagne sa vie en alignant les chiffres dans les bonnes colonnes.

Sylvain De Champlain ne cache pas que son analyse s'appuie sur des données froidement financières. Il n'est pas certain que le jeu en vaut toujours la chandelle.

«Si on veut rentabiliser le chalet, il faut y aller toutes les fins de semaine, ou du moins à une grande fréquence pendant l'année. Autrement, ça fait cher payé si on y va une fois de temps en temps.»

Les prix en équilibre?

Par ailleurs, le planificateur financier n'est pas convaincu que le marché des résidences secondaires réussira à se maintenir en équilibre au cours des prochaines années.

«Ça fait un moment que les prix ont plafonné, observe-t-il. On est dans haut de marché et il est à prévoir que les prix vont baisser.»

Il croit en outre que les jeunes, ceux qui ont aujourd'hui entre 30 et 45 ans, n'imiteront pas leurs parents en prenant la route de la campagne pour s'installer dans une maison tout équipée, et financée par la banque.

«Les choses ont changé, dit-il. Les jeunes préfèrent louer plutôt qu'acheter. Ils ne veulent pas de contraintes hypothécaires.»

Sylvain De Champlain ne regrette pas son expérience sur le bord du lac Blanc. Mais il n'a pas l'intention de la répéter. «Je profite de la vie autrement, résume-t-il, en souriant. Je n'ai plus à faire l'épicerie le dimanche soir en revenant de la campagne!»

Deux chalets, deux réalités

Deux propriétaires de chalets ont décidé de vendre leur propriété après y avoir investi temps et argent. Nous leur avons demandé pourquoi.

Le chalet du bateau

Jocelyne Dubois a acheté avec son conjoint, en 2010, un chalet sur le fleuve Saint-Laurent.

«Je m'étais pourtant dit que je ne ferais pas comme mes parents, qui avaient passé leur temps à travailler dans leur chalet!», raconte-t-elle, avec humour.

Pour le rentabiliser, elle l'a mis en location durant la saison estivale. Et elle a fait des rénovations.

«C'est de l'ouvrage, louer un chalet, dit-elle après coup. Il faut aller faire le ménage, voir à ce que tout soit en ordre.»

Sept ans plus tard, le «chalet du bateau», situé à Sainte-Croix, dans Lotbinière, est à vendre.

Prix demandé: 143 000 $.

«On avait eu un coup de coeur», raconte l'infirmière.

«On ne se lassait pas de voir la marée qui monte et de prendre l'apéro en regardant le fleuve», ajoute-t-elle.

Or, la belle aventure va bientôt prendre fin.

«Nos plans ont changé, dit-elle. On croyait aller y vivre notre retraite. Mais on veut se rapprocher de nos enfants, près de Québec», résume-t-elle.

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Le chalet de Saint-Zénon

Sandy Scalzo s'est construit un chalet tout équipé, à Saint-Zénon, au bord du lac Saint-Jacques, il y a quelques années.

«On a toujours aimé vivre dans la nature», convient-il.

L'hiver, le chalet est accessible par les sentiers de motoneige.

«Il y a beaucoup de motoneigistes de l'Ontario et des États-Unis qui empruntent ces sentiers», constate-t-il.

Son chalet équipé de panneaux solaires est à vendre. Il en demande 169 000 $.

Il espère trouver un acheteur «qui sait ce qu'il cherche». Le chalet est situé dans la ZEC des Nymphes, «la tranquillité absolue à moins de deux heures de Montréal», écrit-il dans sa publicité.

Il songe déjà à acheter - ou se construire - un autre chalet.

«On ne vend pas parce qu'on n'aime pas l'endroit, dit-il. On veut seulement se rapprocher des grands centres.»

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